제조업은 산업혁명이후 도시성장에 있어 절대적인 역할을 하였지만 탈공업화시대로 바뀌면서 사회의 인식변화와 함께 여러 가지 문제를 가지게 되었다. 환경적인 문제, 도시의 성장에 따라 높아지는 땅값에 대한 문제, 저부가가치산업에서 고부가가치산업으로의 변화, 국가의 입지정책으로 인해 공업시설은 지방이나 도시의 외곽지역으로 입지가 분산되었다. 하지만 도시 내에 입지하게 되어 발생하는 외부효과로 인하여 중소제조업들은 도시 내에 입지하며 많은 유효수요를 만들어내고 있다. 이러한 중소제조업들이 도시 내에 입지하기 위해서는 입지확보문제, 환경문제, 지대의 지불능력과 같은 문제를 해결해야 하는데 부지확보 용이, 관리비 절감, 중소제조업체 혹은 무등록 공장의 집단화에 따른 지역 환경을 개선하는 등과 같은 장점을 가지고 있는 지식산업센터가 주목받기 시작하였다.
지식산업센터의 공급 및 수요가 증가하고 있는 현실에서 공급자, 수요자에게 중요하게 다가오는 것이 지식산업센터의 가치, 즉 가격이 중요할 것이며 가격을 결정하는 가격결정요인도 중요할 것이다. 아파트, 주상복합, 오피스 등의 가격결정요인에 대해 분석한 논문은 발표된 것이 많이 있는 것으로 조사되었지만 지식산업센터의 가격결정요인에 대한 논문은 아직 발표된 것이 없는 것으로 조사되었다.
이에 본 논문은 수도권에 위치하며 과거에 거래되었거나 현재 거래되고 있는 지식산업센터들에 대한 매매가격, 임대료, 분양가격과 건물 및 거래물건에 대한 속성자료를 이용하여 각 가격을 결정짓는 가격결정요인에 대하여 분석하고 결정요인에 어떠한 차이가 있는지에 대하여 알아보았으며 자료는 부동산 전문 웹사이트 부동산114, 서울시 GIS 포털시스템, 건축물대장, GIS프로그램을 이용하여 구축하였다.
선행연구를 기초로 변수를 선정하고 이론적 고찰을 통해 헤도닉 모형을 구축하였다. 변수는 입지특성변수, 건물구조특성변수, 해당물건특성변수로 구분하여 모형에 투입하였다.
매매가격, 임대료모형은 종속변수를 단위면적당가격을 이용한 선형모형과 로그가격을 이용한 반로그모형을 구축하였으며 분양가격모형은 종속변수를 단위면적당가격을 이용한 선형모형을 구축하였다. 모형을 가격을 기준으로 구분하면 매매가격, 임대료, 분양가격별로 모형을 구축하고 지역을 기준으로 구분하면 각 가격안에서 수도권, 서울, 경기도로 나누어 모형을 구축하였으며 각 모형들의 가격 간 비교와 지역 간 비교를 통해 가격결정요인을 분석하였다. 모형에 투입된 독립변수는 입지특성변수로 지역더미, 지하철역거리, 서울도심과거리가 있으며 건물구조특성변수로는 연면적, 노후도, 구조더미변수가 있고 해당물건특성변수로는 공급면적, 해당층수가 있다. 입지특성변수 중 지역더미와 서울도심과거리가 상관관계가 높아 지하철역과거리와 지역더미를 투입하는 모형과 서울도심과거리를 투입하는 모형을 따로 구축하였으며 분양가격모형에는 시간더미변수가 투입되고 시간더미를 이용하여 지수를 구축하여 시간의 흐름에 따른 분양가격 변화를 분석하였다.
입지특성변수는 매매가격, 임대료, 분양가격모형에서 대부분 높은 상관성을 가지고 유의한 결과를 보였다. 지역더미는 모두 서울이 가격이 높다는 결과를 보였으며 서울도심과의거리는 모두 음의 관계로 높은 상관성을 보였다. 지하철역거리는 매매가격모형에서 전지역, 임대료모형에서 수도권·경기도지역, 분양가격모형에서 서울지역이 음의 관계로 높은 상관성을 보였다.
건물구조특성변수 중 연면적과 노후도는 대부분 유의한 결과가 나왔으며 임대료모형 보다는 매매가격모형에서 높은 상관성을 보였다. 연면적은 경기도지역이 다른 지역에 비해 상관성이 낮으며 임대료모형에서 서울지역과 분양가격모형에서 수도권·경기도지역이 유의하지 않은 결과를 보였다. 노후도는 모든 모형에서 음의관계를 보였으며 수도권지역에서 지역더미와 지하철역거리를 투입한 모형에서 유의하지 않은 결과를 보였다. 구조더미는 수도권과 서울지역에서는 철골철근콘크리트구조가 가격이 높게 나왔으며 경기도지역에서는 철근콘크리트구조가 가격이 높게 나왔다. 구조더미가 유의한 결과를 보인 모형은 모두 단위면적당가격을 종속변수로 한 모형이다.
해당물건특성변수 중 공급면적은 매매가격모형 보다는 임대료모형에서 높은 상관성을 보였으며 매매가격모형에서 단위면적당가격을 사용한 서울지역모형을 제외하고 모두 유의한 결과를 보였다. 단위면적당가격모형에서는 음의관계, 로그가격모형에서는 양의관계를 보였으며 단위면적당가격모형보다 로그가격모형이 높은 상관성을 나타냈다. 해당층수는 임대료모형에서는 유의하지 않은 결과를 보였지만 매매가격모형에서 수도권·서울지역, 분양가격모형에서 모든 지역이 유의한 결과를 보였으며 양의 관계로 높은 상관성을 보였다.
본 연구를 통해 지식산업센터의 매매가격, 임대료, 분양가격을 결정하는 요인에 대해 알 수 있었다. 매매가격, 임대료, 분양가격모형 별로 가격을 결정하는 요인들이 다르며 미치는 영향이 다르다는 것을 알 수 있었고 수도권, 서울, 경기도 지역별로도 요인들이 다르고 미치는 영향이 다르다는 것을 알 수 있었다.
본 연구의 한계로는 데이터를 다루는 연구의 공통점인 데이터 확보의 한계가 발생하여 각 지역별 모형 구축 시 충분한 자료가 되지 못했다는 것이다. 또한 다른 오피스나 주택 가격결정요인분석 논문에 비해 변수의 종류가 적어 지식산업센터를 설명하는데 충분하지 못했다는 한계점이 있다. 이를 위해 향후 변수의 종류를 늘리고 충분한 데이터 확보를 통해 좀 더 정확한 모형을 구축할 수 있을 것이다.