주상복합아파트는 주거공간과 상업공간이 복합된 건물로 도심공동화 현상을 막고 도심 내에 직장을 갖고 있는 사람들에게 주거공간을 제공하기 위한 목적으로 건설되고 있고 고밀화, 고급화, 대형화, 고층화 등의 특징으로 인해 일반 아파트와는 다른 주거유형으로 인식된다. 현재 새로운 주거 유형으로 자리 잡은 주상복합 아파트의 관련 연구는 주로 주거만족도, 공간특성, 가격 관련 연구 등에 한정 되어있다. 최근 주택거래량이 시장상황을 판단하는데 중요한 지표로 대두되면서 거래량에 대한 관심이 증대되고 있는 것을 감안하면 주상복합아파트의 거래량에 관한 연구가 필요한 실정이다. 따라서 본 연구에서는 서울시 주상복합아파트거래량데이터를 이용하여 주상복합아파트의 입지 및 구조특성이 거래량에 미치는 영향에 대해 분석하고, 추가적으로 거래량 영향요인과 가격 영향요인을 비교하여 가격과 거래량 영향요인의 차이를 규명하고, 거래량 및 가격 지수를 구축하여 주상복합아파트의 거래동향을 분석하였다.
본 연구의 공간적 범위는 주상복합아파트의 거래 및 준공이 활발한 서울 지역을 대상으로 하였다. 시간적 범위는 국토해양부에서 실거래가 데이터를 공개하기 시작한 2006년 1월부터 2010년 12월까지이며 국토해양부 아파트실거래가 홈페이지를 활용하여 주상복합아파트 실거래가 자료 및 거래횟수를 구축하였다.
본 연구의 종속변수인 주상복합아파트의 단지별 거래량데이터는 비음정수로 표현되고 이산도수의 범주형 자료에 속하기 때문에 가산자료 모형(count data models)인 포아송 모형(Poisson Model)과 음이항 모형(Negative Binomial Model)을 사용하였다. 모형의 종속변수는 단지 거래량이며, 시간의 흐름에 따른 차이를 분석하기 위해 연도별 거래시기를 더미변수로 한 모형(267단지)을 구축하였다. 또한 추가적으로 중소형세대 비율이 높은 단지(144단지)와 낮은 단지(123단지)를 구분하여 모형을 구축하여 비교 분석하였다.
일반적인 주상복합아파트의 거래특성이라 볼 수 있는 전체주상복합아파트(267단지)의 분석결과를 보면 단지의 규모 및 조망권과 관련된 총 세대수, 최고층수가 거래량에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 단지의 중소형세대수와 관련된 85㎡이하 세대 비율, 주상복합아파트의 브랜드이미지를 반영하는 시공사, 건축경과년수와 관련된 승인년도도 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 권역변수는 기준인 동남권에 비해 서북권에 위치한 주상복합아파트에서 거래량 많은 것으로 나타났고 도심권의 경우는 동남권에 비해 거래량이 작은 것으로 나타났다. 난방변수의 경우 기준인 개별난방에 비해 지역난방, 중앙난방인 주상복합아파트에서 거래량이 작은 것으로 나타났다.
주상복합아파트의 중소형세대수 비율에 따른 거래특성을 살펴보기 위해 전체주상복합아파트(267단지), 중소형세대 비율이 높은 주상복합아파트(144단지), 중소형 세대비율이 낮은 주상복합아파트(123단지)의 특성을 비교해 본 결과 각 유형별로 거래량에 영향을 미치는 요인이 다른 것으로 나타났다. 이는 주상복합아파트가 중소형세대비율에 의해 유형이 분류됨에 따라 구매자의 특성도 변하여 거래 시에 고려되는 특성도 다른 것으로 판단할 수 있다.
거래량의 연간 흐름을 분석하기 포아송 모형에서 추정된 시간더미계수값을 이용하여 지수를 산정한 결과, 중소형비율이 높은 주상복합아파트, 전체주상복합아파트, 중소형 비율이 낮은 주상복합아파트 순으로 지수가 높게 나타났다. 지수의 변동률은 중소형 세대가 낮은 주상복합아파트의 지수가 변동이 가장 큰 것으로 나타났다.
입지 및 구조특성변수가 거래량과 가격 모두 영향을 미치기 때문에 이를 비교·분석하기위해 가격 모형을 구축하여 거래량 모형과 비교하였다. 비교 결과, 주상복합아파트의 총 세대수와 최고층수, 도심권, 동북권, 서남권, 은행 변수는 거래량과 가격에 모두 같은 영향을 미치는 것으로 나타났다. 반면 연도, 건축물구조, 85㎡이하 세대 비율, 승인년도, 서북권, 상업지역 변수는 거래량과 가격에 다른 영향을 미치는 것으로 나타났다.
거래량지수와 같은 방법으로 가격지수를 산정하여 거래량지수와 비교한 결과, 시장상황, 부동산정책 등에 따라 민감하게 반응하여 변화가 심한 거래량 지수와 달리 가격지수는 꾸준히 상승하는 것으로 나타났다.
본 연구는 서울시 주상복합아파트를 지역단위 거래량이 아닌 단지 별 거래량을 대상으로 연구하여 거래량에 영향을 미치는 단지 특성을 규명하여 구체적인 거래량 영향요인을 분석하였다는데 가장 큰 의의가 있다. 본 연구에서 도출한 거래량 결정요인은 향후 주상복합아파트의 공급, 입지선정, 정책 등에 방향을 제시해 줄 수 있을 것으로 사료된다.
향후 본연구의 단점을 보완하기 위해 주상복합아파트의 세대규모를 더욱 세분화하고, 거래량에 영향을 미칠 수 있는 조망권, 소음 등 공해와 관련된 변수들을 추가한 연구가 이루어져야 할 것이다. 또한 주택으로 연구 범위를 확장하고, 주택시장의 흐름을 분석할 수 있도록 거래량지수와 가격지수를 비교·분석하는 연구가 이루어져야 할 것이다.