상가건물의 임차인들은 임대차가 종료되면 영업을 하는 동안 형성된 시설물, 신용 등을 새로운 임차인과의 권리금 거래를 통하여 회수하여 온 관행이 있었다. 하지만 권리금 거래의 관행이 널리 통용되는 것에 비례하여 권리금 관련 분쟁도 매우 빈번한바, 임대차계약이 더 이상 갱신되지 않아 임차인이 권리금으로 보호되는 이익을 영업에 의하여 회수하지 못하고 계약이 종료될 경우에는 임차인은 권리금을 탈취당하는 사태가 종종 발생하였다.
이러한 불합리를 제거하고자 상가임대차법에 권리금 보호조항을 신설하였는데, 구체적으로는 임차인의 권리금회수기회를 보장하고자 임대인에게는 권리금회수기회 방해금지 의무를 부과하고, 임대인이 이러한 의무에 위배한 경우에는 임차인이 임대인을 상대로 손해배상을 받을 수 있는 근거를 마련한 것이 주요 내용이다.
그런데 상가임대차법 제10조의 4 제1항 단서에는 임차인의 임대차계약 갱신요구권이 제한되는 제10조 제1항 각호의 사유가 있는 경우에는 권리금 회수기회 보호조항의 적용이 배제되는 것으로 규정되었고, 임차인의 계약갱신요구가 가능한 기간은 5년으로 규정되어 지나치게 짧으며, 권리금 정의규정에는 임대인이 받는 것도 권리금에 포함하면서 권리금 계약에 관하여는 임차인만 규정하고 있는 문제가 있고, 대규모점포나 공유재산의 경우에는 적용이 제외되어 있는 문제점이 있다.
그리고 대법원의 권리금에 대한 태도를 보면, 권리금의 법제화 이전의 판례는 "영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가" 라고 권리금을 정의하고, 임대인이 권리금에 대하여 반환의무를 지는지에 대하여 '특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다' 고 판시하여 원칙적으로 임대인은 권리금을 반환할 의무나 임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 수수하는 것을 방해하지 말아야할 의무가 없다고 판시하였다.
권리금이 법제화 된 이후에는 임차인의 권리금회수를 임대인이 방해하였다면서 손해배상청구를 인용한 판결이 선고되었으나, 서울서부지방법원 2015가합37405호 판결에서는, 권리금 보호규정은 계약갱신요구기간 내에서만 적용되므로 5년이 경과하면 임대인이 권리금 회수를 방해하여도 임차인이 손해배상청구를 할 수 없다고 판시하였다. 그러나 위 판결은 상가임대차법 명문의 규정에 반하여 권리금회수기회 보호조항의 적용을 배제함으로써 권리금회수기회 보호조항을 신설한 취지에 반하는 결과를 가져오므로 찬성할 수 없다.
생각건대 개정된 상가임대차법 제10조의 4는 임차인에게 차임연체 등의 귀책사유가 있는 경우에만 예외규정이 적용되는 것으로 해석하여야 하고, 입법론으로는 위 조항에 별도로 규정하는 것이 타당하다. 그리고 임대차계약 갱신요구권 행사기간으로 5년은 상가임차인이 투하자본을 회수할 수 있는 기간으로는 지나치게 짧으므로 7년으로 연장하는 것이 바람직하다. 또한 권리금과 권리금계약의 당사자 불일치의 문제는 임대인의 경우도 포함하도록 개정하는 것이 타당하고, 대규모점포나 국유재산의 경우에도 권리금 보호조항을 적용하는 것이 바람직하다.