표제지
국문초록
목차
제1장 서론 21
1.1. 연구의 배경 및 목적 21
1.1.1. 연구의 배경 21
1.1.2. 연구의 목적 24
1.2. 연구의 범위 및 방법 26
1.2.1. 연구의 범위 26
1.2.2. 연구의 방법 28
제2장 예비적 고찰 29
2.1. 결합개발의 개요 29
2.1.1. 도입배경 및 기대효과 29
2.1.2. 결합개발제도의 개념 30
2.2. 용어정의와 관련제도의 도입 32
2.2.1. 용어정의 32
2.2.2. 관련제도 도입 38
2.3. 국내외 관련제도 비교 검토 40
2.3.1. 미국, 개발권양도제도(TDR) 40
2.3.2. 일본, 용적이전제도 44
2.3.3. 한국, 용적률거래제도 48
2.3.4. 기타제도 50
2.3.5. 유사제도간의 종합 비교분석 53
2.3.6. 유사제도와 다른 결합개발제도 특징 55
2.4. 국내 결합개발계획 사례 검토 57
2.4.1. 「도시재정비촉진을 위한 특별법」 상 촉진지구 계획결정 사례 57
2.4.2. 「도시및주거환경정비법」 상 정비계획 결정사례 69
2.5. 선행연구 검토 72
제3장 분석의 틀 76
3.1. 분석의 방향 76
3.2. 분석의 적용 77
3.2.1. 조작적 정의 77
3.2.2. 일반성 77
3.2.3. 외생변수 통제 후 반복 관찰 78
3.2.4. 실생활에 반영한 설명 80
3.2.5. 설명의 일관성 81
3.3. 분석의 틀 82
제4장 결합개발 유형확대를 위한 모의실험 84
4.1. 결합개발의 유형확대 필요성과 적용방법 84
4.1.1. 결합개발의 유형확대 필요성 84
4.1.2. 결합개발 확대 적용방법 85
4.2. 유형별 결합개발 확대를 위한 모의실험 88
4.2.1. 유형별 결합개발 확대를 위한 모의실험의 필요성과 절차 88
4.2.2. 기존 결합개발과 확대 결합개발의 산정방식 검토 90
4.2.3. 지(地), 수(數) 확대적용에 따른 1:n(n:n) 결합개발 모의실험 93
4.2.4. 지(地), 수(數) 확대적용에 따른 n:1 결합개발 모의실험 101
4.3. 소결 107
4.3.1. 종합분석 107
4.3.2. 결합개발제도의 지(地), 수(數) 확대에 따른 성과 108
제5장 결합개발 확대적용을 위한 추가고려요소 분석 111
5.1. 확대적용을 위한 결합용적총량 산정의 타당성 검토 111
5.1.1. 결합용적총량 산정의 타당성 검토 필요성 111
5.1.2. 결합용적총량 산정의 타당성 검토 방법 112
5.2. 결합용적총량 산정시 적용요소 분석 113
5.2.1. 분석의 틀 113
5.2.2. 주민의식 설문조사 114
5.2.3. 전문가 설문(델파이 기법)조사 118
5.2.4. 소결 124
제6장 결합개발 확대에 따른 한계수용용량의 설정과 적용 126
6.1. 지가유형별 적용을 통한 결합용적총량 비교분석 126
6.1.1. 실거래가 적용 분석 방법 126
6.1.2. 분석대상지 지가유형별 표본추출 128
6.1.3. n:1 실거래가 적용을 통한 실증분석 133
6.1.4. 1:n(n:n) 실거래가 적용을 통한 실증분석 136
6.1.5. 개별공시지가와 실거래가 적용에 따른 결합용적총량 비교분석 142
6.2. 결합개발 확대에 따른 한계수용용량의 설정과 적용 146
