"집합건물의 소유 및 관리"란 집합건물의 일부분인 전유부분에 관한 독립적인 구분소유권과 나머지 공용부분과 대지에 관한 구분소유권자들의 공유관계를 기초로 하여 당연성립 되는 관리단을 중심으로 자치법규인 관리규약의 단체적인 규율에 따라 집합건물을 소유 및 관리하는 법률관계이다. 1개동 건물의 일부분을 구분하여 소유 및 관리하는 집합건물은 이미 로마시대부터 출현하였을 정도로 역사가 오래되었고, 현대사회에서는 주거와 영업 및 사무용 건물의 상당수를 차지하고 있다. 좁은 국토에 많은 인구가 밀집하여 살고 있는 한국의 경우에는 아파트로 대표되는 주거용 건물의 과반수가 집합건물이고 대형 상가건물이 가장 일반적인 쇼핑장소가 될 정도로 집합건물은 보편적으로 공급되어 있다. 집합건물에 관한 법제도 이미 20세기 초부터 제정되기 시작하여 2차 세계대전 이후에는 대부분의 서구유럽국가와 미국, 일본 등은 집합건물의 소유와 관리에 관한 법제를 도입하고 있다. 우리의 경우는 심각한 주택난을 해결하기 위한 대량의 공동주택을 공급하고 그 관리의 공백을 메우기 위한 행정법제가 먼저 발달하였고, 서구유럽이나 일본, 미국에 비하여는 상당히 뒤늦게 집합건물의 소유와 관리에 관한 법제가 도입되었다. 그러나 여전히 집합건물의 분양과 관리에 관한 소송이 법원에 봇물을 이루고 있을 정도로 분쟁이 많고, 한편에서는 집합건물 중에는 10여년이 넘어도 정기 관리단 집회가 한 번도 개최되지 않을 정도로 관리의 공백이 심각하다. 집합건물의 분양과 관리에 관한 많은 상담을 진행하고 소송을 수행하면서 우리의 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법제가 상당히 부실하고 법률가로서 이해하기 힘든 복잡하고 난해한 체계로 되어 있다는 생각을 많이 하게 되었다. 특히 완성된 주택이나 상가건물의 내부나 입지조건 등을 직접 살펴보고 매매하는 방식이 아닌 먼저 분양광고만을 보고 계약을 체결하고 소비자가 납부하는 대금으로 집합건물을 건축하는 선분양제도가 우리 집합건물의 성립과 분양에 관한 분쟁을 양산하는데 상당한 원인을 제공하고 있다고 판단하였다. 집합건물의 관리에 있어서는 공동주택 관리법제는 관리의 공백을 신속하고 효율적으로 메우기 위하여 거의 매년 법령이 바뀔 정도로 현실적응을 거듭해 온 반면에, 일반 집합건물 관리법제는 일본의 법제를 그대로 계수한 이후에 우리 집합건물 관리현실에 맞게 변화·발전하지 못하고 있는 것이 문제이다. 이러한 관리법제의 이원화 현상이 매년 새로운 유형의 분쟁이 발생할 정도로 다양한 집합건물 관리에 관한 분쟁에 대해서 규범적 접근을 어렵게 하고 있다. 이 논문은 이러한 문제의식에서 출발하여 집합건물의 성립-분양-관리상의 법적 쟁점에 대하여 연구하고 있다.
제1장에서는 집합건물과 집합건물법제의 역사적 고찰을 하게 된 배경을 살펴보고 이러한 역사적 고찰과 수많은 집합건물 소유 및 관리에 관한 소송을 수행하면서 얻게 된 이 논문의 주요 문제의식을 연구과제로 선정한 이유를 제시하였다. 이 논문에서는 크게 3가지 문제의식을 가지고 연구에 임하였는데, 먼저 구분소유관계에는 일반 민법상의 소유관계와 달리 강하게 나타나는 단체적 특성에 주목하였다. 아울러 선분양제도와 집합건물법과 주택법 등 집합건물 관리법제의 이원화 현상이 우리 집합건물의 성립·분양·관리에 미치는 영향에 관하여도 집중하여 연구하였다. 이러한 연구의 목적을 바탕으로 이 논문이 연구할 방향과 주요 쟁점들을 제시하였다.
