우리나라의 주택공급제도로 자리 잡은 선분양제도는 주택의 대량공급이라는 정책목표달성과 취약한 정부재정의 한계로 수요자의 자금을 주택건설에 활용하기 위한 목적으로 허용되어 왔다. 주택선분양제도는 정부와 주택사업자의 자금부담이 적으면서도 만성적인 수요초과구도로 인해 주택의 대량공급이 가능하여 주택보급률을 크게 제고시킴에 따라 주택시장이 공급자 주도 시장에서 수요자 주도시장으로 전환할 수 있는 기반이 마련되었다.
정부에서는 2003년 3월 소비자 중심의 주택 공급방식의 도입을 검토하게 되어 2004년 2월 아파트 후분양 활성화 방안을 마련하여 단계별로 시행 중에 있다. 전면 시행에 따른 부작용을 방지하기 위하여 단계별로 시행한다 하더라도 오랫동안 정착되어 온 선분양제를 후분양제로 전환하는 것은 수요자측의 목돈 마련 준비와 재무구조가 취약한 주택사업자에게는 막대한 건설 자금을 조달하여야 하므로 많은 어려움이 따를 수밖에 없다.
본 논문에서는 과거의 주택정책처럼 신뢰성을 확보하지 못하여 부작용으로 인한 국가 경쟁력 약화의 전철을 밟지 않기 위하여 현재 대부분 시행되고 있는 주택선분양제도 구조와 장·단점을 연구하였다. 그리고 단계적으로 본격 시행될 주택후분양제도입에 따른 영향을 분석한 결과 주택금융에 대한 시급한 대책이 필요하다는 결론을 얻었다. 이러한 문제점을 해결하기 위하여 주택후분양제도가 정착된 선진국들의 주택금융정책을 수요자금융과 공급자금융으로 구분하여 살펴보았다.
주택후분양제도가 성공적으로 정착되기 위해서 수요자금융 측면에서는 다음과 같은 개선방안이 마련되어야 한다. 첫째, 대출방식의 합리화를 위해 상환능력 중심의 대출기준으로 개편하는 방안이 마련되어야 한다. 둘째, 주택자금대출시장이 장기고정금리대출 위주의 시장이 되도록 유도해야 한다. 셋째, 주택자금대출의 리스크 관리수단을 확보해야 한다. 넷째, 2차저당시장의 활성화가 필요하다.
공급자금융 측면에서는 첫째, 프로젝트 파이낸싱을 활성화해야 한다. 둘째, 미국형태 유한책임 파트너십제도의 도입이 절실하다. 셋째, 연·기금의 개발사업에 부동산 투자를 확대해야 한다. 넷째, 보증기관 및 보험회사의 역할을 강화해야 한다.
본 논문이 주택후분양제도를 본격적으로 도입하는 시점에서 주택금융의 제도적 정비 및 활성화를 통해서 안정적인 제도 정착에 기여할 것으로 본다.