우리나라는 IMF 관리체제를 맞아 부동산 경기침체와 수익용 부동산의 수익률이 크게 저하되었으며, 시장에서는 기업구조조정용 부동산 등 산적하는 부동산 매물을 흡수하지 못하였고, 이는 부동산의 가치하락으로 이어졌다.
이 같은 문제의 해결을 위하여 선진 금융기법의 필요성이 대두되었고, 이에 1998년 부동산유동화에 관한법률 제정을 필두로 자산담보부증권, 1999년 주택저당 증권제도가 도입되었으며, 2001년 부동산투자회사법의 제정으로 리츠제도가 시행되어 리츠제도의 활성화를 위한 법적 장치가 마련되었다.
현재, 자산담보부 증권과 주택저당증권제도는 기업의 부실자산처리문제로 부동산유동화 증권화에 많은 경험을 축적하며, 국내 경제에 새로운 시장을 창출한 것으로 평가된다. 물론 이에 대한 외국계 자본의 막대한 부의 축적과 국부논란은 아직도 남아 있는 현실이다.
그러나, 2001년 도입논의 단계에서 시장의 커다란 기대를 안고 출범한 리츠제도는 기업구조조정부동산투자회사(이하 CR리츠)의 일부 활성화를 제외한다면, 리츠의 본래 기능을 수행하는 일반부동산투자회사(이하 일반리츠)의 설립이 현재까지 미미한 상황이다.
이러한 관점에서 기존의 리츠제도의 문제점은 다음과 같이 요약될 수 있다.
첫째, 설립 시 기간의 장기화와 최저자본금 제한 및 운영절차의 규제로 인해 국내 금융상품간의 경쟁우위를 점하지 못하였다.
둘째, 자산운용 부분에 있어서는 취득 후 3년 이내의 단기거래나 건축물 또는 그 밖의 공작물이 없는 토지의 거래가 제한되는 등 부동산의 처분이 제한되고 있으며 설립이후에 증권시장 상장 전에는 현물출자가 금지되고 있어 규제가 많은 편이다.
셋째, 과세제도에 있어서 일반리츠는 취득세 및 등록세가 50%만 감면되고 법인세 면제 혜택이 없어, 취득세 및 등록세가 100%면제되고 법인세가 면제 되는 CR-리츠에 비하여 수익률 면에서 불리할 수밖에 없다.
또한, 부동산 펀드가 리츠에 비해 펀드형태, 설립절차, 설립기간, 현물출자 1인당 주식한도, 자금대여, 감독 등 모든 측면에서 시장 친화적이며, 이는 시사하는 바가 크다고 할 수 있다.
부동산펀드의 시장친화적인 설립규제는 단기투자형, 안정형, 고수익형 사모투자펀드 등 다양한 형태의 상품 개발을 가능케 한 것으로 볼 때, 국내 리츠제도의 시장친화적인 정비가 요구되는 실정이다.
국내 리츠업계는 리츠제도 도입이후 대형 오피스 시장의 주요한 투자운용기구로 성장하였으나, 그 운영방식이 단순임대에 그치며, 리츠상품간 수익률 또한 큰 차이를 보이고 있지 않다. 이러한 리츠시장내 자금유입을 활발히 하기 위해서는 고수익추구의 개발투자 리츠 등 다양한 수익추구방식의 리츠도입이 요구되는 실정이다.
주요 개정안을 살펴보면 리츠의 설립 기간단축, 최저자본금의 완화, 최저설립 자본금 제도도입, 개발사업 규제 완화, 차입 및 사채발행의 제한완화 등의 개정안은 궁극적으로 설립의 용이성을 통해 리츠시장 활성화에 기여할 것이다. 이는 부동산간접투자시장의 확대로 이어져 일반인에게 부동산투자기회를 제공하며, 부동산자본을 대형화 할 것이다.
이같은 리츠의 순기능은, 리츠가 부동산간접투자시장에 안정적인 투자대안으로 메마른 투자처에 대한 해갈과 부동산시장의 교란요인이 된 시중 부동자금을 어느 정도는 흡수하여 부동산 시장에 안정에도 기여할 것으로 기대된다. 또한, 개발 사업이 활성화되면, 건설사업의 지원과 자산평가, 조세, 법률, 컨설팅 등 부동산산업의 전반의 연쇄파급효과도 기대할 수 있을 것이다. 아울러, 장기투자수요자가 신뢰할 수 있는 투자처를 제공하여 리츠가 금융시장의 제 3의 투자대안으로 자본시장의 선진화에 도모하며 국내 경제에도 기여할 것으로 기대된다.
그러나, 이번 개정안은 리츠의 활성화 측면에 치우쳐 투자자 보호, 교육체계, 투자자문사, 자산관리회사 등의 육성 방안 포함되지 않아 아쉬운 부분이 있다.
이에 본 연구는 국내 부동산간접투자시장의 현황을 개괄하고 그 중 리츠시장에 대한 세부분석을 통해 국내 리츠시장의 문제점을 도출하고 이를 금번개정안에 도입함으로써 추가적인 개선안을 제안하였다.
이 연구가 부동산투자회사 제도의 발전을 도모하고 앞으로 우리나라의 부동산 시장의 선진화와 리츠제도의 정착 및 발전에 다소나마 도움이 되기를 바란다.