표제지
목차
제1장 서론 9
제1절 연구의 목적 9
제2절 연구의 방법 및 범위 12
제2장 이론적 배경 16
제1절 재건축 사업의 정의 16
가. 공동주택의 경우 17
나. 공동주택 이외 건축물 17
제2절 재건축 사업의 역사 18
제3절 참여정부 시기의 재건축 정책 25
제4절 이명박정부의 출범과 재건축 정책의 변화 28
제5절 선행연구의 고찰 31
제3장 재건축 수익분석 모형 설계 32
제1절 재건축 수익분석 모형 설계의 조건 32
제2절 재건축 수익분석 모형 설계 34
1. 사업부지면적과 건축 연면적의 계산 34
2. 건립세대의 계산 35
3. 분양수익의 계산 36
4. 비용의 계산 36
5. 개발이익과 단위면적당 개발이익 38
6. 권리가액의 산정과 추가 분담금의 산정 39
제3절 재건축 수익분석 모형의 검증 40
1. 분석모형에 의한 결과 40
2. 현재매매가격과 예상권리가액의 관계 분석 44
제4장 연구 결과 47
제1절 재건축 사업조건에 따른 투자가치 분석-개포지구 47
1. 개포지구 재건축 현황 47
2. 개포지구 용적률 상향의 범위 50
제2절 재건축 사업조건에 따른 투자가치 분석 - 고덕지구 55
1. 고덕지구 재건축 현황 55
2. 고덕지구 재건축 용적률 적용의 범위 56
3. 고덕지구 재건축 용적률 상향에 따른 재건축 사업조건 분석 57
4. 고덕지구 재건축 투자가치 분석 결과 58
제3절 재건축 입지조건 분석의 기준 60
제4절 개포지구 재건축 아파트 입지조건이 아파트 가격 형성에 미치는 영향 분석 64
1. 개포지구 재건축 입지조건 분석 65
2. 개포지구 재건축 아파트 입지조건이 가격 형성에 미치는 영향 분석 68
제5절 고덕지구 재건축 아파트 입지조건이 가격 형성에 미치는 영향 분석 72
1. 고덕지구 입지조건 분석 72
2. 고덕지구 재건축 아파트 입지조건이 아파트 가격 형성에 미치는 영향분석 77
제5장 결론 80
참고문헌 84
ABSTRACT 85
[표 1-1] 강남지역 아파트 공급에서 재건축 사업이 차지하는 비중 9
[표 1-2] 강남지역 주요 재건축 아파트 가격변화와 상승률 11
[표 2-1] 서울시 공동주택 입주연도에 따른 불량 건축물 기준 17
[표 2-2] 서울 5대 저밀도 지구 재건축 사업 현황 20
[표 2-3] 서울시 고밀도 지구 현황 22
[표 2-4] 강남3구 신규 공급 물량 23
[표 2-5] 택지개발환경보존지구 내 재건축 아파트 현황 24
[표 2-6] 참여정부 주요 부동산 정책 26
[표 2-7] 이명박 정부 주요 재건축 정책의 변화 28
[표 3-1] 개포 주공1단지 종전 아파트의 규모와 규모별 대지 지분 34
[표 3-2] 개포주공1단지 용적률과 건축연면적 35
[표 3-3] 개포주공1단지 건립예정 세대수 35
[표 3-4] 개포주공1단지 분양가 추산과 분양수익 36
[표 3-5] 성남시 삼남 재건축 단지 소요 비용 내역 37
[표 3-6] 개포주공 1단지 재건축 소용 비용 추산 38
[표 3-7] 개포주공 1단지 평형별 권리가액, 추가분담금, 무상지분율 39
[표 3-8] 수익분석 모형에 따른 권리가액과 재건축 아파트의 매매가격 비교 40
[표 3-9] 현재매매가격과 예상권리가격 및 평형과의 상관계수(Correlations) 45
[표 3-10] 현재매매가격과 예상권리가격 및 평형과의 회귀분석 결과 45
[표 3-11] 현재매매가격과 예상권리가격과의 회귀분석 결과 46
[표 4-1] 개포지구 재건축 아파트 현황 48
[표 4-2] 고덕지구7단지 정비계획과 적용 용적률 50
[표 4-3] 용적률 177%를 적용한 개포지구 재건축 사업조건 51
[표 4-4] 용적률 215%를 적용한 개포지구 재건축 현황 52
[표 4-5] 개포지구 재건축 용적률 변화에 따른 투자 수익률 변화 53
[표 4-6] 고덕지구 재건축 아파트 현황 55
[표 4-7] 용적률 190%를 적용한 고덕지구 재건축 사업조건 57
[표 4-8] 용적률 215%를 적용한 고덕지구 재건축 현황 57
[표 4-9] 고덕지구 재건축 용적률 변화에 따른 투자 수익률 변화 58
[표 4-10] 재건축 사업의 안정성 배점 기준 61
[표 4-11] 재건축 사업의 안정성 배점의 가점 기준 61
[표 4-12] 재건축 사업의 수익성 배점 기준 62
[표 4-13] 재건축 사업의 단지규모에 따른 배점 기준 62
[표 4-14] 재건축 단지 자연환경 배점 기준 63
[표 4-15] 재건축 단지 자연환경의 가점 기준 63
[표 4-16] 재건축 단지 생활 편의시설의 배점 기준 63
[표 4-17] 재건축 단지 교통조건의 배점 기준 64
[표 4-18] 재건축 단지 교육조건의 배점 기준 64
[표 4-19] 개포시영 배점표 66
[표 4-20] 개포 주공1단지 배점 표 66
[표 4-21] 개포 주공2단지 입지조건 배점 표 67
[표 4-22] 개포 주공3단지 입지조건 배점 표 67
[표 4-23] 개포 주공4단지 입지조건 배점 표 67
[표 4-24] 개포지구 입지분석 종합 표 67
[표 4-25] 개포지구 입지조건의 배점과 평균 매매가격 비교 69
[표 4-26] 개포지구 각 평형별 신규 아파트 규모별 배정 확률 69
[표 4-27] 고덕시영 입지조건 배점 표 73
[표 4-28] 고덕주공2단지 입지조건 배점 표 73
[표 4-29] 고덕주공3단지 입지조건 배점 표 74
[표 4-30] 고덕주공4단지 입지조건 배점 표 74
[표 4-31] 고덕주공5단지 입지조건 배점 표 74
[표 4-32] 고덕주공6단지 입지조건 배점 표 75
[표 4-33] 고덕주공7단지 입지조건 배점 표 75
[표 4-34] 고덕지구 입지분석 종합 표 75
[표 4-35] 고덕지구 입지분석 종합배점과 대지지분 당 매매가격 표 76
[표 4-36] 고덕지구 각 평형별 신규 아파트 규모별 배정 확률 77
〈그림 1-1〉 2000년 이후 강남지역 재건축 아파트 가격 변화 10
〈그림 1-2〉 2000년 이후 강남지역 일반 아파트 가격 변화 10
〈그림 4-1〉 개포지구 지구단위계획과 재건축 아파트의 위치 65
〈그림 4-2〉 고덕지구 지구단위계획과 재건축 아파트 위치 72