1997년 외환위기 이후 국내 오피스 시장은 외국자본의 유입으로 이전과는 다른 새로운 국면을 맞게 된다. 이전까지 단순히 업무적 공간과 기업을 상징하는 건물로만 여겨졌던 오피스 빌딩이 안정적인 수익을 올릴 수 있는 새로운 부동산 투자 상품으로 부각되고, 2001년 부동산투자회사법과 2003년 간접투자자산운용업법의 제정을 계기로 REITs, REF 등 다양한 간접투자방식이 활성화되면서 기관투자자와 개인투자자들의 오피스 빌딩 투자가 증가하게 된다.
투자자들의 오피스 시장에 대한 관심이 지속적으로 높아지고 있고, 오피스 시장도 점차 불황기에서 회복기로 전환되고 있는 현 시점에서 오피스 시장의 현황과 전망을 나타내는 정보는 투자자들에게 있어 중요한 투자요소로 볼 수 있다. 하지만 현재 오피스 투자·관리 전문업체에서 제공하는 오피스 시장정보는 관련 자료 확보 등의 어려움 등으로 인해 거래된 오피스 빌딩만을 대상으로 하고 있는데, 이럴 경우 표본선택편의(Sample Selection Bias)가 나타나게 되어 오피스 시장 정보의 왜곡이 발생할 가능성이 있다.
한편 기존의 오피스 빌딩 투자와 관련된 연구들을 살펴보면 관련 자료 확보의 어려움으로 인해 연구건수가 많지 않은 실정이고, 오피스 빌딩 투자주체와 투자방식을 함께 검토한 연구 역시 미흡한 것으로 나타났다.
이에 본 연구에서는 서울시와 성남시 분당구의 오피스 빌딩을 대상으로 네스티드 로짓 모형과 이변량 프로빗 모형을 이용하여 오피스 빌딩의 입지·건물·거래특성이 투자에 미치는 영향을 분석하고자 하였다.
본 연구의 결과를 네스티드 로짓 모형과 이변량 프로빗 모형으로 구분하여 정리하면 다음과 같다.
첫째, 네스티드 로짓 모형은 나뭇가지 구조를 이용하여 모형을 구성하고, 이항 선택이 두 번 연속된 로지스틱 회귀모형을 이용하여 분석하였다.
오피스 빌딩 거래여부와 투자주체 선택모형의 분석결과를 살펴보면 다음과 같다.
오피스 빌딩 투자주체 선택모형의 분석결과 강남권(KBD)에서 일어나고 있는 외국자본의 투자확률과 비교하여 도심권(CBD)과 분당권(BBD)의 외국자본 투자확률이 더 높은 것으로 나타났다. 또한 층수가 높고, 거래경험이 많은 오피스 빌딩일수록 외국자본의 투자확률이 높아지는 것으로 나타났다. 반면 지하철역 거리가 멀어질수록 외국자본의 투자확률은 낮아지는 것으로 나타났다. 거래시기를 보면 외국자본의 투자확률은 2000년도와 비교하여 2002년, 2005년, 2007년~2010년도에 더 낮게 나타났다.
오피스 빌딩 거래여부 선택모형의 분석결과 강남권(KBD)에 위치한 오피스 빌딩과 비교하여 분당권(BBD)에 위치한 오피스 빌딩이 거래될 확률이 더 높은 것으로 나타났고, 강남권(KBD)에 위치한 오피스 빌딩과 비교하여 기타지역(Others)에 위치한 오피스 빌딩이 거래될 확률은 낮은 것으로 나타났다. 또한 지하철역 거리가 멀어질수록 오피스 빌딩이 거래될 확률이 낮아지는 것으로 나타났고, 접면도로수가 3개 이상인 오피스 빌딩과 교차로와 인접해있고, 대지면적이 큰 오피스 빌딩의 경우 거래될 확률이 낮은 것으로 나타났다. 반면 이면도로에 접해있고, 층수가 높은 오피스 빌딩과 건축구조가 SRC인 오피스 빌딩은 거래될 확률이 높은 것으로 나타났다.
오피스 빌딩 거래여부와 투자방식 선택모형의 분석결과를 살펴보면 다음과 같다.
오피스 빌딩 투자방식 선택모형의 분석결과 강남권(KBD)에서 일어나고 있는 간접투자방식의 투자확률과 비교하여 도심권(CBD)과 분당권(BBD), 기타지역(Others)의 간접투자방식 투자확률이 더 높은 것으로 나타났다. 또한 층수가 높고, 건축구조가 SRC인 오피스 빌딩과 부분거래된 오피스 빌딩일수록 간접투자방식의 투자확률이 높아지는 것으로 나타났다. 반면 노후년도가 높은 오피스 빌딩의 경우 간접투자방식의 투자확률이 낮은 것으로 나타났다. 한편 오피스 빌딩 거래여부 선택모형의 분석결과는 앞서 검토한 내용과 같다.
둘째, 이변량 프로빗 모형은 교란항의 대한 상관관계를 나타내는 ρ(RHO) 값이 통계적으로 유의하게 나타나면, 이변량 프로빗 모형을 통해 결과를 분석하고, ρ(RHO) 값이 통계적으로 유의하지 않으면 일변량 프로빗 모형을 통해 결과를 분석하였다.
오피스 빌딩 거래여부와 투자주체 선택모형의 분석결과를 살펴보면 두 모형의 교란항의 상관관계를 나타내는 ρ값이 통계적으로 유의하지 않은 것으로 나타나 일변량 프로빗 모형을 통해 결과를 분석하였다.
