표제지
감사의 글
국문초록
목차
제1장 서론 13
제1절 연구의 배경 및 목적 13
제2절 연구의 범위 및 방법 14
제3절 선행연구 동향 15
제2장 오피스 빌딩시장에 관한 이론적 고찰 17
제1절 오피스 빌딩의 일반적 개념 17
1. 오피스의 정의 17
2. 오피스의 분류 18
제2절 오피스 빌딩의 이론적 배경 23
1. 입지의 정의 23
2. 오피스의 입지 이론 23
제3절 오피스 빌딩 평가에 관한 이론 26
1. 거래사례 비교법(시장성 평가) 26
2. 원가법(비용성 평가) 28
3. 소득접근법(수익성 평가) 30
제4절 서울시 오피스 시장의 현황 32
1. 서울시 오피스 시장의 구분 32
2. 서울시 오피스 빌딩 분포현황 및 소유현황 33
3. 서울시 오피스 빌딩 임대시장 동향 분석 37
4. 서울시 오피스 빌딩 매매시장 동향 분석 49
제5절 외국의 오피스 시장 53
1. 일본 오피스 시장 53
2. 미국 오피스 시장 55
3. 영국 오피스 시장 56
제3장 자료의 수집 및 분석방법 57
제1절 자료의 수집 57
1. 분석자료 57
2. 설명변수의 설정 60
3. 기초분석 62
제2절 분석 방법 65
1. 공실률에 의한 수요공급 모델 65
2. 임대료 결정모형 66
제4장 서울시 오피스 임대료 결정요인 분석 71
제1절 시계열 분석 71
1. 공실률과 임대료의 관계 71
2. 경제변수와 임대료의 관계 73
제2절 임대료 결정모형 75
1. 임대료 결정요인간 상관관계 75
2. 다중 회귀분석을 이용한 임대료 결정모형 79
제5장 결론 85
제1절 연구의 종합 85
제2절 연구의 한계 및 향후 과제 87
참고문헌 88
ABSTRACT 91
〈표 2-1〉오피스의 기능 18
〈표 2-2〉사무 업무 체계 분류 19
〈표 2-3〉집적형태에 따른 분류 20
〈표 2-4〉오피스빌딩 규모별 입지특성 21
〈표 2-5〉BOMA의 오피스 빌딩 등급 분류 기준 대도시 차원 22
〈표 2-6〉거래사례 비교법 장·단점 28
〈표 2-7〉원가법의 장·단점 30
〈표 2-8〉소득접근법의 장·단점 31
〈표 2-9〉서울 오피스 빌딩 모집단 분포현황 35
〈표 2-10〉 서울시 오피스 빌딩 소유현황 36
〈표 2-11〉금융상품과 부동산 투자수익률 비교 49
〈표 2-12〉미국 대표적인 부동산 인덱스 및 지표 56
〈표 3-1〉오피스빌딩 분석자료 59
〈표 3-2〉오피스빌딩 설명변수 60
〈표 3-3〉지역간 환산임대료 기초분석 62
〈표 3-4〉지역간 환산임대료 분산분석 64
〈표 3-5〉서울시 오피스 등급별 환산임대료 64
〈표 3-6〉오피스 시장의 Space Market Strength 평가 66
〈표 4-1〉환산임대료와 오피스 빌딩 물리적 특성에 의한 상관관계 76
〈표 4-2〉환산임대료와 오피스빌딩 입지적 특성에 의한 상관관계 77
〈표 4-3〉환산임대료와 오피스빌딩 내부적 요인에 의한 상관관계 78
〈표 4-4〉회귀분석 결과(모형1) 80
〈표 4-5〉지역더미를 이용한 회귀분석 결과 (모형2) 81
〈표 4-6〉단계적 회귀분석 83
〈그림 2-1〉서울시 중형 빌딩 분포현황 34
〈그림 2-2〉서울시 대형 빌딩 분포현황 34
〈그림 2-3〉서울시 오피스 시장 권역별 평균 공실률 38
〈그림2-4〉서울시 오피스 시장 권역별 Prime빌딩 공실률 38
〈그림 2-5〉서울시 오피스 시장 권역별 평균 환산임대료 41
〈그림 2-6〉서울시 오피스 시장 권역별 전환율 42
〈그림 2-7〉임대계약형태 43
〈그림 2-8〉보증부 월세계약의 3.3㎡당 보증금 44
〈그림 2-9〉보증부 월세계약의 3.3㎡당 월세 44
〈그림 2-10〉서울시 오피스 빌딩 권역별 소득수익률 46
〈그림 2-11〉서울시 오피스 빌딩 권역별 자본수익률 46
〈그림 2-12〉서울시 오피스 빌딩 권역별 투자수익률 47
〈그림 2-13〉서울시 대형 오피스 연도별 매매사례 50
〈그림 2-14〉서울 대형 오피스 빌딩의 거래금액 51
〈그림 2-15〉외국계 자본의 연도별 서울시 대형 오피스빌딩 매입방식 현황 53
〈그림 4-1〉서울시 오피스 3.3㎡당 환산임대료와 공실률 추이 71
〈그림 4-2〉 서울시 오피스 공급량과 수요량 추이 72
〈그림 4-3〉서울시 오피스 3.3㎡당 환산임대료와 근원인플레이션 지수 추이 74