부동산 경매에 있어서 유치권은 물건을 점유하고 있는 자의 채권을 우선적으로 보호하기 위하여 공평의 원칙에서 채권이 물권으로 인정된 권리 (물권)로서, 소유권자는 물론이고 경매를 통하여 소유권을 취득한 부동산의 새로운 소유자에게도 대항할 수 있다. 이처럼 부동산경매에서 유치권은 매수인이 인수하여 최우선적으로 변제해야 하는 선순위 권리이지만, 부동산 등기부 등본에 공시되지도 않고, 점유방식에 의하여만 공시되기 때문에, 당사자 외에 제3자 입장에서는 그 존재여부에 대하여 쉽게 알 수 없음에도 불구하고, 현행법상 부동산 경매에 있어서 유치권에 대한 신고 의무는 없다. 설령, 신고를 한다고 하여도 유치권의 법적 진정성 여부는 전혀 알 길이 없다.
그러므로, 부동산 경매절차에서 입찰자 등 이해관계인은 유치권의 존재나 성립여부, 인수할 채권의 범위 등에 관하여 쉽게 알지 못함으로써 불확실한 가운데 경매가 진행될 수밖에 없고, 결국은 그러한 불확실성 때문에 경매는 계속하여 낙찰이 되지 않는 관계로 채무자인 소유자나 채권자 (금융기관 외)에게도 예측할 수 없는 손해가 많이 발생하고 있는 현실이다. 이러한 불확실성을 악용하여 허위 또는 과장된 유치권을 신고하여도 이를 확인할 방법이 없는 이해관계인 입장에서는 입찰을 포기하거나 매각 가격이 충분히 하락할 때까지 기다릴 수밖에 없고, 경락을 받더라고 유치권자의 계속되는 점유로 인하여 분쟁이 다수 발생되며, 채무자등이 이 점을 악용하여 제3자와 악용하여 부동산 경매 집행 방해의 수단으로 가장 유치권자를 전면에 세우기도 한다.
이러한 현상은 입찰자 입장에서는 유치권의 인수여부에 대한 불확실성과 부정적인 인식으로 인한 경매절차에 강한 불신을 갖게 되어 유치권이 있는 부동산은 무조건적으로 회피하는 결과를 초래하는 한편, 경매절차에 있어서 매수희망자는 경매의 참여를 기피하고 낙찰가는 끝없이 추락하기도 하며, 결국 정당한 유치권자가 법적으로 보호받지 못하는 결과로 이어 지게 된다.
이 논문은 부동산 경매에 있어서 유치권과 관련하여 나타나는 여러 가지 문제점을 실무 사례 중심으로 검토·분석하고, 문제점에 대한 대처방안과 실무적 측면과 입법적 측면에서 개선방안을 제시함으로써, 유치권제도의 개선과 함께 부동산 경매제도에 대하여도 조금이나마 일조를 하고자 한다.