현재 오피스 빌딩은 부동산 투자 상품으로서의 가치가 부각되면서 가격과 관련한 정보는 투자자들의 주된 관심사라 할 수 있다. 하지만 지금까지 연구들은 대부분 거래된 오피스들을 대상으로 하고 있다. 이렇게 거래된 오피스 정보만을 가지고 시장을 분석할 경우 표본선택편의의 문제가 발생하게 된다.
본 연구에서는 서울시와 성남시 분당구의 오피스 빌딩을 대상으로 표본선택편의를 보정하기 위하여 헤크만(Heckman Sample Selection)모형과 MLE모형(Maximum Likelihood Estimation)을 활용하여 오피스 매매가격결정요인을 분석하였다. 또한, 매매가격 결정요인 결과를 바탕으로 2000년부터 2010년까지의 오피스 매매가격 지수를 구축하였다. 이를 통해 일반 OLS모형과 헤크만모형을 바탕으로 매매가격지수를 구축을 통해 이를 상호 비교함으로써 표본선택편의의 보정이 매매가격지수에 미치는 영향에 대해 검토하고자 하였다.
이를 토대로 표본선택편의를 고려한 오피스 매매가격 결정요인과 오피스 매매가격 지수 산정결과를 정리하면 다음과 같다.
오피스 매매가격 결정요인 분석에 있어서 표본선택편의를 보정하기 위해헤크만모형과 MLE모형을 활용하여 이를 분석하였으며, 이를 일반 OLS모형을 활용한 오피스 매매가격 결정요인과의 비교를 통해 표본선택편의의 보정이 오피스 매매가격 결정요인에 미치는 영향에 대해 분석하였다.
OLS모형을 활용하여 오피스매매가격 결정요인을 분석한 결과 권역특성의 경우 강남권(KBD)과 비교했을 경우 여의도권(YBD), 분당권(BBD), 기타지역(Others)의 오피스 빌딩 매매가격이 상대적으로 낮은 것으로 분석되었다. 교차로에 인접하고, 상업지역에 입지하고, 대지면적이 크고, 층수가 높을수록 매매가격이 높은 것으로 나타났다. 그리고 건축구조는 철골철근콘크리트구조이며, 최근에 준공되거나 리모델링을 한 오피스빌딩일수록 오피스빌딩 매매가격이 높은 것으로 나타났다. 또한, 오피스 빌딩 전체가 거래된 경우와 2회 이상 거래된 오피스 빌딩이 보다 높은 매매가격을 보였다. 2000년을 기준으로 2001년, 2002년, 2003년, 2006년은 오피스 매매가격이 별반 차이가 없음을 보이고, 2004년, 2005년, 2007년, 2008년, 2009년, 2010년은 2000년과 비교했을 경우 오피스빌딩 매매가격이 상승한 것으로 나타났다.
헤크만모형의 경우 OLS모형과 비교하여 기타지역, 건축구조, 2004년도가 추가적으로 유의하지 않은 변수로 나타났다. 반면, 이면도로, 대지면적은 추가적으로 유의미한 것으로 나타났으며, 다른 모형과 비교하여 강남권역과 건축구조의 경우 비록 유의미하지 않았으나 부호는 반대의 결과를 보였다. 또한, MLE모형은 OLS모형에서 유의하지 않았던 접면도로수만 추가적으로 유의한 변수로 나타났다.
표본선택편의의 보정이 미치는 영향에 대해 알아보면 헤크만모형의 보정변인 λ의 계수인 θ의 값은 유의확률 1%이내에 유의한 것으로 나타났다. MLE모형의 경우 보정변인 λ을 구하지 않으나 ρ와 σ의 곱을 통해서 개략적으로 비교가 가능하게 되는데 추정된 ρ와 σ의 값 모두 유의확률 1%이내에서 유의미한 결과를 나타내어 본 연구에서 활용된 헤크만모형과 MLE모형 모두 표본선택편의의 보정이 유의한 것으로 나타났다. 또한, 모형 간 우수성 비교에 있어 헤크만모형의 Adjusted R-square 값이 OLS모형과 비교해 다소 높은 것으로 나타났다. 또한, 헤크만모형과 MLE모형의 경우 -2 Log Likelihood값을 상호 비교하여 간접적으로 비교하는 결과 헤크만모형이 우수한 것으로 나타났다.
앞서 표본선택편의를 고려하지 않은 OLS모형과 표본선택편의를 보정한 헤크만모형을 토대로 각각의 오피스 매매가격 지수를 구축한 결과를 비교 평가하면 다음과 같다.
본 연구에서는 이러한 결과를 토대로 오피스 매매가격 지수를 산정하였는데 OLS모형과 표본선택편의를 보정한 헤크만모형을 토대로 시간더미 헤도닉 지수방식을 적용하여 상호·비교하였다. 이 결과 표본선택편의 보정에 따라 오피스 매매가격 지수에 7% 이내의 정밀한 보정이 이루어진 것으로 나타났다. 하지만 두 지수간의 격차는 크지 않는 것으로 나타났는데, 이는 일부 선행연구들에서 표본선택편의 보정에 따라 구축된 오피스 가격지수와 일반 OLS모형 가격지수 간에 큰 차이가 없다는 분석결과와 같은 결과라 할 수 있다.
전체적으로 오피스 매매가격의 지수변동을 살펴보면 2001년~2005년까지 가격이 꾸준히 상승하였으나 2006년 잠시 하락세를 보이다가 2007~2008동안 105%의 큰 상승폭을 보였다. 하지만 2009년에는 47%의 큰 하락폭을 보였는데, 이는 2008년 말 금융위기에 따른 여파로 분석된다. 2009년 큰 폭의 하락이후 2010년에는 소폭 상승한 것으로 나타났다.
기존 오피스 가격과 관련한 연구들은 거래된 오피스 빌딩을 대상으로 이를 분석한 연구들이 대부분이었다. 본 연구에서는 거래된 오피스 빌딩만을 대상으로 했을 경우 발생할 수 있는 표본선택편의를 고려하여 오피스빌딩 매매가격 결정요인을 분석하였다는 점에서 의의를 찾을 수 있다. 또한, 표본선택편의를 보정한 결정요인을 바탕으로 오피스 매매가격지수를 구축함으로써 보다 오피스 매매가격에 있어서 보다 정확한 가격 변동을 살펴볼 수 있다는 점에서 그 의미가 있다고 할 수 있다.
본 연구에서는 오피스 결정요인과 오피스 매매가격 지수구축에 있어서 표본선택편의의 존재는 확인하였으나 보정이 미치는 영향이 미비한 것으로 나타났다. 하지만 국내 오피스 빌딩의 가격에 있어서 표본선택편의의 정밀한 보정은 보다 정확한 가격 변동 및 예측 가능하도록 한다는 점에서 본 연구의 결과가 향후 오피스 시장에서 유용하게 사용할 수 있을 것이다.