본 연구는 서울 강북 C.B.D지역 대형오피스빌딩에 임차한 상가들의 임대료 결정요인들을 분석한 것이다. 분석의 대상은 을지로 입구역과 가까운 Mrasset, 광화문역과 가까운 D_theK, 충무로역과 가까운 D_LKB을 대상으로 하였으며, 활용된 자료는 2015년 상반기 상가월임대료를 바탕으로 하였고 자료는 임대대행 전문회사의 임대내역 자료를 받아서 확보하였다. 월 환산임대료(평), 월 관리비(평), 보증금(평), 임차인 월지급금(평)을 종속변수로 하는 헤도닉 모형을 추정하여 각 변수들이 이들에 어떤 영향을 미치는지 분석하였다.
건물더미변수로는 D_LKB을 기준더미로하여 Mrasset, D_theK를 더미변수로 하였으며, 평당환산임대료와 보증금, 관리비, 임차인 월지급금은 임대료 결정요인에 긍정적인(+) 영향을 주는 것으로 나타났다.
업종더미변수로는 패션유통업을 기준더미로하여 식음료업, 소매업, 서비스업을 더미변수로 하였고 이 변수들은 임대료 가격결정요인에는 영향력을 미치지 못하는 것으로 나타났다.
층별 요인은 지상1층을 기준으로 지하1층, 지하2층, 2층 조사하였으며 평당환산임대료, 평당보증금, 임차인 월지급금은 임대료결정요인에 영향을 주는 것으로 나타났으며, 특히 지하1층, 지하2층의 경우는 높은 유의수준의 결과를 나타내었다. 2층의 경우는 평당보증금의 경우에만 영향을 미치는 것으로 나타났다. 하지만 관리비 모형에서는 층별 요인은 가격결정요인에 영향력을 미치지 못하는 것으로 나타났다.
점포특성 요인은 전용면적(평), 접면복도의 개수, 출입문의 수를 조사하였고, 전용면적(평)은 환산임대료, 관리비, 임차인 월지급금에 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 접면복도의 개수는 환산임대료 결정요인에 유의한 결과가 나왔다.
주요시설물까지의 거리 요인은 엘리베이터까지의 거리, 화장실까지의 거리, 비상구까지의 거리, 건물출입구까지의 거리를 조사하였고 이중 환산임대료, 임차인 월지급금에 영향을 미치는 요인은 건물출입구까지의 거리로 나타났고, 관리비에 영향을 미치는 요인으로는 비상구로부터거리로 나타났다.
임대료 가격결정 요인에 가장 영향력 있는 변수로는 건물자체요인, 층수요인, 전용면적, 접면복도의 수, 주 출입구까지의 거리로 나타났으며 임대료 가격형성에서 매우 중요한 변수 및 요인임을 확인하였다. 또한, 업종간의 관계, 주요시설물까지의 거리 등을 파악하면서 이들이 임대료 가격에 어떤 영향을 가지는 지를 확인하였다.
본 연구의 의의는 기존연구에서 다뤄지지 않았던 서울 강북 C.B.D지역 대형오피스빌딩 내에 임차상가들의 임대료, 보증금, 관리비, 그리고 임차인 월지급금의 가격형성요인을 다루어 보았다는 점과 건물에 임차한 점포의 업종, 층, 특성, 거리가 가격에 어떻게 형성됨을 확인하였다는 것에 있다.