서울의 강남 지역은 1970년대 이후 국민소득의 증가와 더불어 급속한 현대화 및 고급화가 이루어진 지역이며, 주거환경의 질적 향상에 대한 욕구가 커지면서 노후화된 공동주택의 주거환경 개선을 위한 재건축사업의 필요성이 가장 먼저 제기되기 시작한 지역이라 할 수 있다.
인구와 산업의 과도한 집중 현상을 보이고 있는 서울은 주택문제를 해소하기 위해 많은 노력을 기울여 왔다. 2005년 센서스에 의하면 전국 주택보급률이 105.9%를 기록하고 있으며, 점차 개선되어 가고 있음을 나타내고 있지만, 서울의 주택보급률은 89.7%에 지나지 않으며, 강남3구의 주택보급률은 더욱 저조한 것이 현실 이다.
신규 주택보급 및 주택보급률 향상에 적지 않은 공헌을 한 공동주택이 도입 된지 이미 50년이 지났으며, 신규 주택을 신축할 수 있는 토지가 이미 고갈된 강남3구는 계속 증가하는 주택수요를 해소하고 주거환경을 개선하기 위해서는 재건축사업을 활성화 시키는 방법 밖에 다른 대안이 없기 때문에 재건축으로 관심이 옮겨지고 있는 것이다.
하지만 재건축사업이 투기 세력에 의해 2000년부터 서울을 비롯해 전국적인 주택가격 상승을 초래하여, 당시 참여정부로 하여금 주택가격 안정화 대책을 수차례 내놓게 하였고, 주택과 관련된 수많은 정책·법률 및 제도를 제정 및 개정을 유도하였다. 이러한 각종 규제는 신규주택 공급을 감소하게 하였으며, 계속 증가되고 있는 수요를 충족하지 못하여 2차적 가격 상승의 결과를 초래하였다. 뿐만 아니라 서민의 주요 주거지인 소형주택은 강남3구의 재건축에 의해 멸실되었으며, 그곳에 거주하던 주민들은 주변 지역으로 이동하게 되어 각종 사회·경제적 비용을 지불할 수밖에 없었다.
따라서 본 연구는 강남3구의 재건축에 대한 고찰을 통하여 재건축에 대한 개선방안을 제시하고자 한다. 재건축을 통한 강남3구의 주택공급의 현황과 주택보급률을 살펴보고 재건축을 통하여 평형의 증가와 가구의 증가는 어떻게 나타나고 있는지를 분석하고자 한다. 또한 재건축으로 인한 서민주거공간인 소형주택의 멸실에 따른 문제점과 개발밀도에 따른 주거환경의 변화를 조사하여 재건축사업을 정리해 보고, 그 내용을 6장으로 나누어 결론에 도달해 보고자 한다.
제1장은 연구의 배경과 방법, 범위로 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)를 선택하였다.
제2장은 「도시 및 주거 환경정비법」의 재건축사업 개념과 도입배경을 선행연구를 통해 알아보고 「주택건설 촉진법」과 그 시행령이 「도시 및 주거 환경정비법」으로 변화한 과정과 재건축사업의 추진절차를 검토해 보고자 한다.
제3장은 미국, 영국, 프랑스, 싱가포르, 일본 등 외국의 재건축 사례를 찾아 제도와 요건의 적용을 살펴, 우리의 제도와 비교할 수 있도록 하였다.
제4장은 강남3구의 지리적 특성과 재건축 현황을 분석하였으며, 인구 밀도와 세대수를 조사하여 월평균 소득과 주택의 유형별 분포에 따른 용도지역을 구분하여 살펴보았다.
제5장은 재건축으로 인한 문제점인 소형주택의 멸실, 편향된 주거정책, 주거형태의 편중을, 개선방안으로 토지의 고도이용, 용적률의 확대적용, 서민주택의 공급확대를 나누어 제시해 보았으며,
제6장은 결론으로 서민 주거공간이 재건축사업으로 멸실된 후 나타나는 사회적 갈등현상과 위화감을 해소하고 소형평형 공급확대를 가져올 수 있는 정책적 제안을 하고자 한다.