6.2.1. 한계수용용량 설정을 위한 고려요소 도출과 적용산식 148
6.2.2. 수용구역의 한계수용용량 매트릭스 분석 154
6.2.3. 수용구역의 한계수용용량 세대수의 관리방안 169
6.3. 소결 172
6.3.1. 종합분석 172
6.3.2. 확대 결합개발 PROCESS 제안 176
제7장 결론 179
7.1. 연구의 요약 179
7.2. 정책적 제언 182
7.3. 연구의 한계 및 향후 연구과제 184
참고문헌 186
부록 191
Abstract 219
〈표 2-1〉 결합개발제도의 용어 정리적 의미 37
〈표 2-2〉 개발권 양도제의 이해 41
〈표 2-3〉 개발권양도제도와 결합개발제도 비교 43
〈표 2-4〉 일본의 용적이전 관련 주요 제도 45
〈표 2-5〉 특례용적률적용구역제도의 특징 46
〈표 2-6〉 특례용적률적용구역제도와 결합개발제도 비교 47
〈표 2-7〉 용적률거래제도와 결합개발제도 비교 49
〈표 2-8〉 유사제도간의 비교분석 55
〈표 2-9〉 결합개발의 유형별 확대 개념 56
〈표 2-10〉 이문·휘경 촉진구역 지정계획 58
〈표 2-11〉 결합개발구역간 현황종합 비교 59
〈표 2-12〉 구릉지구역의 관리목표용적률 61
〈표 2-13〉 역세권구역의 인센티브용적률 61
〈표 2-14〉 이문·휘경 재정비촉진지구 내 결합개발제도 적용 결과 62
〈표 2-15〉 단독개발과 결합개발의 비교 63
〈표 2-16〉 원미지구의 결합개발사례 64
〈표 2-17〉 광명지구 결합개발제도 적용 67
〈표 2-18〉 광명지구 결합개발제도 적용 결과 68
〈표 2-19〉 용산구 결합개발구역 현황 69
〈표 2-20〉 용산구의 결합개발의 적용 70
〈표 2-21〉 용산구의 결합개발의 적용결과 70
〈표 2-22〉 단독개발과 결합개발의 비교 71
〈표 2-23〉 선행연구에서 사용된 지역과 구역 74
〈표 2-24〉 관련 선행연구 75
〈표 4-1〉 1:n(n:n) 확대 결합개발 대상지 개요 93
〈표 4-2〉 1:n(n:n) 감소용적률 산정식 95
〈표 4-3〉 1:n(n:n) 결합짝 선정 96
〈표 4-4〉 1:n(n:n) 결합용적총량 산정 97
〈표 4-5〉 1:n(n:n) 수용1,2구역 최종용적률 산정 99
〈표 4-6〉 1:n(n:n) 수용3, 4구역 최종용적률 산정 100
〈표 4-7〉 n:1 확대 결합개발 대상지 개요 101
〈표 4-8〉 n:1 감소용적률 산정 104
〈표 4-9〉 n:1 결합용적총량 산정 105
〈표 4-10〉 n:1 수용구역의 최종용적률 산정 106
〈표 4-11〉 결합개발의 확대 방안 107
〈표 5-1〉 주민설문조사 결과 115
〈표 5-2〉 전문가 선정 119
〈표 5-3〉 1차 설문결과 (2차 설문조사 대상 : 1,3번 문항) 121
〈표 5-4〉 2차 설문 결과 123
〈표 5-5〉 델파이 응답인원 124
〈표 5-6〉 델파이 설문 응답률 124
〈표 6-1〉 표본도출 과정 및 방법 129
〈표 6-2〉 1:n(n:n) 대상지별 개별공시지가 및 실거래가의 추출 결과 131
〈표 6-3〉 n:1 대상지별 개별공시지가 및 실거래가의 추출 결과 132
〈표 6-4〉 실거래가 적용 n:1 감소용적률 산정 134
〈표 6-5〉 실거래가 적용 결합용적총량 산정 135
