표제지
목차
국문초록 10
제1장 서론 13
제1절 연구의 배경 및 목적 13
제2절 연구의 범위 및 방법 15
1. 연구의 범위 15
2. 연구의 방법 16
3. 연구의 흐름도 17
제2장 이론적 고찰 및 선행연구 20
제1절 도시환경정비사업 관련 제도의 고찰 20
1. 도시환경정비사업의 정의 20
2. 도시환경정비구역 및 사업추진현황 23
3. 도시정비사업과 법령 26
4. 도시환경정비사업의 사업방식 28
제2절 도시환경정비사업 시행절차 29
1. 도시환경정비사업의 시행절차 29
2. 관리처분계획 이전의 절차 31
3. 관리처분계획 절차 및 방법 36
제3절 부동산 투자방식의 이론적 고찰 40
1. 직접투자방식과 간접투자방식 40
2. 간접투자기구의 정의 및 구조 41
3. 도시환경정비사업의 간접투자기구 사업구조 47
제4절 선행연구 및 연구의 차별성 50
1. 도시환경정비사업 관리처분과 관련한 선행연구 50
2. 부동산 투자방식과 관련한 선행연구 53
3. 본 연구의 차별성 54
제3장 용산사례: 사업구역별 추진방식 및 사업성 비교분석 56
제1절 도시환경정비사업 현황 56
1. 서울시 도시환경정비사업 현황 56
2. 서울시 도시환경정비사업(조합방식) 중 주거/비주거사업 현황 57
제2절 용산 도시환경정비사업 구역별 추진방식 분석 59
1. 용산 도시환경정비사업 현황 59
2. 용산역전면 제2구역 도시환경정비사업 현황 62
3. 용산역전면 제3구역 도시환경정비사업 현황 64
4. 국제빌딩주변 제3구역 도시환경정비사업 현황 66
5. 국제빌딩주변 제4구역 도시환경정비사업 현황 67
6. 국제빌딩주변 제5구역 도시환경정비사업 현황 69
제3절 용산 도시환경정비사업 구역별 사업성 비교분석 72
1. 자금운용계획 72
2. 사업기간 및 사업추진현황 75
3. 총수입 77
4. 시설 3.3㎡당 수입 78
5. 총비용 79
6. 공사비 81
7. 종전자산총액 82
8. 추정비례율 83
9. 조합원 1인당 추정부담금 84
10. 사업성분석의 변수 상관도 85
제4절 시사점 87
제4장 비주거매각방식에 의한 사업성 개선방안 88
제1절 매각방식 적용시의 사업성 비교분석 88
1. 매각방식 적용시의 전제 조건 88
2. 매각방식 적용시의 사업성 분석 90
제2절 매각방식 추진에 따른 개선효과 93
제3절 매각방식 적용에 따른 변경 사업조건 및 개선방안 94
1. 매각방식의 사업조건 및 개선방안 94
2. 비주거매각방식과 주거분양방식의 사업조건 비교 99
제5장 결론 101
제1절 연구결과의 요약 및 의의 101
1. 연구결과의 요약 101
2. 연구의 의의 102
제2절 연구의 한계 및 향후 연구과제 104
1. 연구의 한계 104
2. 향후 연구과제 104
참고문헌 106
ABSTRACT 111
〈표 1-1〉 연구의 범위 16
〈표 2-1〉 도시환경정비사업의 시행방법별 특성 22
〈표 2-2〉 도시환경정비사업의 시행주체별 특성 23
〈표 2-3〉 연대별 도시환경정비구역 지정 및 사업완료 현황 24
〈표 2-4〉 서울시 도시환경정비사업 추진현황 25
〈표 2-5〉 도시환경정비사업의 사업방식 비교 28
〈표 2-6〉 부동산투자회사법상 리츠의 유형 43
