최근 우리나라는 부동산 시장의 불황, 전세가비율 상승, 월세현상 가속화로 인한 임대주택 선호 등 사회적, 경제적 현상에 따라 2012년 이후 월세물량의 비중이 전세물량을 앞지르게 되었으며, 임대주택 입주 경쟁률은 더욱 심화되었다. 그러나 LH의 경영악화, 부채증가로 인하여 임대주택 공급의 한계 및 임대주택 재고 부족 등으로 국민들의 임대주택 요구에 비하여 공급이 원활하지 못한 상황으로, 서민층뿐만 아니라 중산층 등 다양한 계층이 선호하는 임대주택 요구를 충족시키지 못하고 있는 실정이다.
이에 정부는 민간기업이 참여하는 기업형 임대주택 공급사업을 활성화하고자 2015년 1월 중산층 주거안정을 주요 목적으로 규제개혁 및 제도개선을 통한 기업형 임대주택사업 육성정책 즉 『New Stay』 정책을 발표하였다.
본 연구에서는 정부의 『New Stay』 정책 중 금융 관련분야 정책의 변화와 개선사항에 대한 고찰을 통하여 효율적인 정책시행을 위한 제언을 목적으로, 그동안 진행되었던 정부의 임대주택 정책변화와 민간임대주택 관련 기존연구 고찰, 임대주택 관련 현황 및 미국/일본의 민간임대주택 정책 고찰, 『New Stay』 1호 사업인 인천 도화지구 사례분석 실시하였다.
『New Stay』 정책 중 금융관련 분야인 자금지원, 세제지원, 택지지원 정책은 규제완화와 신규제도 시행 등을 통하여 민간 건설사가 임대주택사업 참여 시 재정적, 제도적 부담을 감소시켜 사업참여 활성화를 이루고자하며 주요 정책변화는 다음과 같다.
자금지원 정책으로는 주택도시기금(구 국민주택기금)의 융자지원 폭을 확대하였으며, 기업형 임대리츠 지원확대, 종합금융보증제도 도입 등 기존 정책의 보완 및 신설을 통하여 기관 투자자들의 사업참여를 유도하는 정책을 시행하기로 하였다.
세제지원 정책으로는 기존 세제틀 개편 및 세제감면 폭을 확대하여 양도소득세의 장기보유특별공제 확대시행, 취득세 감면폭 확대, 재산세 감면 틀 개편을 통하여 뉴스테이 사업유형에 따라 4년 단기임대, 8년 장기임대로 단일화하였고, 소득세 및 법인세 감면폭을 확대하였다. 특히 8년 장기 임대주택 사업자는 추가적인 세제지원 혜택을 받을 수 있게 되었다.
택지지원 정책으로 국공유지, 재정비구역, 도심내 사유지, LH보유택지, 개발제한구역 용지 등의 활용방안을 확대/완화 시행하여 사업부지 확보를 원활하게 하고 택지비의 부담을 감소시켰으며 기업형 임대주택 공급촉진 지구를 도입하였다. 또한 LH 등의 공공부문 택지의 공급방식을 투명하고 합리적으로 공급될 수 있도록 개선하였다. 이러한 정책변화에 따라 『New Stay』 정책의 첫 번째 현장으로 대림산업과 인천도시공사, 주택도시기금이 임대리츠를 구성하여 시행한 인천 도화지구는 2,105세대의 기업형 임대주택이 시공 중에 있으나, 정책의 첫 시행에 따른 문제점도 도출되고 있는 실정으로 정책적 보완이 필요한 상황이다.
정책의 시행과정에서 각 계층과 기관의 이해관계 상충에 따라 최초 발표되었던 육성방안이 일정부분 축소시행 되면서 사업 참여를 검토하던 민간 건설사들은 혼란을 겪게 되었으며, 건설임대사업 참여에 따른 건설사의 재정적, 신용적 안정성이 명확히 확보되지 않은 상황이다. 또한 사업투자자들의 책임 및 권한이 합리적으로 적용될 수 있도록 각 기관 및 부처 간 세부적인 제도조정이 필요하며, 기금의 활용 폭 확대에 따른 주택도시기금의 균형적인 자금관리 및 운용을 통하여 자금의 안정적인 활용이 필요할 것이다. 아울러 정책의 도입단계인 만큼 다양한 사업 참여주체 간 활발한 정책적, 제도적 교류를 위하여 각 주체 간 정기적인 간담회를 통하여 정책안정화를 이끌어야 할 것이다.
본 연구를 통해 고찰한 『New Stay』 정책은 정부의 육성방안을 통해 주로 기업의 관점에서 정책을 고찰한 연구로써 정부의 정책은 기업이나 지자체에게만 유리하게 작용될 수는 없는 바, 향후 연구를 통하여 임대주택의 실질적 사용자인 입주자의 관점에서도 정책에 대한 고찰과 정책시행에 따른 사회적 영향 즉, 대형 건설사 특혜, 저소득층 지원축소 등의 우려에 대한 연구가 필요할 것으로 판단된다.