2015. 5. 13. 상가권리금을 법제화하는 내용으로 상가건물임대차보호법(이하 '상가임대차법' )이 개정되었다. 이는 지난 수십 년간 제도권 밖에서 관행적으로 거래되어온 권리금을 처음으로 법제화하고, 상가임차인이 영업활동을 통하여 일궈 온 유형적 가치 뿐만 아니라 무형적 가치까지도 재산권으로 인정받을 수 있는 기초를 마련했다는 점에서 의의가 있다.
개정 상가임대차법은 권리금 법제화와 관련하여 권리금 및 권리금계약의 정의 규정, 권리금 회수기회의 보호, 상가건물임대차표준계약서의 마련, 표준권리금계약서의 마련, 권리금 평가기준의 고시 등을 포함하고 있다.
본 논문은 권리금 법제화의 배경과 권리금에 관한 개정법의 주요내용을 살펴보고, 현행 권리금 회수 보호제도의 구체적인 검토와 함께 권리금 회수 보호제도 및 상가임대차법의 향후 과제를 제시하는 데에 목적이 있다.
권리금 회수 보호제도에 대한 검토에서는 권리금 보호조항의 법적 성격과 법리적 근거를 살펴보고, 임차인의 입장에서 권리금을 보호받기 위하여 실질적으로 취할 수 있는 법적 수단 또는 방법들을 검토하였고, 개정법 시행 이후에 선고된 판결례들을 통해서 현행 권리금 회수 보호제도가 분쟁 실무에서 어떻게 작동하고 있는지를 알아보았다.
또한 개정법의 미흡한 부분을 지적하고, 이를 극복하기 위해 상가임대차법이 장기적으로 나아가야 할 입법방향과 개선방안을 제시하였다.
특히 이번 상가임대차법 개정에도 불구하고 대규모점포로 분류된 전통시장과 국유재산·공유재산 및 재건축·재개발의 경우 등 권리금 보호 대상에서 제외되는 폭넓은 사각지대가 발생함을 지적했다.
권리금 회수 보호제도와 상가임대차법의 향후 과제에서는 상가임차인의 권리금 보호를 위해 추가적으로 검토해야 할 법적 과제를 제시하였다. 궁극적으로 상가임대차 시장의 안정화를 위해서는 임차상인들이 안정적으로 영업활동을 지속할 수 있는 환경을 조성해야 하며, 이를 위해서 계약갱신요구 기간의 연장과 임대료 인상 제한을 주된 과제로 제시했다.
그 외에 현행법상의 권리금 회수기간이 지나치게 짧음을 지적하고, 분쟁조정위원회의 설치를 강조하였으며, 권리금에 대한 적정한 감정평가가 중요다는 점과 권리금 분쟁 예방을 위하여 표준계약서의 사용을 의무화할 필요가 있음을 언급하였다.
또한 권리금 보호는 임차인의 영업 재산권과 임대인의 소유권이 충돌하는 영역이므로 일방적으로 임차인만을 보호하기보다는 임대인이 점포를 직접 운영할 권리나 임대업종을 선택할 권리 등도 존중될 필요가 있음을 지적하였으며, 그러한 취지에서 법적으로 보호되는 권리금에 일정한 한계를 설정할 필요가 있음을 강조하였다.
당초 우려했던 것에 비해서는 임대료의 과다한 인상 등 새로 도입된 권리금 회수 보호제도의 부작용이 적은 것으로는 보이나, 권리금 보호제도는 임대인과 임차인 양 당사자의 이해관계를 균형 있게, 조화적으로 해결하는 방향으로 운영하는 것이 중요할 것이다.
따라서 '정당성 심사' 등 상가임대차법상의 불확정 개념들이 앞으로 실제 분쟁 사례에서 판례에 의해 구체화됨으로써 우리나라에서 처음 법제화된 권리금 회수 보호제도가 임차인이 권리금을 충분히 보호받을 수 있는 모범적인 제도로 정착되기를 기대한다.