수도권으로의 인구 유입이 가속화되고 있고, 이러한 인구집중현상이 급기야 서민 주거 불안정을 태동시키는 주택난을 가져와 서민의 생활고를 가져다줌은 물론, 집합건물에 대한 법적 이해 부족과 제도적 장치 미비로 各種法律紛爭이 야기되는 현실을 맞이하게 되었다. 그리고 주택지와 상업지 등 도시 용도로 쓰이는 토지 비중은 전국토의 5%에 불과한 점을 볼 때, 이용가능한 토지의 협소성으로 인하여 이러한 제한된 국토의 효율적 이용 극대화측면에서 집합건물에 대한 관심이 더욱 증대되고 있다.
이러한 부동산 이용의 변화에 부응하기 위해 우리 법제에서 규정한 『集合建物의所有및管理에관한法律(이하 ‘집합건물법’이라 함)』은 區分建物과 垈地使用權을 一體로 함으로써 법적 분쟁을 예방하고, 부동산 공시의 편리성을 제고하고자 함에 그 목적이 있을 뿐만 아니라 집합건물과 관련된 다수의 이해관계인들의 상호관계를 합리적인 방식으로 의견 조정할 수 있는 기초를 마련한 유용한 제도이다.
그러나 집합건물 소유에 관한 법적 이해 부족과 제도상의 미비점으로 각종 법률분쟁 야기 등 여러 가지 해결되지 않는 문제점을 안고 있는 것이 현실이다. 특히 집합건물법과 부동산등기제도를 연계하여 검토한 결과, 파생되는 제도상의 미비점을 살펴보면 다음과 같다.
첫째, 우리나라의 집합건물법이 추구하는 대지사용권과 집합건물의 일체성과 관련하여 구분소유권 매도청구권 행사로 인해 제3자가 불측의 손해를 입을 수 있다.
둘째, 다가구주택의 다세대주택으로 용도전환을 함으로써 임차권 등 공시되지 않는 권리자들에 대한 권리침해의 소지가 있다.
셋째, 구분소유로 인식되는 시점에서의 집합건물 공사 중단 후 건축주명의 변경을 통하여 제3자가 완공했을 경우 원시취득자의 판단기준의 불분명하여 강제집행을 면탈하기 위한 수단으로 악용될 여지가 있다.
넷째, 區分建物로 登記(成立)후에 여러 가지 사정으로 구분건물이 構造上의 獨立性喪失을 한 상태에서 강제집행 되었을 때 構造上의 獨立性이 喪失 되었음을 사유로 區分建物로 인정되지 않아 강제집행이 취소되는 문제점이 나타나고 있다.
이러한 집합건물의 일체성과 관련되는 제도로 인해 파생되는 문제들을 해결하기 위해서는 먼저 집합건물 등기부등본을 일반인들이 보다 더 이해하기 쉽고 보기에 편리하도록 만들 필요가 있고, 특히 각종 권리의 흠결 여부에 관한 사항을 손쉽게 확인할 수 있어야 할 것이다.
예를 들면, 대지권의 표시란에 아무런 기재가 없거나, 또는 아예 대지권의 표시란 자체가 등기부에 표기되어 있지 않아 권리흠결이 전혀 없는 것처럼 보이는 등기부가 생성되기도 한다. 이로 인해 제3의 買受者나 이해관계인이 불측의 손해를 입지 않도록 하여야 하고, 특히 대지권 미등기상태로 등기신청을 하는 경우에는 반드시 그 구체적인 사유(예, 대지의 분·합필, 현금화절차의 지연, 각 世代當持分比率결정의 遲延, 토지소유자와 집합건물 소유자 상이, 다가구주택을 다세대주택으로 용도전환 후 대지권 등기 未履行등)를 등기부에 기재 또는 등록할 수 있는 제도적 장치가 마련되어야 할 것이다.
또한, 집합건물 건축 중에 구분소유가 성립된 상황에서 새로운 양수인이 집합건물을 완공한 경우에 원시취득자의 판단기준을 명확하게 하는 등기관련 법규의 정비 등의 입법적 대응을 선행하든지, 향후 大法院판결에 있어서 원시취득자 또는 원시취득시기에 대한 명확한 결론을 도출하는 등의 보완이 필요한 것으로 사료된다.
구분소유 건물로 등기된 후에 구조상의 독립성 상실로 강제집행을 할 수 없는 경매(매각)실무상의 문제에 있어서는 그 부동산 전체를 평가한 다음, 면적당 단가를 기준으로 경매(매각)목적대상물의 가격을 산정토록 하는 방식을 채택 등 강제집행실무상의 감정평가처리에 관한 경매법원의 명확한 기준을 마련함으로써 경매(매각)절차가 진행될 수 있도록 함으로써 부동산 거래의 안전성을 확보할 수 있을 것이다.
아울러, 不動産登記簿와 臺帳은 정부 각 부처의 활용도에 따라 별도로 구축되어져 이원화된 관리체계로 운영되고 있고, 不動産登記簿와 臺帳의 관리체계 일원화를 추진하기 위해서는 통합 전산망 구축이 필요하며, 이를 위해서는 상당한 예산이 소요될 것으로 예상되지만, IT기술의 급격한 발달로 정부 관련 부처간에 데이터 항목에 대한 공유 부분을 점진적으로 넓혀간다면 자연스럽게 해결될 과제로 여겨진다.