깊어가는 양극화 속에서 부동산 가격의 불안정한 등락은 사회 전체적으로 큰 파장을 몰고 온다. 특히, 최저 주거기준에 미달하는 주택에 거주하는 대부분의 저소득층 가구에게 전,월세가격의 불안정함은 인간으로서 최소한 누려야 할 주거권 및 주거권으로부터 파생되는 권리들 마저 위협한다. 이러한 상황을 타개하기 위해, 공공영역에서는 임대주택을 공급해왔으나 질적, 양적 한계를 드러내왔으며, 시장영역은 이윤창출이라는 본연의 목적으로 인해 저소득층을 위해 임대주택을 개발하는 것에 소극적이었다. 따라서 저소득층을 위한 부담가능주택 개발을 위해, 기존 공공영역과 시장영역에 더하여 독립적으로 활동할 수 있는 제3의 대안이 필요하다. 또 다른 영역의 공급 주체를 발굴하여 임대주택 공급 주체를 다양화 해야 하는 것이다.
본 연구는 제3섹터에 속하는 비영리단체가 저소득층이 부담 가능하면서도 질 높은 임대주택을 개발하는 제3의 주요 주체가 될 수 있는 가능성 및 방안들을 모색하기 위함이다. 국내 비영리단체들의 활동이 다양해져 왔지만, 주택개발에 있어서는 초보단계에 머물러 있다. 반면, 다른 국가들의 사례들을 살펴보면 비영리단체의 부담가능주택 개발 활동 또한 큰 비중을 차지 하고 있다. 특히 미국에서는 부동산버블 위기 이후 공공영역과 시장영역의 부동산 개발 침체 속에서도 비영리단체들이 저소득층을 위해 꾸준히 저렴주택을 개발해왔다. 따라서 본 연구자는 현장 답사 조사를 통해 미국 사례를 분석하여 비영리단체가 저소득층을 위해 부담가능한 임대주택을 개발하고 운영하는 주요 주체가 될 수 있는 가능성을 모색하고자 한다. 동시에 주택의 범위를 사회적 공간으로까지 확장시켜 비영리단체들의 입주민 대상 사회서비스 및 지역 커뮤니티 활동을 함께 살펴보기로 한다. 또한, 성공적인 활동을 위해 필요한 주요요소들을 분석하여 정책적 함의를 도출하고자 한다.
기존 문헌과 활동자료들을 토대로 미국 비영리단체들이 성공적인 주택개발 및 운영을 하기 위해서는 재정조달방식, 정부역할 및 정부와의 관계, 비영리단체의 차별적 역량이 필수 요소임을 알 수 있다. 이들 세가지 요소를 분석틀화하여 각 요소 별로 작동방식을 구체적으로 살펴보고자 한다. 첫 번째 요소인 재정조달방식은 공공영역 재원, 준공공영역 재원, 민간영역 재원으로 나누어 조사하되, 가장 큰 비율을 차지하고 있는 준공공영역 재원인 LIHTC(Low Income Housing Tax Credit: 저소득층 주택개발을 위한 세액공제 제도)를 상세히 살펴보도록 한다. 두 번째 요소인 정부역할 및 정부와의 관계는 박상필교수의 NGO와 정부의 관계유형 모델을 도입하여 살펴보기로 한다. 이 모델이 제시하는 유형 중에서 협력형을 가장 이상적인 것으로 전제하여, 사례 비영리단체 모두 협력형에 해당되는지를 분석하고자 한다. 세 번째 요소인 비영리단체의 차별적 역량은 사례 분석을 통해 일곱 가지 역량(기동성, 수요자욕구 반영, 지역주민참여 동원, 다양한 전문 역량, 공공적 사명감, 사후관리 및 피드백, 친환경적 개발)으로 도출하고자 한다.
끝으로 분석틀의 3가지 요소가 결합되어 사례 비영리단체들이 오랜 기간 동안 축적해온 주택들을 사진과 함께 분석함으로써 비영리단체가 주택개발 주체로서 지닌 역량을 나타내보고자 한다.
사회를 구성하는 첫 시작점이자 핵심인 주거공간에 대한 권리를 가질 수 있을 때 더 넓은 사회공간으로의 진보가 가능하다. 제 3의 대안이 기존 방식과 함께 우리 식으로 자리 잡음으로써 마땅히 누려야 할 주거권리가 적극적으로 보호될 수 있기를 바란다.