우리나라 부동산시장 활황기를 이루웠던 2000년대 정부는 과열된 부동산 시장의 안정화 정책 일환으로 다양한 부동산정책이 제시되었고, 부동산 개발업자는 국내경영 여건의 악화 및 정부의 세계화 추진정책에 힘입어 세계화 글로벌화라는 이름으로 신규시장 개척을 위한 해외진출이 다양하게 이루워졌다. 해외건설 분야 대규모 개발사업의 경우 금융구조 지원방법인 프로젝트파이낸싱 구조화를 통해 지원되었으며, 해외진출 국가로는 아시아지역의 비중이 가장 높았고, 주요 대상국은 필리핀, 베트남, 중국, 인도네시아, 말레시아, 중동지역, CIS국가인 러시아, 카자흐스탄, 우즈베키스탄, 키르키스탄 등으로 확대 되었다. 해외 부동산 개발사업의 경우 일반적인 단순 도급공사와는 달라 충분한 사전검토 및 분석이 되어 있지 않은 상태에서 새로운 시장개척 의지만으로 진출할 경우 실패를 초래하게 되고 그로인해 자국내 모기업까지 영향을 받게 되어 도산한 기업들도 다수 존재 한다.
이에 본 연구에서는 국내건설사가 진출한 국가중 사회주의로부터 시장경제 체제전환을 이룬 중앙아시아 지역의 카자흐스탄의 부동산 개발사업을 통해 부동산 투자의 전반적인 이론을 살펴보고, 카자흐스탄 부동산시장현황과 법제도 검토를 통해 시행착오를 최소화하여 해외 개발사업 진행시 주요문제점을 진단 개발사업 전단계의 리스크의 유형 및 관리방안을 분석하여 리스크를 최소화하기 위한 개선 방안을 도출하는데 본 연구의 배경과 목적이라 할 수 있다.
연구범위 및 방법으로는 첫째, 지역적으로 카자흐스탄의 수도 아스타나와, 금융허브 도시인 알마티를 한정하였으며, 둘째, 내용적으로 카자흐스탄 부동산 개발사업 관련제도 및 법률, 경제현황, 부동산시장 환경 검토를 통해 셋째, 시간적으로 본 연구대상사례 토지매수시점부터 완공, 부실채권단계까지의 사례자료를 통한 위험요인의 사례분석 및 민감도 분석 등을 통해 위험 요인의 관리방안을 분석하였다.
이러한 연구과정을 통해 해외부동산 개발사업 리스크에 대하여 사업유형별 리스크 정도의 차이를 분석하고, 리스크요인과의 중요도를 검토하여 보다 객관적이고 체계화된 리스크 관리 방안으로 해외부동산 개발사업 진행시 예측할 수 있는 위험유형에 대한 사전 분석을 통해 향후 카자흐스탄 부동산 개발 사업을 검토하고 있는 금융기관 및 사업자에게 리스크를 최소화 할 수 있는 계기가 되기를 바란다.