도시환경정비사업은 기존 노후시가지의 열악한 환경을 개선하고 도시의 기능을 회복하기 위한 사업으로 도심과 부도심 등 도시의 주요 지역에 지정되어 개발에 대한 관심이 높은 곳이다. 이에 따라 도시환경정비사업은 1973년 최초 구역 지정된 이래 서울에 564개 지구가 지정되었고 도심부, 마포, 영등포, 용산 등에서 57개 존치지구를 제외한 228개 지구가 사업완료되고 34개 지구가 시행중이며 245개 지구가 미시행으로 남아 있다.
도시환경정비사업 중 조합이 시행자가 되는 조합방식으로는 총 55개 지구가 지정되었다. 2001년 부동산투자회사법 제정 후 리츠와 부동산펀드 등의 간접투자가 활성화되면서 도시환경정비사업에도 비주거상품에 대한 투자가 늘어날 것으로 예상되었다. 그런데 2000년대 이후 서울에서 시행된 대부분의 도시환경 정비사업은 주거분양방식으로 진행되었고, 비주거매각방식의 사업은 35개 지구 중 4개 지구(2개 지구 완료, 2개 지구 미시행) 뿐이었다.
또한 주거분양방식의 도시환경정비사업도 금융위기를 겪으며 부동산경기가 하락하고 주거분양환경이 저하되어 많은 정비구역 사업장이 중단되어 있는 형편이다. 주거분양사업은 사업환경에 따라 분양가격의 편차가 큰데 반해 비주거매각사업은 발생하는 수익에 따라 가격이 정해지는 부동산으로서 저하된 주거분양시장에서 사업의 대안으로 작용할 수 있다. 따라서 사업환경에 따른 주거분양방식과 비주거매각방식을 비교분석하여 적합한 사업추진 방식을 결정할 수 있도록 하였다.
분석의 대상으로는 용산역 인근(용산역전면 및 국제빌딩주변)의 정비구역들을 선택하였다. 용산역 인근은 서울에서 가장 최근에 구역 지정된 곳으로 2000년대 후반 유사한 시기에 주거분양방식으로 5개 구역의 도시환경정비사업이 동시에 진행되었다가, 2008년 금융위기의 영향으로 분양사업환경이 저하되었고, 1개 구역은 그대로 진행, 3개 구역은 사업환경의 회복을 위해 사업 지연, 1개 구역은 비주거매각방식으로 사업방향을 변경하여 진행하여, 비교를 위한 모든 사례가 진행된 지역이기 때문이다.
본 연구에서는 주거분양방식과 비주거매각방식으로 진행된 용산 5개 구역의 사례를 통해 주거분양환경의 저하에 따라 사업성(최초 및 변경된 관리 처분계획 자료 중 사업기간, 총수입, 시설 단위면적당 수입, 총비용, 공사비, 종전자산총액, 추정비례율, 조합원 1인당 추정분담금 등)이 하락하였고 이러한 환경에서 비주거매각방식이 주거분양방식에 비해 유리할 수 있음을 파악하였다. 그리고 저하된 분양환경 하에서 주거분양방식으로 진행된 구역에 비주거매각방식을 일부 적용했을 때 사업성이 향상됨을 파악하였다. 또한 실제적으로 비주거매각방식을 진행하기 위한 사업 조건을 분석하고 주거분양 방식과의 차이를 비교하여 제시하였다. 특히 소유자 및 사용자, 사업비 조달, 시공사 선정, 인허가 진행, 조합원 분양 측면에서 차이를 가지며 이에 따른 사업의 흐름도를 통하여 비주거매각방식은 안정적인 사용자(임차인) 확보가 가장 우선적이고 사업의 핵심임을 제시하였다.
결과적으로 현재 대부분의 도시환경정비구역에서 주거분양방식으로 진행되는데 있어, 주거분양방식이 분양사업환경에 영향을 많이 받아 사업의 지연 가능성이 높음을 확인하고 사업환경이 저하된 경우 비주거매각방식을 대안으로 추진하여 도시환경정비사업의 진행을 원활히 할 수 있게 하였다.
본 연구의 의의로는 첫째, 획일적으로 주거분양방식으로 진행되는 도시환경정비사업의 가능성있는 대안으로 비주거매각방식을 제시하였다.
둘째, 비주거매각방식을 진행하기 위한 사업조건을 제시하여 주거분양방식에 익숙한 주거조합원으로 하여금 매각방식으로 변경 가능하도록 하였다.
셋째, 금융사를 통한 자금조달방식을 제시하여 시공사의 대여금으로 시공사의 영향력에 따라 사업진행이 결정되고 자금 차입에 따른 비리문제가 상존한 정비사업에 새로운 대안을 제시하였다.
넷째, 시공사는 지분참여 또는 신용공여와 상관없이 도급공사만 진행함으로써 상호간에 리스크를 감소시켜 사업의 원활한 진행을 가능케 하였다.
향후 도시의 노후시가지의 열악한 환경을 개선하고 도시의 기능을 회복하기 위한 사업임과 동시에 주민들의 재산권과도 밀접한 도시환경정비사업을 진행함에 있어, 사업환경에 따라 주거분양방식과 비주거매각방식 중 적합한 사업추진방식을 결정하여 원활한 사업 진행을 통해 도시환경이 개선되고 발전하기를 기대한다.