우리나라에서 사업주체가 공동주택을 분양하기 위해서는 법률에서 정한 일정 요건을 갖출 경우 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있다. 이렇게 분양계약을 체결한 계약자는 향후 준공될 건축물에 대한 권리를 획득하게 되며, 이러한 권리를 일반적으로 분양권이라고 한다. 물론 지역마다의 차이는 있겠지만, 상기의 분양권은 준공 전 전매를 통해 거래가 이루어진다.
한편 사업주체는 상기의 분양계약에 따른 분양수입금으로 토지취득 관련비용, 차입금, 공사비 등 사업비를 조달하게 된다. 만약 분양률이 저조할 경우 사업비 조달에 문제가 발생하게 되고, 금융비용, 판매비용 등 사업비의 증가로 이어져 사업이익에 영향을 끼치게 된다. 이와 같이 공동주택 사업에 있어서 수요자의 수요범위를 예측하고, 분양률에 영향을 미칠 주요한 지역에 대한 마케팅 활동을 통해 성공적인 분양을 완료하는 일련의 활동은 공동주택 사업에 있어 매우 중요한 요소이다. 따라서 사업과 관련된 기관들은 성공적인 분양을 위해 각 종 지표와 시장환경 분석 등을 통하여 당해 수요자의 수요범위나 분양률 등을 예측하고자 노력하고 있다.
본 연구에서는 부산 및 경남지역에서 2011년에서 2016년까지 공급된 공동주택 10개 단지, 총 5,549세대에 대한 최초 및 최종계약자 정보를 활용하여 실수요자의 수요범위, 투자자 및 실수요자의 주택 구매에 대한 특성 등을 분석하였다. 분석방법은 로지스틱 회귀모형과 다중 회귀모형을 사용하였다.
분석결과 투자자의 경우 실수요자보다 먼 거리를 이동하였으며, 실수요자에 비해 비교적 나이가 많은 것으로 나타났다. 주택의 규모가 작고, 가격이 저렴할수록 투자비율이 높은 것으로 나타났다. 부산 및 경남지역의 경우 「주택법」에 따른 주택건설사업(이하 "일반주택사업"이라 한다)보다 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업(이하 "도시정비사업"이라 한다)에 대한 관심도가 높아 이동거리가 길게 나타났다. 또한 계약자의 이동거리와 주택구매 특성에 대해 분석한 결과 투자자와 실수요자간의 거리차이는 약 2km 가량의 차이를 보였으며, 계약자의 나이가 어릴수록, 주택의 규모가 소형이고 고가일수록 이동거리가 긴 것으로 분석되었다.
하지만, 최초계약자와 최종계약자 사이의 중간 투자자와 준공 이후 주택 양도에 따른 계약자 정보를 활용하지 못하였고, 전국 주요 지방도시 전체에 대한 분석이 이루어지지 않았다는 것이 한계점이며, 향후 이러한 양질의 정보가 확보된다면 본 연구보다 의미 있는 결과를 도출할 수 있을 것이다.
본 연구는 공동주택 분양을 위한 실수요자의 수요범위를 예측하는데 있어 투자자의 특성과 차이점을 비교, 분석하여 실무적인 측면에서 기여하고자 하였다는 점에서 의미가 있다.