민법상 유치권이란 어떤 물건을 법률적 또는 사실적 관계로 인하여 점유하게 된 자가 그 물건과 관련이 있는 채권을 가지게 되었을 때에 자기의 채권을 변제받을 때까지 물건을 계속하여 점유할 수 있는 권리를 말한다. 법률이 이러한 제도를 인정하는 것은 오로지 공평의 원칙을 실현하기 위함이나 다른 채권자 입장에서 본다면 점유자의 채권을 특히 보호하여 '채권자 평등의 원칙'을 깨트리는 것이다.
부동산경매와 관련해서 이러한 유치권이 문제가 되는 것이다. 부동산 경매절차에 있어 유치권의 존부는 매우 민감한 사안이 아닐 수 없다. 유치권의 존부가 감정가 결정에 매우 중요한 요소임에도 불구하고 다른 채권자나 낙찰자는 유치권의 존부에 대하여 명확한 판단 없이 경매절차에 응할 수밖에 없는 것이 현 실정이다. 제도에 허점이 있을 때 그 허점을 이용하여 이를 악용하는 자가 나타나기 마련이다. 경매절차에 있어 유치권의 존부에 대하여 명백히 판단할 수 없다는 유치권제도의 허점을 이용하여 허위로 유치권 신고를 함으로 인하여 경매절차를 방해하는 사례가 빈번히 발생하고 있다, 또한 유치권은 공시방법이 불완전하여 사실적, 법률적 분쟁이 빈번할 수밖에 없으며, 목적물의 점유를 지키기 위하여 물리력이 동원되는 경우도 발생하고 있다.
부동산이 경매로 들어가면 채권자들은 어느 정도의 손해를 감수하게 된다. 부동산의 낙찰가가 부동산의 현시가보다 적은 금액으로 정하여 지기 때문에(상가의 경우는 감정가의 30%~50%선에서 낙찰되는 경우가 가장 많다) 비록 경매부동산의 근저당권 등 담보 권자라 하더라도 피해의 위험은 도사리고 있는 것이다. 그러나 유치권자는 유치권의 요건을 갖추고 있다면 자신의 채권의 만족을 받을 때까지 경매의 절차를 거친다 하더라도 소멸되지 아니하고 유치권의 신고된 금액만큼 참작하여 낙찰가가 정하여 진다.
그런데 문제는 유치권자의 채권액이 그 부동산의 가치를 상승시킨 것과 비교한다면 부당하게 과장되어 있는 것이 현실이다. 예를 들어 공사대금채권을 가지고 유치권 신고를 한 경우 공사를 받은 원수급자가 어느 정도 이윤을 남기고 하수급을 주고 하수급자가 또 재하수급을 주면서 공사대금은 더해져만 가서 부당하게 과장되는 것이다.
이러한 문제점들이 있음에도 불구하고 법은 이에 대하여 방관하고 있다. 유치권은 경매절차에 있어 무소불위의 권리이다. 요건만 갖추고 있으면 자신의 채권을 만족 할 때까지 소멸되지 않는다. 이러한 권리가 어디에 있는가? 이제는 부동산경매와 관련되어 유치권에 대한 새로운 전환이 필요하다. 허위의 유치권신고가 남발됨으로 인하여 다른 담보권자나 채권자에게는 예상치 못한 피해를 발생케 되는 것은 막아야 할 것이다.
이와 같은 문제점을 해결하기 위한 방안으로 몇가지 제도 개선안을 입법론으로 제기한다.
첫째, 부동산의 매각단계에 있어서 먼저 부동산유치권의 공시 방법의 개선과 함께 담보물권의 질서 확립 차원에서 유치권을 법정 저당권으로 전환하는 것이다. 즉, 민법 제322조 제3항 "유치권자가 점유하고 있는 채무자 소유의 부동산을 압류한 때에는 저당권과 동일한 효력이 있다"를 신설하는 입법적 개선방안을 제시한다. 더 나아가 집행법원에 신고된 유치권의 존재 여부에 대한 경정제도를 도입하여 유치권 신고의 허위, 남발 등으로 인한 문제를 신속하게 해결하는 방안이 될 수 있을 것으로 본다.
둘째, 유치권자에게 배당의 자격을 부여하는 것이다. 집행법원에서 경락대금에 대한 배당을 할 경우에 있어 유치권자는 경매신청권은 있으나 우선변제권이 없기 때문에 배당자격이 없다고 본다. 그러나 유치권을 담보물권으로 규정한 점, 후순위 저당권자는 소멸하여도 당해 순위에 따른 배당을 받는 점 등을 고려하여 유치권자의 배당자격을 인정하는 것이다. 등기부에 공시되지 아니한 유치권은 제한적으로 인정하여야 할 것이며, 수정되는 것이 필요하다.
셋째, 유치권의 담보물권성을 깊이 인식하여 선순위 저당권에 뒤지는 유치권자라도 집행법원에서 이해관계인으로 취급하여 민사집행법의 주어진 각종권리를 향유할 수 있도록 하는 것이다. 즉 현황조사에 임하는 집행관의 적극적인 임장활동을 촉구하기 위하여 면피용 사실조사에 그칠 것이 아니라 법률상의 판단까지 할 수 있도록 권한 및 의무를 부여하자는 것이다. 즉 현행 현황조사명령의 서식에 "부동산의 점유관계에 있어서 유치권의 성립 여부에 관한 법률적 판단"을 포함하는 것으로 개선하는 것이다. 더 나아가 유치권자의 권리신고의무제도의 도입을 명문규정으로 두어야 한다고 본다. 또한 매각절차의 불안정을 해소하기 위하여 유치권에 대한 권리신고기한을 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법의 임차인처럼 배당요구 종기일까지 하여야 한다. 집행관으로 하여금 이러한 유치권자에 대한 조사를 하여 그 보고서를 제출하도록 하고 이러한 집행관의 현황조사보고의 흠결 등으로 인하여 현실적으로 손해가 발생하였다면, 집행관의 임명 시에 관할 지방법원에 예치한 보증금을 활용하여 보상토록 하는 것도 하나의 방안이 될 것이다.
이상과 같은 입법론으로서 몇 가지 개선방안을 입법적으로도 입한다면 우리나라 부동산경매절차에 있어 유치권자의 지위가 명확하게 되어 유치권자의 지위와 관련된 문제점들이 해결될 것으로 본다. 아울러 유치권제도의 남용으로 인하여 일어나는 부동산경매절차의 지연이나 후일의 분쟁을 사전에 예방함으로써 효율적인 부동산 경매제도가 정착될 것이다.