표제지
목차
제1장 서론 10
제1절 연구의 목적 10
제2절 연구의 방법 및 범위 12
제2장 이론적 배경 16
제1절 도시정비사업의 이론적 고찰 16
1. 도시 및 주거환경정비법의 도입 16
2. 정비사업의 개념 16
3. 재건축, 재개발 추진절차 17
4. 도시 및 주거환경정비법의 임대주택건설비율 20
5. 도시및주거환경정비사업에 의한 임대주택 공급현황 21
6. 서울시 도시및주거환경정비 조례의 장기전세주택 공급방안 22
제2절 SHift(장기전세주택)의 도입과 현황 22
1. SHift(장기전세주택)의 도입배경 22
2. SHift(장기전세주택)의 개념 23
3. SHift의 공급의 유형 24
제3절 역세권 정비사업의 SHift 공급방안에 대한 고찰 29
1. 역세권 SHift(장기전세주택) 추진배경 30
2. SHift(장기전세주택)의 공급활성화 추진단계 31
3. 제1차, 제2차 역세권 SHift 공급활성화 제도시행 결과 35
4. 제3차 방안 : 역세권 정비사업에서의 민간 시프트 공급활성화 36
제4절 선행연구의 검토 41
제3장 역세권 정비사업에서의 SHift 수익분석 42
제1절 수익분석 모형 설계 42
1. 용적률 인센티브 설정 범위 42
2. 건축연면적 계산 43
3. 건립세대 계산 44
4. 분양수익 계산 44
5. 개발비용 계산 및 개발이익산정 45
6. 권리가액 및 추가부담금의 산정 46
제2절 역세권 정비사업의 SHift 수익분석 46
1. 사업 대상지 선정 : 동대문구 제기동 경동미주아파트 46
2. 용적률 상향의 범위 47
3. 일반 정비사업으로 사업진행시 개발이익산정 48
4. SHift적용의 용적율인센티브에 의한 정비사업진행시 개발이익 51
제3절 역세권 정비사업의 수익 분석 결과 53
제4절 편익·비용 분석(BCA:Benefit-Cost Analysis) 54
1. 연구목적 54
2. 연구의 방법 55
3. SHift의 편익·비용 분석 57
3. 편익·비용 분석 결과 61
제4장 SHift 단지내 일반거주자 만족도 62
제1절 조사방법 및 절차 62
1. 조사체계 62
2. 조사내용 63
제2절 설문조사 자료분석 64
1. 조사대상자의 일반적인 특징 64
2. 아파트별 장기전세 정책에 대한 인식차이 검증 68
3. 경제적 만족도 70
4. 세대간 만족도 72
5. 관리부분 만족도 73
6. 제도에 대한 만족도 76
제3절 설문조사 연구 결과 78
제5장 결론 81
제1절 결론 및 시사점 81
참고문헌 84
부록 : 설문지 86
ABSTRACT 90
[표 1-1] SHift(장기전세주택) 경쟁율 10
[표 2-1] 주택재개발사업 추진실적 21
[표 2-2] 장기전세 공급가격 및 주변시세 23
[표 2-3] SHift 건설형 및 재건축형 비교 25
[표 2-4] 재건축 SHift 경쟁률 26
[표 2-5] 도시근로가구 분위별 소득범위 26
[표 2-6] SHift 입주자격 27
[표 2-7] SHift 공급실적('07~'09(3년) 총 공급량 : 7,884호) 28
[표 2-8] 서울시 시프트 2010년 공급예정단지 29
[표 2-9] 서울시 역세권 시프트 적용대상 추진단계 31
[표 2-10] 서울시 지구단위구역내 장기전세 건립비율 33
[표 2-11] 역세권 시프트 제2기 용도지역상 용적률적용범위 34
[표 2-12] 제2기 SHift 건립시 의무적용 항목 34
[표 2-13] 민간유도 장기전세주택 재고현황 및 공급계획 35
[표 2-14] 서울시 2차 역세권 포함 예상 재개발, 재건축 구축 현황 38
