본 연구는 주택 시장의 수급 불균형의 원초적 원인인 인구 및 가구의 동향을 파악하여 주택 필요량을 예측하는데 주 목적이 있다.
주택도 시장원리인 수요와 공급에 의해 여러 문제들이 발생한다. 이러한 문제 중 주택공급의 부족으로 발생하는 수급상의 불균형을 해소하기 위해, 먼저 주택수요의 기본단위인 가구의 변화에 따른 증감을 분석하고 예측하였다.
가구의 변화도 시간의 흐름에 따라 다양하게 변화하고 특색을 나타낸다. 1980년부터 2000년까지의 변화를 보면 가구수의 증가는 연평균 2%이상 지속적으로 증가를 보이고, 그 증가폭이 인구 증가율보다 가구증가율 이 2-3배 많은 것으로 나타났다. 이러한 증가의 원인은 핵가족화 의한 1세대가구 및 1인가구의 증가가 그 근본원인이라 하겠다.
이러한 현상은 2000년 이후에도 상당기간 지속되는데, 인구가 증가하는 마지막 해(年)인 2023년 이후에도 상당기간 지속될 것으로 보인다. 그 증가폭을 보면 2000-2005년간은 매년 약 24만 가구, 2005-2010년간은 매년 약 22만 가구, 2010-2015년간은 매년 약 14만 가구, 2015-2020년간은 매년 약 12만 가구 정도로 예상된다. 그 변화의 내용을 보면 2000년 이전처럼 핵가족화와 더불어 1인가구의 증가가 계속된다. 그 중 1인가구는 이혼, 만혼, 취업, 학업 등의 원인으로 계속하여 증가하는데 2025년 21.5%(2000년 15.5%)에 이를 것으로 예상된다. 특히 변화의 주목(注目)은 노령화 및 여성화인데 그 추계현황을 보면 2000-2020년간에 65세 이상 노인가구주는 전체가구의 12.1%→21.0%로, 여자 가구주는 18.5%→21.9%로 크게 증가한다. 또 한 가구당 평균 가구원수도 2000년 3.1명에서 2020년 2.7명으로 계속 줄어간다.
주택량도 정부의 지속적인 주택공급 정책으로 1970년 443만호에서 2000년 1,147호로 30년만에 2.6배로 증대되었다. 또한 주택유형별 분포를 보면 2000년 현재 아파트가 47.7%(5,231천호)로 가장 많고 다음이 단독주택 37.1%(4,069천호)등으로 나타났다. 1995년까지는 우리나라의 주된 주택은 단독주택이었으나 2000년은 아파트가 단독주택보다 구성비(10.6%)가 높게 나타났다. 또한 주택에 살고 있는 가구 구성원 1인이 점유하는 평균 연건평은 6.1평으로 1995년보다 0.9평이 늘어났다.
주택보급률은 2000년 기준 96.2%로 선진국 수준인 116.7%에 아직 못 미치고 있으며, 선진국이 주택보급의 기준으로 삼는 인구 1000명당 주택 수는 2000년말 237.5가구로 세계평균인 280.1가구에 아직도 못 미치고 있다. 자가점유율도 2000년 54.2%로 선진국 수준인 약 60%의 수준에 아직 못 미치고 있다.
향후 주택 필요량을 보면, 보통 가구수의 변화량과 2000년의 인구, 주택, 가구수 데이터를 기준으로 선진국 수준(주택 보급률 116.7%, 인구천명 당 가구수 446호)에 도달하는 것으로 가정할시, 우리나라의 주택보급은 2020년까지는 15,436천호와 22,590천호가 되도록 공급을 하여야 한다. 이것을 연평균 공급량으로 계산하면 2001년부터 매년 198.2천호(주택보급률 116.7% 적용)와 555.9천호(인구 1천명당 주택수 적용)를 공급하여야 된다.
이상의 자료에서 보듯 정부는 장기적이고 종합적인 주택 공급계획을 수립하여 국민을 위한 기본 방향을 정하고, 점진적으로 목표를 달성하여야 될 것으로 보인다.