표제지
목차
국문초록 9
제1장 서론 11
제1절 연구의 배경 및 목적 11
제2절 연구의 범위 및 방법 13
1. 연구의 범위 13
2. 연구의 방법 및 흐름 13
3. 연구의 흐름 14
제3절 용어의 정의 15
제2장 이론적 고찰 16
제1절 오피스텔의 정의 16
1. 오피스텔의 개념 16
2. 법률상 오피스텔의 개념변화 17
3. 오피스텔에 대한 법적 제도의 변화 20
제2절 수익률의 정의 23
1. 수익률의 개념 및 종류 23
2. 수익률 개념의 실제적용 25
3. 자본환원률과 부동산의 가치 27
제3절 선행연구의 검토 및 차별성 29
1. 오피스텔 관련 선행연구 29
2. 수익률 관련 선행연구 31
3. 선행연구에서 적용된 변수 34
4. 선행연구와의 차별성 35
제3장 오피스텔 시장의 개관 36
제1절 전국 오피스텔 시장현황 36
1. 오피스텔의 가격 및 공급 36
2. 오피스텔의 호가 소득수익률 40
제2절 서울 오피스텔 시장현황 42
1. 오피스텔의 가격 및 공급 42
2. 오피스텔의 호가 소득수익률 47
제4장 연구설계 49
제1절 분석모형설정 49
1. 분석모형의 고찰 49
2. 연구모형의 설정 54
제2절 변수 및 가설의 설정 56
1. 종속변수의 설정 56
2. 독립변수의 설정 61
3. 가설의 설정 63
제3절 조사설계 68
제5장 실증분석 70
제1절 기초통계량 70
제2절 가격모형 추정 72
1. 회귀모형 추정 72
2. 추정결과의 분석 73
제2절 임대료모형 추정 76
1. 회귀모형 추정 76
2. 추정결과의 분석 77
제3절 호가 소득수익률모형 추정 79
1. 회귀모형 추정 79
2. 추정결과의 분석 80
제4절 종합분석 82
1. 종합결과의 해석 82
2. 주요 계수값의 실증해석 87
제6장 결론 96
제1절 연구결과의 요약 96
제2절 연구결과의 시사점 및 한계 98
참고문헌 100
ABSTRACT 103
〈표 1〉 용어의 정의 15
〈표 2〉 건축법 시행령상의 오피스텔 정의 19
〈표 3〉 오피스텔의 건축기준 변화 20
〈표 4〉 부동산 수익률의 종류 24
〈표 5〉 순영업소득(NOI)의 추계과정 26
〈표 6〉 소득·자본수익률 산정 산식 26
〈표 7〉 선행연구에서 적용된 변수 34
〈표 8〉 오피스텔 전·월세 전환율 58
〈표 9〉 아시아-태평양 각국별 오피스 임대보증금 60
〈표 10〉 독립변수의 설정 62
〈표 11〉 기초 통계량 71
〈표 12〉 최소,최대값의 표본 71
〈표 13〉 계약면적당 가격 회귀모형 72
〈표 14〉 서울시 구별 계약면적당 평균가격 75
〈표 15〉 계약면적당 임대료 회귀모형 76
〈표 16〉 호가 소득수익률 회귀모형 79
〈표 17〉 각 종속변수와 회귀모형 82
〈표 18〉 각 종속변수와 베타 84
〈표 19〉 종속변수의 가설과 결과치 87
〈표 20〉 경과년수의 변화와 가격·임대료·소득수익률의 변화 89
〈표 21〉 오피스텔의 매입 후 5년간 보유/운영 시나리오 91
〈표 22〉 지하철역과의 거리 변화와 가격·임대료·소득수익률의 변화 92
〈그림 1〉 연구 흐름도 14
〈그림 2〉 연도별 오피스텔의 공급현황 36
〈그림 3〉 연도별 분양가 변동추이 37
〈그림 4〉 전국 각 지역별 오피스텔 분양가격 38
〈그림 5〉 연도별 전용면적기준 매매가 추이 39
〈그림 6〉 전국 지역별 전용면적기준 매매가 39
〈그림 7〉 연도별 호가 소득수익률 추이 40
〈그림 8〉 지역별 호가 소득수익률 추이 41
〈그림 9〉 서울시 오피스텔 공급 42
〈그림 10〉 구별 오피스텔 누적공급량 43
〈그림 11〉 서울시 구별 1·2인 가구수 비율 44
〈그림 12〉 연도별 서울시 전용면적당 분양가격 45
〈그림 13〉 연도별 서울시 전용면적당 매매가격 46
〈그림 14〉 서울시 구별 전용면적당 매매가격 46
〈그림 15〉 연도별 서울시 호가 소득수익률 47
〈그림 16〉 서울시 구별 호가 소득수익률 48
〈그림 17〉 퀠리-위튼의 임대료 및 가격 결정모형 63
〈그림 18〉 자료의 구축방법 69
〈그림 19〉 경과년수와 가격·임대료·소득수익률의 관계 90
〈그림 20〉 지하철역과 가격·임대료·소득수익률의 관계 93