[표 2-15] 역세권 시프트 현행 용도지역상 용적률적용범위 39
[표 3-1] 역세권 정비사업에 의한 시프트 용적률인센티브 적용범위 42
[표 3-2] 도시정비사업에 의한 SHift 적용시 용적률과 건축연면적 44
[표 3-3] 재건축 관련 사업비 45
[표 3-4] 동대문구 제기동 SHift 적용시 용적률 48
[표 3-5] 동대문구 제기동 일반 정비사업시 사업조건 48
[표 3-6] 동대문구 제기동 건축규모 산정 49
[표 3-7] 동대문구 제기동 개발이익 50
[표 3-8] 일반재건축시 조합원 권리가액 50
[표 3-9] 동대문구 제기동 시프트 적용시 사업조건 51
[표 3-10] 동대문구 제기동 시프트 적용시 건축규모 산정 51
[표 3-11] 동대문구 제기동 시프트 적용시 개발이익 산정 52
[표 3-12] 동대문구 제기동 시프트 적용시 권리가액 산정 53
[표 3-13] 동대문구 제기동 개발이익 비교 54
[표 3-14] 편익·비용 구분 항목 55
[표 3-15] 편익·비용항목 평가방법 56
[표 3-16] 편익비용비(B/C Ratio) 산식 56
[표 3-17] 동대문구 제기동 B/C Ratio 57
[표 3-18] 아파트 층수별 평균 진료횟수 분석 결과 60
[표 4-1] 장기전세 공급가격 및 시세가격 63
[표 4-2] 조사대상자의 일반적인 특징 65
[표 4-3] 조사대상자의 아파트별 거주형태 66
[표 4-4] 조사대상자의 아파트별 성별 66
[표 4-5] 조사대상자의 지역별 학력 67
[표 4-6] 조사대상자의 아파트별 직업 68
[표 4-7] 조사대상자의 아파트별 가족구성원수 68
[표 4-8] 장기전세주택에 대한 인지도 69
[표 4-9] 장기전세주택도입에 대한 만족도 70
[표 4-10] 시프트제도시행에 따른 인지도 70
[표 4-11] 장기전세주택으로 인한 아파트이미지에 대한 영향 71
[표 4-12] 장기전세주택으로 인한 아파트이미지 영향 정도 71
[표 4-13] 장기전세주택으로 인한 아파트 가격 및 전세가격 영향 71
[표 4-14] 장기전세주택으로 인한 아파트 가격 및 전세가격 영향 정도 72
[표 4-15] 장기전세거주자와의 관계에서의 불편정도 72
[표 4-16] 장기전세거주자와의 관계에서의 불편정도 T-test분석결과 73
[표 4-17] 이웃과의 원활한 교류를 위한 친목 단체 유·무 73
[표 4-18] 아파트 관리에 대한 만족도 74
[표 4-19] 아파트 관리에 대한 만족도 T-test 분석결과 74
[표 4-20] 아파트 하자보수에 대한 만족도 75
[표 4-21] 아파트 하자보수에 대한 만족도 T-test 75
[표 4-22] 아파트 관리상 제도 개선점 76
[표 4-23] 아파트 추가공급 제도에 대한 의견 77
[표 4-24] 시프트로 갈아탈 의향정도 77
[표 4-25] 시프트로 갈아탈 의향정도 T-test 78
[표 5-1] 사적 편익·비용 구분 항목 예시 82
〈그림 1-1〉 연구 흐름도 15
〈그림 2-1〉 도시및주거환경정비법에 의한 업무처리절차도 18
〈그림 2-2〉 SHift 공급형태 24
〈그림 2-3〉 2009년 서울, 수도권 아파트 전세값 추이 30
〈그림 2-4〉 역세권 SHift 적용대상 32
〈그림 2-5〉 2010년 3월 16일 역세권 민간시프트 확대방안 37
〈그림 2-6〉 SHift 적용 용적률 인센티브 범위 39
〈그림 3-1〉 동대문구 제기동 경동미주아파트 위치도 47
〈그림 3-2〉 초고층주택의 각 층별 유산률 60