최근 우리나라는 문화재에 대한 중요성을 인식하고 문화유산을 보호하기 위하여 문화재보호구역을 지정·관리하고 있지만, 문화재 보호구역의 지정은 문화재 보존을 위한 건축제한으로 주민들의 재산권 행사에 제한을 두기 때문에 지속적으로 많은 문제와 갈등이 야기되고 있는 실정이다.
이러한 주민들의 갈등을 해결하기 위한 지원 방안으로 개발권양도제(TDR : Transfer of Development Right), 용적률거래제 등 여러 가지 대안들이 제안되었지만, 국내실정과 맞지 않아 현실적으로 적용하기 어려운 한계가 있었기 때문에 2006년, 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에서는 도시경관의 보호 및 원활한 재정비촉진사업의 추진을 위해 문화재 보호구역을 포함하는 구릉지정비구역과 개발이 용이한 역세권을 하나의 단지개념으로 결합하여 개발하는 「결합개발제도(CRP : Conjoint Renewal Program)」를 도입하게 되었다. 하지만 이러한 결합개발제도는 주거지 형의 재정비촉진지구 안에서 주택재개발사업간 결합개발로 제한되어 있기 때문에, 개발과 보전을 병행할 수 있는 대안으로 문화재 보호와 거주민들의 재산권 행사 제한에 대한 해결책으로써 문화재보호구역에 확대하여 적용할 필요가 있다.
이에 본 연구에서는 현재 문화재 지정에 따른 주민들의 재산권 행사 제한으로 많은 문제점을 야기하고 있는 서울시 송파구 풍납토성을 대상으로, 토성 내 주민 설문을 통한 거주민들의 사유재산권 제한에 관한 의견 및 결합개발제도에 대한 의식조사를 실시한 후, 주민 설문의 결과를 토대로 풍납토성을 대상으로 한 결합개발 도입의 필요성과 시행 가치를 살펴보았다.
또한 풍납토성 내의 주민 재산권 보장과 문화재 보존 및 도시경관 보호를 위하여 지구단위계획, 택지개발사업, 재정비촉진사업 등 보다 다양한 사업방식 간의 결합과 주거지역 간의 결합뿐만 아닌, 주거지역과 상업지역 간의 결합 등 폭 넓은 용도지역 간의 결합을 시뮬레이션한 후, 그 결과를 토대로 송출지역과 수용지역 간의 단계별 결합개발적용 실효성 분석, 수용지역 간 결합 유형별 비교 분석, 송출지역과 수용지역 간 인센티브 용적률 및 개발이익 분배, 결합개발과 단독개발의 비교 분석 등을 통하여 문화재보호구역에서의 실효적인 결합개발 적용가능성을 알아보았다.
비교 분석 결과, 수용지역에 부여되는 인센티브 용적률은 송출지역의 공시지가에 따라 비례하여 산정되기 때문에, 수용지역의 공시지가가 송출지역의 공시지가 보다 클수록 결합개발제도의 도입 및 적용이 가능해지며 그 실효성이 높아짐을 알 수 있었으며, 향후 문화재보호구역에서의 실효적인 결합개발 사업의 추진을 위한 방향으로 다양한 결합개발 모델, 다양한 용도지역 및 사업지구 간의 결합개발, 마지막으로 지역 특성에 따른 차별적인 결합개발제도 운영의 세 가지를 제안하였다.