〈표 6-6〉 실거래가 적용에 따른 수용구역 최종용적률 135
〈표 6-7〉 1:n(n:n) 감소용적률 산정 137
〈표 6-8〉 1:n(n:n) 실거래 적용에 따른 결합 짝 선정 138
〈표 6-9〉 1:n(n:n) 결합 짝별 결합용적총량 산정 139
〈표 6-10〉 1:n(n:n) 수용(1),(2)구역 수용구역 최종 용적률 산출 결과 140
〈표 6-11〉 1:n(n:n) 수용(3),(4)구역 최종 용적률 산출 결과 141
〈표 6-12〉 n:1 개별공시지가와 실거래가 결합용적총량 비교 143
〈표 6-13〉 1:n(n:n) 공시지가와 실거래가 결합용적총량 비교 144
〈표 6-14〉 결합개발의 구성요소 및 변화요소 149
〈표 6-15〉 수용구역의 한계수용용량 기준표 (서울시 도시계획조례기준 적용) 151
〈표 6-16〉 수용구역의 한계수용용량 검증방법 152
〈표 6-17〉 Matrix #1 한계수용용량 매트릭스 산식 154
〈표 6-18〉 실거래가 변화에 따른 결합용적총량 매트릭스 155
〈표 6-19〉 매트릭스 #1의 분석결과에 따른 결합용적총량 변화추이 156
〈표 6-20〉 1:n(n:n) 실거래가격의 비율에 따른 한계수용용량 검증 156
〈표 6-21〉 n:1 실거래가격의 비율에 따른 한계수용용량 검증 157
〈표 6-22〉 Matrix #2 한계수용용량 매트릭스 산식 159
〈표 6-23〉 면적변화에 따른 결합용적총량 매트릭스 160
〈표 6-24〉 매트릭스 #2의 분석결과에 따른 결합용적총량 변화추이 161
〈표 6-25〉 1:n(n:n) 면적 비율에 따른 한계수용용량 검증 161
〈표 6-26〉 n:1 면적 비율에 따른 한계수용용량 검증 162
〈표 6-27〉 Matrix #2 한계수용용량 매트릭스 산식 163
〈표 6-28〉 감소용적률 100% 고정 한계수용용량 매트릭스 : 송출구역을 공원조성시 164
〈표 6-29〉 감소용적률 50% 고정 한계수용용량 매트릭스 : 송출구역 존치 또는 남는 용적률과 수용구역으로 이전되는 용적률이 각 1/2임 165
〈표 6-30〉 n:1 실거래가격의 비율에 따른 한계수용용량 검증 166
〈표 6-31〉 1:n(n:n) 실거래가격의 비율에 따른 한계수용용량 검증 167
〈표 6-32〉 n:1 결합에 따른 이전 가능 세대 및 인구수 170
〈표 6-33〉 n:1(n:n) 결합에 따른 이전 가능 세대 및 인구수 171
〈표 6-34〉 실거래가와 구역면적의 상관관계 172
〈표 6-35〉 매트릭스 분석에 따른 정합성 여부 173
〈표 6-36〉 한계수용용량의 포함범위의 수(數) 175
〈그림 1-1〉 연구의 공간적 범위 26
〈그림 1-2〉 연구의 방법 28
〈그림 2-1〉 서울시 결합개발제도의 작동원리 30
〈그림 2-2〉 서울시 결합개발제도의 개념도 34
〈그림 2-3〉 결합개발제도의 법적근거 39
〈그림 2-4〉 개발권 양도제의 기본원리 40
〈그림 2-5〉 개발권양도제의 작동원리 41
〈그림 2-6〉 용적이전제도의 개념과 원리 모식도 44
〈그림 2-7〉 (특례용적률적용구역제도)의 개념도 46
〈그림 2-8〉 용적률거래의 개념도 48
〈그림 2-9〉 용적률거래제의 작동원리 48
〈그림 2-10〉 이문·휘경 재정비촉진지구 58
