표제지
감사의 글
국문초록
목차
제1장 서론 13
제1절 연구의 목적 13
제2절 연구의 범위 및 방법 15
제2장 부동산경매의 기본 이론 16
제1절 부동산 경매의 본질 16
I. 부동산 경매의 의의 16
II. 부동산 경매의 대상물 16
제2절 부동산경매의 종류 17
I. 강제경매와 임의경매 17
1. 강제경매 17
2. 임의경매 18
3. 강제경매와 임의경매의 비교 19
II. 새매각과 재매각 20
1. 새매각 20
2. 재매각 20
III. 분할매각과 일괄매각 21
1. 분할매각 21
2. 일괄매각 22
IV. 경매와 공매 22
1. 경매와 공매의 의의 22
2. 양자의 차이 23
제3절 부동산 경매의 절차 26
I. 경매신청 및 경매개시 결정 26
II. 배당요구의 종기결정 및 공고 27
III. 매각의 준비 28
IV. 매각결정 기일의 통지 29
V. 매각의 실시 30
VI. 매각의 결정절차 30
1. 매각허부 결정절차 30
2. 매각허가에 대한 이의 신청 사유 31
3. 매각허가 결정 32
4. 매각허부에 대한 즉시항고 및 항고 보증금의 공탁 32
VII. 매각 대금의 납부 33
VIII. 배당절차 34
1. 배당요구의 의의 34
2. 배당요구 신청 35
3. 배당순위 및 배당원칙 37
4. 배당요구의 효력 38
5. 배당요구에 대한 집행법원의 조치 38
IX. 소유권이전등기 등의 촉탁ㆍ부동산의 인도명령 38
1. 소유권 이전 등기의 촉탁 38
2. 부동산 인도명령 39
제3장 경매부동산의 권리분석 41
제1절 부동산 권리분석의 서설 41
I. 권리분석의 의의 41
II. 권리분석의 성격 42
1. 비권력적 행위 (사실 확인 행위) 43
2. 사후 확인 행위 43
3. 주관성과 객관성 43
4. 사회성과 공공성 44
5. 과학성과 기술성 44
제2절 건물임차권의 분석 44
I. 주택임차권 44
1. 대항력 46
2. 우선변제권 48
3. 소액임차인의 최우선변제권 50
II. 상가건물임차권 52
1. 제정 이유 52
2. 적용 범위 52
3. 대항력 53
4. 상가건물 우선변제권 54
5. 상가건물 최우선변제권 55
제3절 말소기준권리 분석 57
I. 말소기준권리의 종류 57
II. 말소기준이 저당권인 경우 60
III. 말소기준이 담보가등기인 경우 61
IV. 말소기준이 가압류인 경우 65
V. 말소기준이 강제경매기입등기인 경우 67
제4절 중간임차인의 권리분석 69
I. 사례 69
II. 사례를 통한 권리분석 69
1. 권리분석 69
2. 우선변제권 70
제4장 경매부동산의 투자전략 72
제1절 투자사례 72
I. 감정가 대비 고가낙찰 72
II. 감정가 대비 저가낙찰 81
III. 제한물권부 부동산의 낙찰 87
1. 물건 개요 87
2. 권리분석 88
3. 종합분석 89
4. 수익률 분석 89
제2절 경매부동산의 투자전략 92
I. 투자전략 수립 92
II. 투자전략 94
III. 사례를 통해 본 투자전략 97
제5장 결론 99
참고문헌 103
Abstract 106
[표 2-1] 강제경매와 임의경매의 비교 19
[표 2-2] 경매와 공매의 비교 24
[표 2-3] 배당요구시 첨부서류 36
[표 2-4] 배당순위 37
[표 2-5] 강제경매 절차도 40
[표 3-1] 권리분석과 물건분석의 비교 42
[표 3-2] 소액임차인의 기준 및 최우선변제금액 51
[표 3-3] 상가건물 임대차보호법상 대상보증금액 54
[표 3-4] 지역별 영세보증금의 범위와 최우선변제금액 56
[표 3-5] 권리의 인수소멸 구분표 58
[표 3-6] 사례 1 : 저당권이 말소기준권리인 경우 60
[표 3-7] 사례 2 : 담보가등기가 말소기준권리인 경우 63
[표 3-8] 사례 3 : 가압류가 말소기준권리인 경우 65
[표 3-9] 사례 4 : 강제경매기입등기가 말소기준권리인 경우 67
[표 4-1] 감정가 대비 고가 낙찰 사례 72
[표 4-2] 예상순위 배당표 77
[표 4-3] 투자총액 및 비용분석 78
[표 4-4] 대상부동산 시세정보 79
[표 4-5] 한계낙찰가 (수익이 보장되지 않는 최대낙찰가) 79
[표 4-6] 예상낙찰율 분석 79
[표 4-7] 감정가 대비 저가 낙찰 사례 81
[표 4-8] 예상순위 배당표 83
[표 4-9] 투자총액 및 비용분석 84
[표 4-10] 대상부동산 시세정보 85
[표 4-11] 한계낙찰가 (수익이 보장되지 않는 최대낙찰가) 85
[표 4-12] 예상낙찰율 분석 85
[표 4-13] 제한물권부 부동산의 낙찰 사례 87
[표 4-14] 예상순위 배당표 88
[표 4-15] 투자총액 및 비용분석 90
[표 4-16] 한계낙찰가 (수익이 보장되지 않는 최대낙찰가) 90
[표 4-17] 예상낙찰율 분석 90