제2장 "집합건물의 성립"에서는 먼저 구분소유관계의 법적 성질을 전유부분에 관한 독립된 소유권과 공용부분에 관한 공유관계로 보는 통설적 견해에 대하여 단체적 소유와 관리의 특수한 성격의 관점에서 분석하는 시각이 필요하다는 점을 제시하였다. 이에 따라 공용부분의 공유관계, 단체적 관리, 분쟁의 단체적 해결, 전유부분에 관한 구분소유자의 권리와 의무의 제약 등 논문의 전반적인 부분에서 이러한 구분소유관계의 단체적 특성이 어떻게 발현되는가에 주목하여 연구하였다. 둘째로 구조상 독립성과 관련하여 경계벽이나 경계표지를 자유롭게 변경하는 구분점포와 관련하여 구조상 독립성의 요건을 법리적으로 어떻게 유연하게 운영할 것인가를 살펴보았다. 셋째로 구분소유권의 성립시기에 관해서는 2013년 전원합의체 판결을 중심으로 그 성립시기를 등록이나 등기 시가 아니라 분양행위 시점으로 앞당겨야 하는 법리적, 정책적 근거를 연구하였고, 넷째로 대지사용권에 관하여는 전유부분과의 일체성의 법리와 관련한 다양한 분쟁과 법리에 대하여 살펴보았다.
제3장 "선분양제도와 집합건물의 하자"에서는 먼저 완성된 물건을 직접 점검하고 매매하는 특정물 매매계약이 아니라 분양광고에 전적으로 의존하여 계약을 체결하는 우리 분양제도 하에서는 하자의 1차적 판단기준이 되는 당사자간에 합의된 품질보증의 내용이 분양계약서에 기재되어 있지 않고, 대부분 견본주택이나 분양팜플렛 등의 분양광고에 포함되어 있어 이러한 분양광고의 내용이 어떻게 분양계약에 편입되어 주관적 하자 판정의 기준이 될 수 있은지를 체계적으로 검토하였다. 둘째로 집합건물의 외형·구조·재질·실내장식 등의 품질에 관한 기준이 분양광고와 분양계약에 불완전하게 기술되어 있는 관계로, 미국 판례의 묵시적 보증이나 객관적 하자의 판단기준이 보충적으로 필요한다는 점에 주목하여 층간소음, 사용검사전 하자, 내력구조부의 하자 등 여러 다양한 법령상의 하자기준을 검토하였다. 셋째로, 분양자가 주변에 고층건물이나 도로 등의 소음유발시설, 환경혐오시설 등이 설치되어 있거나 설치될 것이라는 정보를 고지하지 않고 분양을 한 정보제공의무 위반의 사례에서 이를 하자담보책임의 법리로 접근하여 해결할 수 있는지 여부를 고찰하였다. 넷째로, 하자보수책임을 현재의 구분소유자가 추급할 수 있는 법리적 근거를 미국의 판례 법리 등의 변천 등과 비교하여 고찰하였다. 다섯째, 소송실무에서 가장 많은 논란이 되고 있는 주택법상의 하자발생기간과 하자담보책임 기간의 성질과 그에 관한 주택법과 집합건물법의 관계, 하자담보책임 기간이 합리적 조정의 필요성 등에 관하여 개정 집합건물법의 해석과 함께 연구하였다.