오피스 빌딩 거래여부 선택모형의 분석결과 강남권(KBD)에 위치한 오피스 빌딩과 비교하여 분당권(BBD)에 위치한 오피스 빌딩이 거래될 확률이 더 높은 것으로 나타났고, 강남권(KBD)에 위치한 오피스 빌딩과 비교하여 기타지역(Others)에 위치한 오피스 빌딩의 거래확률은 낮은 것으로 나타났다. 또한 지하철역 거리가 멀어질수록 오피스 빌딩이 거래될 확률이 낮아지는 것으로 나타났고, 접면도로수가 3개 이상인 오피스 빌딩과 교차로와 인접해있고, 대지면적이 큰 오피스 빌딩의 경우 거래될 확률이 낮은 것으로 나타났다. 반면 이면도로에 접해있고, 층수가 높은 오피스 빌딩과 건축구조가 SRC인 오피스 빌딩은 거래될 확률이 높은 것으로 나타났다.
오피스 빌딩 투자주체 선택모형의 분석결과 강남권(KBD)에서 일어나고 있는 외국자본의 투자확률과 비교하여 분당권(BBD)의 외국자본 투자확률이 더 높은 것으로 나타났다. 또한 층수가 높고, 거래경험이 많은 오피스 빌딩일수록 외국자본의 투자확률이 높아지는 것으로 나타났다. 반면 지하철역 거리가 멀어질수록 외국자본의 투자확률은 낮아지는 것으로 나타났다. 거래시기를 보면 외국자본의 투자확률은 2000년도와 비교하여 2002년, 2005년, 2007년~2010년도에 더 낮게 나타났다.
오피스 빌딩 거래여부와 투자방식 선택모형의 분석결과를 살펴보면 두 모형의 교란항의 상관관계를 나타내는 ρ(RHO) 값이 유의수준 1%하에서 유의한 것으로 나타나 이변량 프로빗 모형을 통해 결과를 분석하였다.
오피스 빌딩 거래여부 선택모형의 분석결과 강남권(KBD)에 위치하고 있는 오피스 빌딩과 비교하여 도심권(CBD), 분당권(BBD)에 위치한 오피스 빌딩이 거래될 확률이 더 높은 것으로 나타났고, 강남권(KBD)에 위치하고 있는 오피스 빌딩과 비교하여 기타지역(Others)에 위치한 오피스 빌딩의 거래확률은 낮은 것으로 나타났다. 또한 지하철역 거리가 멀어질수록 오피스 빌딩이 거래될 확률이 낮아지는 것으로 나타났고, 접면도로수가 3개 이상인 오피스 빌딩과 교차로와 인접해있고, 대지면적이 큰 오피스 빌딩의 경우 거래될 확률이 낮은 것으로 나타났다. 반면 이면도로에 접해있고, 층수가 높은 오피스 빌딩과 건축구조가 SRC인 오피스 빌딩은 거래될 확률이 높은 것으로 나타났다.
오피스 빌딩 투자방식 선택모형의 분석결과 강남권(KBD)에서 일어나고 있는 간접투자방식의 투자확률과 비교하여 도심권(CBD)과 기타지역(Others)의 간접투자방식 투자확률이 더 높은 것으로 나타났다. 또한 부분거래된 오피스 빌딩의 경우 간접투자방식의 투자확률이 높은 것으로 나타났다. 반면 노후년도가 높은 오피스 빌딩의 경우 간접투자방식의 투자확률이 낮은 것으로 나타났다.
네스티드 로짓 모형과 이변량 프로빗 모형을 통해 나타난 결과를 계수의 부호와 유의여부를 기준으로 비교·평가하면 다음과 같다.
오피스 빌딩 거래여부와 투자주체 선택모형을 비교해 본 결과 계수의 부호와 유의여부는 대부분 일치하는 것으로 나타났다.
오피스 빌딩 거래여부와 투자방식 선택모형을 비교해 본 결과 오피스 빌딩 거래여부 선택모형에서는 도심권(CBD)을 제외한 대부분의 변수들의 계수의 부호와 유의여부가 일치하는 것으로 나타났고, 오피스 빌딩 투자방식 선택모형에서는 도심권(CBD), 기타지역(Others), 지하철역 거리, 노후년도, 부분거래의 계수의 부호와 유의여부는 일치하는 것으로 나타났으나, 다른 변수들의 계수의 부호와 유의여부는 일치하지 않은 것으로 나타났다.
본 연구가 이전의 연구와 다른 점은 기존 오피스 빌딩 투자와 관련된 연구에서 구분되어 연구되었던 오피스 빌딩 투자주체와 투자방식을 오피스 빌딩 거래여부와 함께 검토하여 오피스 빌딩 투자 결정요인을 분석했다는 점이다.
또한 오피스 시장정보에서 발생할 가능성이 있는 표본선택편의를 고려하기 위해 거래된 오피스 빌딩과 함께 거래가 이루어지지 않은 오피스 빌딩을 포함한 오피스 빌딩 자료를 구축하였고, 기존 오피스 빌딩 투자와 관련된 연구에서 적용이 미흡했던 네스티드 로짓 모형과 이변량 프로빗 모형을 활용했다는 점에서 그 의의를 찾을 수 있다. 그리고 두 모형의 비교·평가를 통해 일원선택모형의 통계적 오류로 인해 발생하는 표본선택편의를 확인했다는 점에서 타 연구와 차별성을 갖는다.
이를 통해 향후 오피스 빌딩 투자 결정요인을 분석함에 있어서 일원선택 모형에서 나타난 통계적 오류로 인해 발생하는 표본선택편의를 고려해야 한다는 시사점과 함께 본 연구의 결과와 연구방법론이 유용하게 사용될 수 있을 것이다.