우리나라의 不動産去來契約의 대금지급 방법은 계약금·중도금·잔금으로 지급 일자를 달리하여 구분하고 있는 것이 보편화되어, 계약 성립일자와 잔금을 지급함으로써 거래가 종료되는 일자와는 상당한 시차가 있다. 權利를 취득할 자는 계약금과 중도금을 지불하여도 권리의 확보는 물론, 지급된 금액에 대한 安全裝置도 확보되지 않는 것이 현실이다. 우리의 부동산거래는 이러한 위험이 상존함에도 불구하고 거래의 안전시스템이 完全하지 않아, 현실에 맞는 거래사고의 예방방안이 필요하다.
본 연구 논문은 부동산거래사고의 예방방안 연구를 위해 2003년부터 2008년까지 下級審法院에 접수된, 부동산거래과정에서 발생한 손해배상 등 민사소송의 判例를 무작위로 22건 추출하여 거래사고를 분석하였다. 그 결과는 매매와 임대 거래가 각각 11건으로 그 건수가 동일하였고, 주거용 부동산이 거래사고의 78.2%를 차지하고 있다.
사고유형의 분석결과는 仲介業者가 부동산에 대한 중개물건확인·설명의 부족 및 허위·거짓정보 남발 등으로 비도덕성과 불성실성이 사고의 문제점으로 도출되었다. 또한 해당 부동산에 대한 권리분석미흡 등의 중개업자의 부정확하고 불성실한 자세의 문제점과 더불어 정확한 권리분석을 할 수 있는 전문지식 결여도 문제점이었다. 또한 공인중개사 및 중개보조원의 사기·횡령에 의한 착복도 부동산거래사고의 큰 문제점임을 알 수 있었다. 이러한 거래사고는 단지 부동산중개업자에 의해서만 발생되는 것이 아니라, 去來當事者의 행위로도 발생하고 있다고 결론을 내릴 수 있다.
판례분석으로 인한 이러한 부동산거래사고의 방지를 위해 다음과 같은 豫防方案을 마련하여 제시하고자 한다.
중개물건확인·설명에 필요한 중개업자의 專門敎育을 실시하고, 공인중개사제도를 일부 개정하여야 한다. 부동산거래제도가 발달된 미국의 중개업자 교육을 벤치마킹하여 전문적인 교육을 정기적으로 실시하고, 부동산관련 법규의 개·제정 또는 정책발표 등으로 교육이 필요할 때에는 수시로 실시해야 한다.
公認仲介士試補制度를 채택하여, 공인중개사자격을 취득한 자가 중개업소를 개설 등록하기 위해서는 기 등록된 중개업소에서 일정기간 실무 경험을 쌓아, 경험미숙과 전문성결여 등으로 인한 사고를 예방하여야 한다. 또한 부동산에 대한 정확한 권리분석과 책임감 있는 설명을 위해, 仲介補助員制度는 폐지하고 중개업소 종사원은 전부 공인중개사로 대체하여야 한다.
專屬仲介契約制度를 정착하여 중개업자에게 전속중개권을 부여함으로써 중개대상물에 대한 정확하고 성실한 조사·확인 및 설명이 가능할 것이다. 따라서 중개업자가 부동산에 대한 중개물건확인·설명의 부족과, 그 물건에 대한 허위·거짓정보 남발 등으로 인한 사고의 문제점은 상당부분 해소될 것이다.
부동산거래계약과 동시에 매매예약 등의 假登記를 실행한다면 사기·횡령에 의한 거래사고의 예방에 큰 기여를 할 것이며, 이와 같은 동시실행의 법제화를 전향적으로 검토해야 할 것이다.
계약서작성 시에는 필히 토지이용계획원을 의무적으로 첨부하여 대상 부동산의 現況을 정확하게 설명하여야한다. 그리고 재개발(재건축)추진 등의 허위사실 유포로 인한 거래사고 방지를 위해 해당지역의 부동산거래 시에는 재개발 推進狀況을 의무적으로 기재하여야 한다.
부동산 權利分析은 부동산중개업자 뿐만 아니라, 시청, 군청, 구청의 홍보물 등을 통해 부동산에 대한 권리분석의 중요성을 일깨워야 한다. 일반인도 부동산등기부등본 등을 통하여 간단한 권리분석은 할 수 있도록 권리관계의 확인능력을 배양해야한다. 또한 사기·횡령의 근절을 위해 등기부등본과 거래당사자에 대한 本人確認을 철저히 하여야 한다.