표제지
국문초록
목차
제1장 서론 11
제1절 연구의 배경과 목적 11
제2절 연구의 범위 및 방법 14
제2장 이론적 배경과 선행연구 검토 17
제1절 자본환원율의 의의 및 결정방법 17
1. 자본환원율의 의의 17
2. 자본환원율의 유형 19
3. 자본환원율의 결정방법 20
제2절 자본환원율의 기능 25
1. 자본환원율과 오피스시장 및 거시경제와의 관계 25
2. 오피스의 정의 및 오피스 시장의 구분 30
3. 금융위기의 전개과정 및 국내시장에 미친 영향 35
제3절 선행연구 검토 40
1. 자본환원율 결정요인 및 관계분석 40
2. 오피스 매매지수와 거시경제지표와의 관계분석 42
3. 선행연구와의 차별성 43
제3장 연구모형의 설정 44
제1절 변수 구성 및 자료 수집 44
1. 변수 선정 및 자료수집 방법 44
2. 오피스 변수 설명 47
3. 거시경제 변수 설명 53
제2절 분석방법 58
1. 벡터자기회귀모형(Vector Auto-Regression Model) 58
제3절 연구가설의 설정 61
1. 변수간의 상관관계 분석 61
제4장 동태적 관계 분석 65
제1절 자료의 시계열적 특성 65
1. 단위근(Root Unit) 검정 65
2. 그랜저 인과관계 검정(Granger Causality Test) 69
3. 요한센(Johansen) 공적분 관계 검정 73
제2절 실증분석 75
1. 금융위기 전 동태적 변화 분석 75
2) 금융위기 후 동태적 변화 분석 81
제5장 결론 87
제1절 연구의 요약 및 시사점 87
제2절 연구의 한계 및 향후 과제 89
참고문헌 90
부록 93
ABSTRACT 97
[표 2-1] 순영업소득(NOI)의 계산과정 18
[표 2-2] 부분환원율의 종류 19
[표 2-3] 오피스 기능 범주 31
[표 2-4] 오피스 기능에 따른 분류 32
[표 2-5] 서울 오피스 권역에 따른 분류 34
[표 2-6] 서브프라임 모기지 부실화 영향의 세계 각국 전파과정 38
[표 2-7] 관련 선행연구의 변수 검토 43
[표 3-1] 자본환원율에 영향을 미치는 변수 45
[표 3-2] 변수 선정 및 수집처 45
[표 3-3] 금융위기 전 변수의 기초 통계량(2003.1Q~2008.3Q) 46
[표 3-4] 금융위기 후 변수의 기초 통계량(2008.4Q~2014.2Q) 46
[표 3-5] 자본환원율 선행연구의 NOI 산출식 비교 검토 47
[표 3-6] 연도별 및 권역별 오피스 거래건수 48
[표 3-7] 분기별 자본환원율 추이 49
[표 3-8] 금융위기 전 변수간 상관관계 분석(2003.1Q~2008.3Q) 62
[표 3-9] 금융위기 후 변수간 상관관계 분석(2008.4Q~2014.2Q) 63
[표 3-10] 금융위기 전/후 자본환원율과 상관간계 분석 요약 64
[표 3-11] 자본환원율과 각 변수와의 동태적 변화 영향력 가설 64
[표 4-1] ADF 및 PP 단위근 검정 (금융위기 전) 67
[표 4-2] ADF 및 PP 단위근 검정 (금융위기 후) 68
[표 4-3] 변수 배열 순서 71
[표 4-4] 그랜저 인과관계 검정 결과 (금융위기 전) 71
[표 4-5] 그랜저 인과관계 검정 결과 (금융위기 후) 72
[표 4-6] 요한센 공적분 관계 검정 결과 74
[표 4-7] 금융위기 전 오피스시장의 VAR 분석결과 76
[표 4-8] 금융위기 전 오피스시장의 분산분해 분석결과 77
[표 4-9] 금융위기 전 거시경제 변수의 VAR 분석결과 79
[표 4-10] 금융위기 전 거시경제변수의 분산분해 분석결과 80
[표 4-11] 금융위기 후 오피스변수의 VAR 분석결과 82
[표 4-12] 금융위기 후 오피스 변수의 분산분해 분석결과 83
[표 4-13] 금융위기 후 거시경제변수의 VAR 분석결과 84
[표 4-14] 금융위기 후 거시경제변수의 분산분해 분석결과 86
〈그림 1-1〉 연구 흐름도 16
〈그림 2-1〉 부동산 시장의 4사분면 모형 27
〈그림 3-1〉 분기별 자본환원율 추이 50
〈그림 3-2〉 분기별 자본환원율 및 스프레드 추이 51
〈그림 3-3〉 분기별 오피스 공급량 추이 51
〈그림 3-4〉 분기별 오피스 (명목)임대료 추이 52
〈그림 3-5〉 분기별 오피스 공실률 추이 53
〈그림 3-6〉 분기별 실질GDP 추이 54
〈그림 3-7〉 분기별 국고채금리(5년) 추이 54
〈그림 3-8〉 분기별 KOSPI지수 추이 55
〈그림 3-9〉 분기별 대미환율 추이 56
〈그림 3-10〉 분기별 총통화(M2) 추이 57
〈그림 4-1〉 금융위기 전 오피스변수의 충격반응 분석결과 75
〈그림 4-2〉 금융위기 전 거시경제변수의 충격반응 분석결과 78
〈그림 4-3〉 금융위기 후 오피스변수의 충격반응 분석결과 83
〈그림 4-4〉 금융위기 후 거시경제변수의 충격반응 분석결과 85