우리 집합건물법은 1984년 집합건물법 제정 이후 몇 가지 조항의 개별적 개선은 있었지만 전반적인 집합건물법의 개선작업은 이루어지지 않은 채 지금에 이르고 있다. 한국은 공동주택의 수가 전국 재고주택의 57%에 달하고 도시주거의 70-80%에 달하고 연립주택 등을 포함하면 도시주거의 대부분을 차지하고 많은 상업용 집합건물이 건축되어 세계적으로도 집합건물이 많은 나라에 속한다. 이렇게 집합건물의 수와 규모가 커졌음에도 집합건물을 효율적으로 관리할 수 있는 법제가 정비되지 못하다 보니 집합건물의 비효율이 심각해지고 집합건물 내부에서 관리단(입주자대표회의)과 구분소유자 사이에 분쟁이 격화되고 있는데도 이를 민주적 해결할 절차가 부실하여 집합건물 관리를 둘러싸고 긴장과 갈등이 고조되고 있다. 예를 들어, 공동주택을 제외한 일반 집합건물의 경우 집합건물 관리단의 구성과 관련하여 당연구성의 법리만 선언되어 있고 구체적인 집행기관의 설립이나 규약제정 절차 등이 마련되어 있지 않아 대부분의 집합건물에서 집합건물 관리단의 집행기구조차 설립되어 있지 않다. 공동주택(아파트)의 경우는 입주자대표회의와 입주자 사이에 많은 분쟁이 발생하고 입주자대표회의와 부녀회의 비리 사건 등 입주자대표회의 운영문제가 사회문제화 되었다. 입주자들의 권리의식이 향상되어 입주자대표회의에 대한 정보공개, 회계감사, 선거참여 등 공동주택 관리에 관한 참여민주주의 요구가 높아지고 있다. 서민아파트의 경우 연체관리비가 증가하고 있으나 이를 효율적으로 회수할 수 있는 법리나 법제도가 정비되지 않아 공동 주택의 노후화 방지와 효율적 관리에 필요한 관리비를 징수하지 못하고 입주자대표회의가 단전단수 등 강압적 수단으로 연체관리비 지급을 압박하다가 형사처벌을 받는 사례도 자주 발생하고 있다. 이러한 심각한 집합건물 관리상의 현안에 주택법 시행령 개정을 통하여 대응해 왔는데 단발적인 시행령 개정이 이루어지다 보니 공동주택 관리체계 전반에 관한 체계적인 법령정비가 되지 않고 있다. 그래서 공동주택 관리의 가장 기본체계라 할 수 있는 입주자대표회의 법률상 지위와 구분소유자를 대표하여 공용부분의 관리에 관한 소송을 수행할 수 있는 방법 등 기초적인 제도마저 정비되지 못하고 있다.
집합건물의 관리의 법제적 변천사를 고찰해 보면 1980년대 초 집합건물의 소유와 관리에 관한 기본적인 법체계가 만들어진 후 집합건물 관리의 효율성을 높이기 위하여 집합건물 관리단의 권한과 책임을 확대하다가 2000년대에는 집합건물 관리단과 구분소유자 사이에 분쟁이 격화되자 집합건물 관리의 민주적 절차를 강화하고 구분소유자를 보호하기 위한 법제를 강화하는 것이었다. 전자의 내용으로 대표적인 것은 집합건물 관리단의 소송상 당사자 지위를 인정하고 연체관리비를 효율적으로 회수하기 위하여 우선특권제도를 도입하고, 시대의 변화에 맞추어 공용부분의 미관과 기능을 개량하기 위하여 공용부분의 변경요건을 완화하고 구분소유자의 무관심과 내부분쟁으로 특별결의의 요건을 충족시키기 어려울 때 특별결의 요건 면책제도를 도입하는 것 등이었다. 후자는 관리비에 관한 예산수립을 법정화하고 구분소유자의 정보공개 청구권, 회의참석권, 투표권 등의 참여권한을 강화하고, 집합건물 관리단의 정기적인 회계감사의 강화와 분쟁조정제도의 활성화 등이었다. 그리고 집합건물의 고층화로 용적율을 높여 더 많은 개발이익을 얻는 수익성 위주의 재건축 사업은 어렵게 되었다. 이제는 정말로 법령에 정해진 수명인 60년을 가기 위해서는 집합건물의 노후화를 막기 위한 철저한 관리가 필요하다. 재건축에 초점을 맞추는 것이 아니라 집합건물의 철저한 관리로 정책방향이 바뀌어야 한다. 또한 인구의 감소와 높은 주택보급율 등으로 더 이상 아파트를 재산증식의 수단으로 보기 어려운 시대에 돌입하면서 주택을 소유가 아니라 주거의 공간으로 보는 의식의 변화가 뚜렷하게 나타나고 있다. 비록 가격이 비록 낮더라도 주거의 질을 높이기 위하여 비슷한 직업과 소득이나 연령, 학력의 사람들이 동호인 공동체처럼 소규모의 공동주택 단지를 폐쇄적으로 운영하려는 요구가 높아지고 있고 실제로 그러한 목적으로 건립되는 타운하우스와 같은 새로운 공동주택이 출현하고 있다. 이러한 다양한 집합건물의 등장에 맞추어 새로운 집합건물의 관리를 통일적으로 규율할 수 있어야 한다. 집합건물법은 법무부에서 주택법은 국토해양부에서 관리하는 이원적인 법률관리의 행정체계가 두 법 사이의 괴리를 크게 벌리고 있는 점도 주목하여 차제에 집합건물법과 주택법의 관리 행정기관을 통합하는 것도 필요하다.