국내 부동산 정책과 부동산 산업의 패러다임 변화에 따라 가장 안정적인 현금흐름을 창출하는 수익성 부동산으로 대두한 오피스 빌딩에 대해서 투자 및 이용 지원을 위한 과학적이고 합리적인 정보의 제공이 중요하다.
오피스 빌딩의 가치는 임대료 또는 매매가격으로써 판단할 수 있으며, 다수의 선행연구에서 오피스 빌딩의 임대료 결정요인에 관해 중점적으로 다루었던 변수는 빌딩 등급 요소로서 건물의 물리적 특성인 연면적, 대지면적, 층수, 높이, 경과년도 및 엘리베이터 대수 등과 입지특성인 지하철역과의 거리, 접도 수 및 주요도로차선 수 등이었다.
본 연구에서는 건물의 물리적 특성이나 입지특성 이외에 아직 연구되어오지는 않았지만, 건물의 화재안전도도 중요한 요인이 될 수 있다고 판단하였다. 건물의 화재안전도 변수에 착안한 이유는 화재안전도가 향상될수록 해당 건물의 입주자로서는 업무 활동의 안전성이 높아지므로 이에 상응하는 대가를 마땅히 지급할 것이라는 추정에서 출발하였다.
본 연구의 목적은 오피스 빌딩에 있어서 개별 건물이 갖는 물리적 특성 및 입지특성과 더불어 '화재안전도'가 개별 건물의 가치 형성에 미치는 영향이 있는지를 파악하는 것이며, 이로써 향후 건물별 화재안전 수준에 따라 해당 건물의 이용가치를 판단하도록 할 수 있다는 근거 마련은 물론이고, 나아가서는 우리 사회의 안전 확보에 이바지하고자 함에 있다.
실증분석을 위한 자료는 서울시 권역별 11층 이상의 327개 오피스 빌딩의 물리적 특성 및 입지특성에 관한 자료와 화재안전도에 관한 자료를 활용하였다. 상관분석 결과 화재안전도를 나타내는 본 연구의 주요 변수인 화재위험도지수가 종속변수인 환산임대료와 유의한 상관관계를 가지는 것으로 나타났다. 회귀모형으로 분석한 결과 환산임대료에 유의한 영향을 미치는 변수는 선행연구와 마찬가지로 연면적, 높이, 전용률, 경과년도, 주차대수, 지하철역 거리, 권역(YBD) 및 권역(ETC)로 나타났으며 한편, 본 연구의 착안사항으로써 화재안전도를 판정하는 '화재위험도지수'도 영향을 미치는 변수라는 결과를 도출하게 되었다.
결과적으로 연면적이 클수록, 높이가 높을수록, 전용률이 높을수록, 경과년도가 짧을수록, 지하철역과의 거리가 가까울수록 그리고 화재위험도지수가 낮을수록 임대료가 높아지는 것으로 나타났다.
또한, 본 연구모형의 설명력을 나타내는 Adjusted R² 값은 0.633으로서 본 모형이 통계적으로 유의미한 것임을 방증하고 있다.
본 연구의 의의는 첫째, 건물 가치에의 영향요인은 기존에 연구되어 온 건물의 물리적 특성 및 입지특성 등만이 아니라 건물의 화재안전도가 영향요인으로서 새롭게 대두하였다는 점이다.
둘째, 건물의 투자가치 및 이용가치를 판단할 수 있는 주요 정보로서 건물의 화재안전도를 포함해야 할 당위성을 확보하게 되었다.
셋째, 화재안전도가 건물 이용가치의 주요 영향요인의 하나로써 다루어진다면 우리 사회의 안전 확보에 더욱 이바지할 수 있다.
넷째, 소방·방재시설이 인명 보호 및 재산 피해 최소화를 위한 중요한 시설임에도 불구하고, 평상시는 사용되지 않고 만약의 화재 발생 시에만 사용되는 시설이므로 건축 시 충분한 안전도의 확보보다는 최소한도의 법규 준수에만 머무르는 일부 건축주 및 설계자의 인식 개선과 사회 안전 심리의 제고에 이바지할 수 있다는 점이다.
향후 건축물별 화재위험특성과 화재안전도를 종합적이고 객관적으로 평가하는 평가 기준과 평가 절차의 조기 구축을 통해서 건축물의 화재안전등급 인증 제도를 확립함으로써 합리적으로 건물의 투자가치 및 이용가치 등을 판단할 수 있도록 하는 실거래를 위한 정보제공시스템이 확립되기를 기대한다.