오피스텔은 탄생의 배경은 업무용 이었으나 최근 1·2인 가구의 증가와 더불어 준주택의 성격을 지니는 자산으로 그 모습이 변해가고 있는 실정이다. 또한 분양형 상품이 주를 이루다 보니 수분양자에게는 임대소득을 얻고자 하는 투자자산으로서의 성격이 존재한다.
따라서 이러한 시장상황을 고려하여 투자자산으로서의 오피스텔에 대한 소득수익률에 영향을 미치는 요인을 분석하고 이를 현실에 맞게 분석하여 개인 투자자의 투자성향과 위험-수익의 상관관계를 실증적으로 밝히는 것이 본 연구의 목적이다.
오피스텔과 관련된 연구는 가격 및 임대료에 미치는 영향을 분석한 내용이 대부분이었고, 수익률에 대한 선행연구가 희소하므로 먼저 가격 및 임대료에 미치는 영향을 선행연구를 고려하여 분석한 뒤 소득수익률을 나타내는 산식에 맞추어서 각 영향요인이 어떻게 3가지의 종속변수(가격, 임대료, 소득수익률)에 영향을 미치는지를 실증적으로 분석하였다.
분석과정에서 확인한 사항은 임대료는 공간시장에서는 현재의 편익을 결정하는 요인에 의하여 단기적으로 결정되며, 가격은 자산시장에서는 미래에 발생할 현금흐름에 영향을 미치는 요인에 의하여 결정된다는 사실이었다.
특히 기존의 연구에서 가격 및 임대료에 영향을 미치는 요인으로 제시된 경과년수, 지하철역과의 거리, 전용률, 대형시공사 건설여부 등이 소득수익률에 어떠한 영향을 미치는지 집중적으로 분석하였다.
첫번째 경과년수는 오피스텔이 오래될수록 특별한 자본적 지출이 없다는 가정하에 물리적 진부화, 노후화로 인하여 가격 및 임대료의 하락요인으로 작용하며, 다만 경과년수가 지날수록 임대료가 하락할 것이라는 예상은 미래 소득의 감소로 여겨지고 이는 한꺼번에 자본화되어 가격은 더 많이 하락하는 현상을 볼 수 있었고, 이로 인하여 소득수익률이 상승하게 되는 결론을 얻었다.
두번째 지하철과 관련된 변수는 가격과 임대료, 소득수익률 측면에서 큰 영향력을 미치게 되고, 지하철역과 가까울수록 가격과 임대료는 올라가고, 위험을 나타내는 지표인 소득수익률은 떨어지게 되는 결론을 얻을 수 있었다.
세번째 전용률은 가격과 임대료를 상승시키는 변수로서 실질적으로 현재의 편익에 미치는 영향력이 크며, 이는 동일한 힘으로 가격에도 영향을 미친다는 사실을 실증하였다. 그로 인하여 전용률은 소득수익률 측면에서는 유의하지 아니한 것으로 결과가 분석되었다
네번째 대형건설사의 시공여부는 임차인의 편익증가 측면보다는 브랜드에 의한 분양(거래)시에 가격을 상승시키는 요인으로 작용하여 소득수익률 산식에서 분모에 더 큰 영향력을 미치게 되므로 소득수익률이 낮아지는 모습을 보였다.
각각의 영향요인들은 현재의 편익으로 대변되는 임대료와 미래편익의 현재 가치 합으로 표현되는 가격에 미치는 영향력이 다를 수 있음을 여러 가지 가설로 설정하였고 이를 실증함으로써 개인 투자자의 투자성향을 일부 확인한 것이 본 연구의 성과이며, 향후 오피스텔에 대한 개인 투자자들에게 올바른 투자를 위한 자료로 활용될 수 있을 것으로 판단된다.