주택임대차보호법(이하 '법이라고 한다)은 제8조 제1항에서 "임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.", 제3항에서 "제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가격의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다."고 규정하고 있다.
법 제8조 제1항 규정에서 정한 보증금 이하의 금액을 임대차보증금으로 한 임차인을 통상 소액임차인이라 하고, 위 규정에 의한 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 소액임차인의 최우선변제권이라 한다.
주택임대차보호법은 국민 특히, 서민의 주거생활의 안정이라는 목적으로 1981년 3월 5일 법률 제3379호로 제정되었다. 그 이후로 2007년 개정시까지 무려 여덟 번에 걸친 개정이 있었고, 시행령 역시 2013년 개정시까지 14차례 개정되어 왔다. 특히 소액보증금의 우선변제 범위와 관련하여 계속적인 시행령의 개정으로 인하여 소액임차인의 보호라는 측면에서 조금씩 증액되어 온 것은 사실이나, 아직도 현실여건과는 동떨어진 작은 금액이라 할 것이다. 그러나 일정액의 소액보증금은 등기순위조차 무시하고 저당권 등의 물권에 우선하여 반환받을 수 있도록 하다 보니 일부는 소액임차인으로 우선변제를 받기 위한 탈법수단으로 임대인과 짜고 허위로 보증금액을 줄이는 경우가 발생하곤 한다.
주택임대차보호법이 주택임차인에게 주고 있는 보호의 주된 내용은 대항력의 부여, 존속기간의 보장, 차임의 통제, 우선변제권의 인정이다. 그 중 대항력의 부여, 존속기간의 보장이나 차임의 통제는 유럽이나 일본 등의 입법례가 임차인의 보호를 위하여 공통적으로 취하고 있는 것인데 비하여 우선변제권의 부여는 우리나라의 주택임대차보호법이 독창적으로 취하고 있는 제도이며, 이에 따라 많은 문제점이 발생하고 있는 것이 사실이다. 대항력의 부여와 보증금반환청구권에 대한 우선변제권의 인정은 임대차는 기본적으로 채권관계라는 전통적인 틀을 허물어 버린 파격적인 것들이며, 특히, 일정액의 소액보증금은 등기순위조차 무시하고 저당권 등의 물권에 우선하여 반환받을 수 있도록 하였다.
위와 같은 대항력과 우선변제권의 인정은 임차주택이 경매될 경우에 임차인을 어떻게 보호할 것이냐를 둘러싸고, 특히, 문제가 제기 되는 분야이다. 즉, 어떠한 요건을 갖춘 임차인에게 매수인에 대항하여 자신의 임차권을 계속 주장할 수 있게 할 것이며, 임차주택의 매각대금으로부터 보증금을 우선변제 받을 수 있게 할 것이냐 하는 것이다.
임차인이 위와 같이 대항력을 주장하고 우선변제권을 행사할 경우에 필연적으로 따르는 문제가 있으니, 바로 매수인 또는 후순위권리자 등 임차주택에 대하여 이해관계가 있는 사람들과의 이익충돌이 그것이다. 임차권 공시방법의 불완전성과 가장임차인의 출현을 막을 수 있는 제도적 장치의 미비로 인하여 경매절차에서 가장임차인이 발호하고, 그 결과 영세 임차인을 보호하겠다는 주택임대차보호법의 본래의 취지가 무색하게 되는 현실을 직시할 필요가 있다.
주택임대차보호법은 사회보장의 정책적 차원에서 국민의 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 입법된 것이다. 따라서 주택임차인의 일방적 보호에만 치우쳐서는 안되며, 매수인과 담보물권자 및 일반채권자 등의 이익과 적절히 조화를 이루면서 주택임차인을 보호해야 하는 것이 중요하다. 부동산은 거주를 위하여 혹은 생산 기타의 경제적 활동을 위하여 필수·불가결의 것이나 그 성질상 누구나 원하는 때에 쉽게 취득할 수 없어 결국 많은 사람이 타인의 부동산을 이용할 수 밖에 없는 실정이다. 부동산의 수요와 공급이 어느 정도 균형을 이루고 있는 동안에는 별 문제가 없었으나 인구가 폭발적으로 증가하고 대도시로의 집중현상이 가속화됨과 아울러 경제가 급속도로 발전하면서 부동산의 수요가 공급에 비해 현저히 커짐에 따라 그 균형이 깨어져 주택이나 토지를 둘러 싼 분쟁이 빈번하게 발생하는 등 사회문제화 되었다.
우리의 현실은 아직 주택난의 해소에 미흡한 상태이기 때문에 주택임대차보호법상 임차인의 보호가 강화되어 오는 추세라 할 것이다. 그러나 임차인의 일방적인 보호를 위하여 부동산경매절차에서 다른 담보권자와 채권자를 희생시키는 제도는 재고의 여지가 있다 할 것이다.
집행법원은 임차인 보호와 그 외 다른 채권자들의 이해 상충을 조정하고 집행절차진행의 명확성을 위하여 사실문제의 확정을 정확히 하여야 한다. 그러나 주택임대차보호법의 불완전한 공시방법으로 인하여, 특히, 소액임차인으로 배당 요구한 경우에 있어 최우선변제를 인정해야 할 것인가, 보증금의 감액 등의 탈법행위는 없었는가 등의 사실문제를 확정하는 것은 매우 어려운 현실이다. 그러나 가능한 범위에서 진정한 이해관계인의 보호에 전력해야 할 것이며, 제도적으로 임차보증금의 공시방법 등의 개선을 통하여 입찰절차의 안정성과 신뢰성을 보장하는 것도 또한 앞으로의 연구의 대상이라 할 것이다.