표제지
국문초록
목차
I. 서론 11
1.1. 연구의 배경 및 목적 11
1.2. 연구의 방법 및 범위 14
1.2.1. 연구의 방법 14
1.2.2. 연구의 범위 14
1.3. 선행연구와의 차별성 15
1.3.1. 선행연구고찰 15
1.3.2. 선행연구와의 차별성 18
II. 이론적 고찰 23
2.1. 오피스 빌딩 개념 23
2.1.1. 오피스 빌딩의 정의 23
2.1.2. 오피스 빌딩의 기능 24
2.1.3. 오피스 빌딩의 분류 24
2.2. 오피스빌딩 시장 32
2.2.1. 오피스빌딩 시장의 정의 32
2.2.2. 오피스 시장의 특성 33
2.2.3. 서울시 오피스시장의 현황 39
2.3. 오피스 관련 이론 44
2.3.1. 오피스입지이론 44
2.3.2. 오피스 수요·공급 이론 48
2.3.3. 오피스 가치형성 요인 이론 50
2.4. 헤도닉 가격 모형에 의한 잠재가치 추정 53
III. 자료의 구축 및 연구설계 60
3.1. 자료의 구축 60
3.2. 변수의 설정 61
1) 용적률 및 건폐율 62
2) 공시지가 64
3) 수익률 65
4) 역과의 거리 66
5) 인접도록 폭 66
6) 행정구역상 명칭 66
7) 대지면적 비율 67
8) 토지이용계획원상 토지 이용 용도 67
3.3. 연구가설의 설정 69
IV. 분석 및 연구결과 71
4.1. 모형설계 71
1) t-검증 75
2) 다중공선성 75
4.2. 분석결과 77
4.2.1. 기초통계분석 77
4.2.2. 다중회귀분석에 의한 연구결과 83
4.3. 분석결과 종합 91
V. 결론 93
5.1. 연구의 요약 93
5.2. 연구의 한계 및 추후 연구과제 94
참고문헌 96
ABSTRACT 99
〈표 1-1〉 층수별 업무용빌딩의 오피스 비중 20
〈표 1-2〉 오피스 관련 선행연구 22
〈표 2-1〉 오피스의 기능 24
〈표 2-2〉 비 주거용 부동산의 용도별 분류 25
〈표 2-3〉 입지와 규모에 따른 분류 27
〈표 2-4〉 국내 오피스 빌딩 등급평가 분류사례 28
〈표 2-5〉 미국의 빌딩등급 결정기준(BOMA International) 30
〈표 2-6〉 호주의 빌딩등급 결정기준 31
〈표 2-7〉 완전경쟁시장과 오피스시장의 비교 38
〈표 2-8〉 서울오피스 공실률 추세 42
〈표 2-9〉 서울 오피스 임대료 추세 44
〈표 3-1〉 오피스 빌딩의 규정 61
〈표 3-2〉 「국토계획법」 상 용도지역별 용적률 상한선 62
〈표 3-3〉 「국토계획법」 용도지역 별 건폐율 64
〈표 3-4〉 독립변수 코딩표 68
〈표 4-1〉 평가검증요약 75
〈표 4-2〉 기술통계표 77
〈표 4-3〉 회귀분석결과 83
〈표 4-4〉 분산분석표 84
〈표 4-5〉 모형 요약 85
〈표 4-6〉 잔차의 통계량 89
〈표 4-7〉 분석결과 종합 92
〈그림 1〉 부동산시장가치 평가 절차도 74
〈그림 2〉 임대수익률과 평균매매가격과의 관계 78
〈그림 3〉 지하철역 거리와 평균매매가격과의 관계 79
〈그림 4〉 용도지역과 평균매매가격과의 관계 80
〈그림 5〉 행정구역상 명칭과 평균매매가격과의 관계 81
〈그림 6〉 도로 폭과 평균매매가격과의 관계 82
〈그림 7〉 동별가격순위와 매매가격 86
〈그림 8〉 도로폭과 매매가격 87
〈그림 9〉 수익률과 매매가격 87
〈그림 10〉 연면적과 매매가격 88
〈그림 11〉 역과의 거리와 매매가격 88
〈그림 12〉 잔차 히스토그램 89
〈그림 13〉 회귀 표준화잔차의 정규P-P 도표 90