〈표 2-7〉 리츠 투자자산현황(2015년 말 기준 통계) 44
〈표 2-8〉 정비사업의 관리처분과 관련한 선행연구 53
〈표 2-9〉 부동산 투자방식과 관련한 선행연구 54
〈표 3-1〉 서울시 도시환경정비사업 총괄 현황 56
〈표 3-2〉 서울시 도시환경정비사업(철거형) 현황 57
〈표 3-3〉 서울시 도시환경정비사업(조합방식) 현황 57
〈표 3-4〉 용산 도시환경정비구역별 사업추진 현황 62
〈표 3-5〉 용산역전면 제2구역 사업 개요 63
〈표 3-6〉 용산역전면 제2구역 관리처분계획 시설별 변화 비교 64
〈표 3-7〉 용산역전면 제3구역 사업개요 65
〈표 3-8〉 용산역전면 제3구역 관리처분계획 시설별 변화 비교 65
〈표 3-9〉 국제빌딩주변 제3구역 사업개요 66
〈표 3-10〉 국제빌딩주변 제3구역 관리처분계획 시설별 변화 비교 67
〈표 3-11〉 국제빌딩주변 제4구역 사업개요 68
〈표 3-12〉 국제빌딩주변 제4구역 관리처분계획 시설별 변화 비교 68
〈표 3-13〉 국제빌딩주변 제5구역 사업개요 70
〈표 3-14〉 국제빌딩주변 제5구역 사업시행계획 시설별 변화 비교 70
〈표 3-15〉 구역별 관리처분일자 72
〈표 3-16〉 구역별 (최초)관리처분 및 사업시행계획 자금운용계획 비교 73
〈표 3-17〉 구역별 (변경)관리처분 및 사업시행계획 자금운용계획 비교 74
〈표 3-18〉 구역별 사업추진 현황 75
〈표 3-19〉 구역별 총수입 비교 78
〈표 3-20〉 구역별 시설 평균 분양가격 비교 79
〈표 3-21〉 구역별 총비용 내역 비교 80
〈표 3-22〉 구역별 사업간접비 내역 비교 80
〈표 3-23〉 구역별 공사비 비교 82
〈표 3-24〉 구역별 종전자산총액 비교 83
〈표 3-25〉 구역별 개발이익 및 추정비례율 비교 84
〈표 3-26〉 구역별 개발이익 및 1인당 추정분담금 비교 85
〈표 4-1〉 구역별 매각방식 적용시 개발이익 및 비례율 변경 비교(1안) 90
〈표 4-2〉 구역별 매각방식 적용시 개발이익 및 비례율 변경 비교(2안) 91
〈표 4-3〉 비주거매각방식 및 주거분양방식 사업조건 비교 99
〈그림 1-1〉 연구의 흐름도 19
〈그림 2-1〉 서울시 도시환경정비기본계획 지정범위 26
〈그림 2-2〉 '도시정비법'의 제·개정 현황 27
〈그림 2-3〉 도시환경정비사업의 시행절차도 30
〈그림 2-4〉 리츠 시장 현황(2004~2015) 44
〈그림 2-5〉 부동산펀드 시장(판매잔고) 현황(2004~2016) 47
〈그림 2-6〉 도시환경정비사업의 일반적인 사업구조 48
〈그림 2-7〉 도시환경정비사업의 간접투자기구 사업구조 49
〈그림 3-1〉 2000년 이후 서울시 도시환경정비사업 현황 57
〈그림 3-2〉 용산역 인근 도시환경정비구역 및 용산 철도정비창 60
〈그림 3-3〉 용산역 주변 주요 개발사업 참고도 61
〈그림 3-4〉 용산역 주변 도시환경정비사업 조감도 61
〈그림 3-5〉 구역별 사업추진 현황 76
〈그림 3-6〉 기본 사업성분석 변수 상관도 85
〈그림 4-1〉 매각방식의 사업성분석 변수 상관도 90
〈그림 4-2〉 기존 사업조건의 흐름도 100
〈그림 4-3〉 변경 사업조건의 흐름도 100