현행 민법은 유치권의 법정담보물권성에 대한 지나친 우월적 효력 인정하고 있고, 우선변제권이 없다고 하면서도 누구에게나 유치권을 주장할 수 있다는 모순된 효력에 대한 절대적 맹신에 의해 유치권을 둘러싼 분쟁을 합리적으로 해결하지 못하고 있는 상황이다. 또한, 부동산집행절차에서 이러한 유치권의 성질로 인하여 부동산집행절차가 지연되거나 매각가격의 저감 등으로 인하여 이해관계인 누구도 이익이 없고, 오히려 공신력이 있어야 할 법원의 행위가 국민으로 하여금 불신을 초래하게 되는 결과가 되고 있다. 이에 대해서는 현행 법제 아래서도 보완할 수 있는 길이 있다는 반론이 있을 수 있지만, 사실상 법률의 혜택을 받는 국민의 입장에서는 이러한 법률적 해석이 정상적으로 이해가 가지 않는 경우가 있을 수 있는 것이다. 따라서 이제는 전근대적 권리인 유치권의 잘못된 도그마에서 벗어나야 하 때가 되었다고 본다.
이에 대한 해결 방안으로 필자는 첫 번째, 부동산 유치권에 등기라는 대항력을 갖추도록 하는 공시제도의 도입을 진지하게 검토할 단계가 되었다고 본다. 현행 부동산등기법 제2조를 개정하여 유치권을 등기할 수 있는 물권의 하나로 규정하고 '임차권등기명령제도'와 유사한 특별법을 제정하여, 민사집행절차에 있어 약정에 의한 유치권 등기 혹은 유치권부 압류·가압류등기 등의 방법에 의한 강제적인 유치권 등기 등의 제도를 도입, 저당권과 같은 효력을 인정해 주고, 유치권 등기 후 목적물에 대한 유치의무를 면제하여 유치물을 채무자 또는 소유자에게 반환하는 방법 등을 입법적으로 검토하는 것이 바람직하다고 본다.
이렇게 등기 제도를 도입하게 되면 유치권에 의한 경매시 다른 담보물권처럼 소멸주의를 취할 수 있게 되어 매수인의 적정한 매수 가격을 제시할 수 있고, 이에 따라 부동산집행절차에서 채권자·채무자 등의 모든 권리자들이 자신의 채권을 한층 보호받을 수 있게 되는 것이며, 매수인 역시 현행 민사집행법 제91조 제5항의 의한 추가 변제 부담 의무를 면하게 될 뿐만 아니라 목적물에 대한 인도명령을 통해 매수 목적물을 조기에 인도받을 수 있다.
또한, 가압류권자가 본안사건을 통해 집행권원 획득 후 배당금지급이 이루어지는 것처럼 유치권자가 유치권부 본안 소송을 통해 집행권원을 취득한 후에 배당금(피담보채권액)을 지급도록 하게 되면 가장 유치권자의 준동을 막을 수도 있을 것이다.
유치권은 성립과정에서 법정담보물권일 뿐 그 효력 면에서 약정 담보물권인 저당권이나 질권과 다르게 취급할 필요가 전혀 없다. 그런데 유치권의 연역적 가치인 공평의 원리에 지나치게 몰입하여 유치권자의 권리를 맹목적으로 절대시함으로써 다른 선순위 채권자와 매수인의 이익을 침해하는 또 다른 불공평의 문제를 발생시키고 있다.
실무적으로도 유치권 경매에 대한 처리지침이 확립되어 있지 않아 법원조차도 귀찮은 경매절차라는 인식이 저변에 깔려 있고, 이해관계인 역시 경매절차가 지연될 뿐만 아니라 이해관계인의 이해 조절이 어려워 골치 아프게 되었다는 한숨을 내쉬며, 입찰에 참여하는 입찰예정자들의 경우 유치권의 신고 등이 있는 부동산의 경우 아예 입찰을 포기하거나 자신들이 유치권에 대한 실질적 조사를 하는 수고를 통해 실제 적정한 가격이 아닌 상당히 저감된 가격에 낙찰을 받아 부당한 이익을 누리게 될 수 있는 여지가 많다.
이처럼 모든 유치권의 유치적 효력에 절대적 효력을 부여한 결과 부동산집행절차에서 채권자들의 권리를 침해하고, 매수인의 매수 희망을 좌절시키거나 부당한 이익을 얻게 되는 등, 허위 가장의 유치권이 횡행하는 부작용을 낳고 있다.
따라서 유치권에 대한 새로운 해석을 통해 현행 민법 및 민사집행법의 일부 조항을 개정하여 유치권 등기제도의 도입, 성립순위에 따른 담보물권으로서의 일반적 효력을 인정하여 사실상의 인수주의를 폐지하되 우선 변제권 인정 및 배당참가 허용, 집행권원 확보 후 배당금을 지급하여 유치권의 피담보채권액에 대한 공시의 불충분에서 오는 문제 해결, 허위가장의 유치권자에 대한 보증제도의 도입으로 일정한 제재를 가하는 등 유치권에 대한 제도적 보완을 통하여 현행 민법상 유치권의 한계를 극복하고 현대 민법체계에 부합하여 민사집행절차의 명확성을 담보할 수 있게 되고 이에 법원의 행위가 국민에게 좀 더 신뢰를 얻을 수 있게 되리라 사료된다.