사회 구조적 변화에 따라 부동산 투자는 자본소득에서 운영소득이 중심이 되는 투자 환경으로 변하고 있다. 자본 소득이 중심이 되는 환경에서의 부동산 투자 컨설팅은 주로 공급자 측인 개발 사업에서 진행이 되었다. 그러나 운영소득이 중심이 되면서 수요자인 일반 투자자들을 위한 1:1 투자 컨설팅의 필요성이 지식 정보화 사회의 발전과 더불어 부동산 업계에 중요하게 부각되고 있다. 더군다나 컨설팅은 지역 전문가로서 활동하는 중개업과는 다르게 부동산 상품에 대한 특정 전문가들이 참여하는 것이므로 컨설팅을 수행하는 컨설턴트들은 수요자들의 특성이 어떠한 것인지 알아야 컨설팅에 대한 접근을 할 수 있는 것이다. 이러한 관점에서 부동산 유통업으로 새롭게 다가 올 컨설팅업의 발전을 위하여 수요자들의 특성을 연구 조사하는 것은 매우 가치 있는 연구라고 볼 수 있다.
본 연구는 상업용 부동산 투자를 하고자 하는 투자자들을 대상으로 한 수요자 특성을 연구한 최초의 연구라는 점에서 또 다른 의미가 있다고 본다.
본 연구의 목적은 상업용 부동산 투자에 대한 수요자 특성에 대한 인식을 조사함으로써, 수요자들이 어떠한 시각으로 상가 투자를 바라보며, 의사 결정과정에서 나오는 어려움이 무엇인지 주어진 현상으로서 파악하여 보고자 하는 실증적 분석이다. 이는 향후 부동산 컨설팅 업계에 진출할 수 많은 부동산 전문가들에게 바람직한 비즈니스 접근 모델을 스스로 정립할 수 있게 해 줄 것이다.
실증분석을 위하여 설문조사를 하였으며, 설문 문항은 총 58개의 문항을 만들었으며, 일반 부동산 투자에 대한 의식을 파악하고자 26문항, 상가 투자에 대한 의식을 파악하고자 32문항을 질의하였다. 조사 연구에 사용된 설문지는 총 132건으로 일반인 63건, 전문가 31건, 예비 투자자 38건이다. 그리고 58문항을 22개 항목으로 분류하여 일반인, 전문가, 예비 투자자들 간의 비교 분석하였다.
수집된 자료는 SPSS/WIN ver 12.0프로그램을 사용하여 전산통계 처리하였으며, 빈도분석, 카이검정을 실행하였다. 유의수준 p〈0.05, p〈0.01, P〈0.001 에서 검증하였다. 조사대상자의 일반적 특성을 측정하기 위해 응답수, 백분율(%)과 평균, 표준편차와 같은 기술통계방법을 실시하였다.
마지막으로, 각 문항에 따른 응답자 구분의 차이를 살펴보기 위해 카이검정을 실시하였다.
컨설팅을 위한 수요자 특성 및 현상에 대한 결과를 요약하면 다음과 같다.
실제 상가투자를 하고자 하는 투자자들은 다음과 같은 일반적 특성을 현상으로 가지고 있다.
첫째. 경제적 여건을 갖추고 있는 중산층 이상이다.
둘째. 40대 이상부터 본격적으로 상가 투자에 관심을 갖는다.
셋째. 부동산 투자에 대한 경험과 지식은 부족하다.
넷째. 상가 투자는 일반 부동산 투자보다 좋은 물건을 찾기가 어렵다고 생각하고 있다.
다섯째. 상가 투자 검토 1순위는 수익률에 대한 타당성 검토이며, 최소한의 요구 수익률은 6%이다.
여섯째. 상가 투자 대상은 근린상가와 중심상업지가 투자성이 있다고 생각한다.
일곱째. 상가 투자 목적은 시세 차익이 아니라 운영 수익에 있다.
실제 상가 투자를 하는 투자자들은 의사 결정과정에 대하여 다음과 같은 현상을 가지고 있다.
첫째. 투자의 책임은 본인에게 있다고 생각한다.
둘째. 미래가치의 불안으로 인하여 적절한 투자 금액인지 판단을 어려워하고 있다.
셋째. 상권의 변동가능성에 의한 수익률 불확실성이 의사결정의 위험요인으로 보고 있다.
넷째. 투자성만 확보되면 위험을 감수할 의사는 있다.
다섯째. 신규 분양 물건을 투자 물건으로 더 많이 검토하고 있다.
여섯째. 전문가의 도움을 받아 의사결정을 하기 보다는 혼자서 결정하는 경우가 더 많다.
일곱째. 전문가에게 자문을 받아 의사 결정을 하고자 한다.
실제 상가 투자를 하는 투자자들은 투자 컨설팅 인지에 대하여 다음과 같은 현상을 가지고 있다.
첫째. 투자 컨설팅에 대해서 긍정적인 시각을 갖고 있다.
둘째. 부동산 전문가라는 사람들에 대한 신뢰가 별로 없다.
셋째. 특정분야에 대하여 전문적이고 실전 경험이 있어야 하며, 직업에 대한 책임감이 있는 사람을 전문가로 인정하고 있다.
넷째. 투자 컨설팅을 통한 의사 결정시 투자 손실에 대한 책임은 컨설팅업체도 일부 있다고 생각하고 있다.
다섯째. 컨설팅 수수료를 1%이상 지불할 의사가 있다.
향후 본 연구를 통하여 얻은 결과물인 실증적 연구 및 특성 분석에 대하여 항목별 및 세부적으로 더 깊이 있는 연구가 진행되어야 할 것이다.