제4장 "집합건물의 관리"에서는 먼저 2012. 12. 18. 개정 집합건물법에 의하여 새로이 도입된 관리위원회, 임차인의 관리참여권, 관리인의 선관의무 등에 관하여 프랑스, 독일, 미국 등 다른 입법례와 비교하여 그 법적성격과 입법상 보완점 등을 연구하였다, 둘째로 관리단 집회와 관련해서는 개정 집합건물법의 전자투표 등 활성화 방안과 함께 미국의 특별결의 요건 완화(면제)제도를 도입하여 집합건물의 유지·보존을 위한 중요결정에 있어 구분소유자들의 무관심으로 특별결의를 얻기 어려운 경우 법원의 판결을 통하여 절차적 문제를 해결할 수 있는 방안을 시론적으로 연구하였다. 셋째로 입주자대표회의 권한과 지위에 관하여는 해석론뿐만 아니라 개정 집합건물법에 따라 "입주자단체(관리단)-관리위원회(입주자대표회의)-관리인(관리주체)" 등 공동주택에 있어 혼란을 일으키고 있는 입주자대표회의와 관리단의 이원적 관리조직을 통합적으로 운영할 수 있는 방안을 연구하였다. 넷째로 관리단(내지 입주자대표회의)와 구분소유자 사이의 법률관계에 대하여는 관리단의 처분이나 조치가 구분소유자와의 관계에서 선관의무 내지 충실의무 위반이 되는지 여부에 관한 기준법리로서 미국의 "합리성 판단의 법리(resonable judgement rule)"과 "경영적 판단의 법리(businesss judgement rule)"와 관련 판례사안들을 분석하였다. 다섯째로 연체관리비의 승계 문제와 관련하여서는 특별승계인에게 승계되는지 여부에 관한 해석론을 넘어 미국이나 스위스 등의 법제에서 보여주고 있는 관리단이 전유부분의 경매 등 과정에서 연체관리비를 우선변제받을 수 있는 우선특권(Lien Right)제도와 저당권설정 청구권 제도 등에 관하여 연구한 바를 소개하였다. 아울러 연체관리비 뿐만 아니라 해당 집합건물의 관리비 증가추세, 장래 노후화에 대비한 장기수선충당금의 적립정도, 관리단과 구분소유자들 사이에 소송이 자주 있는지, 외부의 제3자와 관리와 관련하여 분쟁을 겪고 있는지 등 집합건물의 입주를 예정한 매수예정자나 임대차 예정자들이 관리현황을 확인받을 수 있는 "관리내역 확인서(status certification)"제도를 도입할 수 있는 방안을 개정 집합건물법과 연계하여 검토하였다. 이러한 선진적인 관리제도의 도입을 통하여 연체관리비와 관련한 잦은 분쟁을 해결하고, 연체관리비로 인하여 집합건물 관리에 어려움을 겪고 있는 서민 아파트나 영세상가의 관리재정을 확충할 방안에 관해서 연구하였다.
제5장 "관리단의 단체소송"에서는 소송실무상 가장 많이 제기되는 쟁점 중 하나인 관리단과 입주자대표회의 소송상 지위에 관하여 미국의 판례 법리의 변화과정과 비교하여 연구하였다. 입주자대표회의에 집합건물법상의 관리단과 같은 법정소송담당의 지위를 인정하기 어렵다면, 적어도 입주자단체의 결의나 공동주택 관리규약의 위임규정을 근거로 입주자대표회의에 임의적 소송담당의 지위 인정하여 공동주택 구분소유자들에게 단체소송의 이익을 향유할 수 있는 방안을 검토하였다. 아울러, 판례나 일부 학설이 우려하는 것처럼 관리단이나 입주자대표회의가 구분소유자들을 대표하여 단체소송을 제기할 당사자적격을 확대할 경우 일부 구분소유자들의 피해가 발생할 여지도 있어서 단체소송을 원하지 않는 구분소유자를 보호를 위한 방안으로 기판력 배제 신청제도 등에 관하여도 연구하였다.
제6장 "다양한 집합건물"에서는 먼저 우리 집합건물법제가 예정하지 않고 있는 입주자격을 제한 등 폐쇄적으로 운영되는 회사형 집합건물(Cooperative)과 우리의 대형상가 집합건물에서 종종 나타나는 구분소유적 공유관계(Co-Ownership)의 집합건물 등의 법률관계를 살펴보았다. 다음으로 한국사회에서 새로운 관리법제의 도입을 요구하고 있는 주상복합건물이나 임대·분양 혼합단지에 관하여 현행 집합건물법의 임차인의 관리참여권 제도와 일부관리단 제도의 활용을 통하여 위와 같은 특수한 집합건물에 적합한 관리방안에 관하여 연구하였다.
제7장 "맺음말"에서는 위와 같은 연구의 결과를 검토하고 집합건물의 구분소유관계의 단체적 특성에 주목하여 관리단이나 입주자대표회의의 당사자적격을 인정하여 관리단을 통한 분쟁의 단체적 해결의 확대 필요성을 제기하였고, 아울러 선분양제도와 이원적인 관리법제의 극복방안을 제시해 보았다.