〈그림 2-11〉 구릉지구역(이문3-2구역) 및 역세권구역(이문3-1구역) 59
〈그림 2-12〉 결합개발 시행전 (before) 62
〈그림 2-13〉 결합개발 시행후 (After) 62
〈그림 2-14〉 구릉지구역과 역세권구역의 조감도 63
〈그림 2-15〉 결합개발의 작동원리 및 적용기준 65
〈그림 2-16〉 광명지구 결합개발구역 67
〈그림 2-17〉 광명지구 결합개발제도 적용 결과 68
〈그림 2-18〉 용산구 결합개발 조감도 71
〈그림 3-1〉 과학적 분석방향 및 전제 76
〈그림 3-2〉 조작적 정의 적용 77
〈그림 3-3〉 일반성 정의 적용 77
〈그림 3-4〉 외생변수 통제 후 반복관찰 적용 79
〈그림 3-5〉 실상황을 반영한 설명 적용 80
〈그림 3-6〉 설명의 일관성 적용 81
〈그림 3-7〉 분석의 틀 83
〈그림 4-1〉 결합 지(地)의 확대유형 (다양한 사업간의 결합개발 확대 유형) 86
〈그림 4-2〉 결합 수(數)의 확대유형 86
〈그림 4-3〉 확대 결합개발의 모의실험 절차 89
〈그림 4-4〉 기존 결합개발 (1: 1)방식 90
〈그림 4-5〉 기존결합방식과 확대결합방식 91
〈그림 4-6〉 확대 적용 결합개발 산정식 91
〈그림 4-7〉 결합 짝 선정원칙 (1:n, n:n 결합) 92
〈그림 4-8〉 1:n(n:n) 확대결합개발 대상지 위치도 93
〈그림 4-9〉 1:n(n:n) 결합대상 지(地), 결합대상 수(數) 94
〈그림 4-10〉 n:1 결합개발시 수용1,2구역의 최종용적률 비교 99
〈그림 4-11〉 n:1 결합개발시 수용3,4구역의 최종용적률 비교 100
〈그림 4-12〉 n:1 확대결합개발 대상지 위치도 101
〈그림 4-13〉 n:1 결합대상 지(地), 결합대상 수(數) 102
〈그림 4-14〉 n:1 결합 결과 최종용적률 비교 106
〈그림 5-1〉 분석단계 113
〈그림 5-2〉 델파이 연구단계 118
〈그림 6-1〉 실거래가를 적용한 결합용적총량산정과 한계수용용량 검증 127
〈그림 6-2〉 개별공시지가와 실거래가 비교 129
〈그림 6-3〉 1:n(n:n) 대상지별 개별공시지가 및 실거래가의 비교 132
〈그림 6-4〉 n:1 실거래가 적용 보상가치 상승폭 143
〈그림 6-5〉 n:1(n:n) 실거래가 적용 보상가치 상승폭 144
〈그림 6-6〉 결합개발 확대에 따른 한계수용용량의 적정성 검토 147
〈그림 6-7〉 수용구역의 한계수용용량의 범위 149
〈그림 6-8〉 확대결합개발 모델 제시 153
〈그림 6-9〉 감소용적률 100%일때 한계수용용량 164
〈그림 6-10〉 감소용적률 50%일때 한계수용용량 165
〈그림 6-11〉 감소용적률 30%일때 한계수용용량 166
〈그림 6-12〉 각 구역별 한계수용용량 검증 167
〈그림 6-13〉 1:n 결합에 따른 이전가능 세대수 170
〈그림 6-14〉 1:n 결합에 따른 이전가능 인구수 170
〈그림 6-15〉 n:1 결합에 따른 이전가능 세대수 171
〈그림 6-16〉 n:1 결합에 따른 이전가능 인구수 171
〈그림 6-17〉 감소용적률 및 한계수용범위 변동에 따른 결합용적총량 174
〈그림 6-18〉 확대 결합개발 PROCESS 178
〈그림 7-1〉 결합은행제의 개념도 182