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요약보고서
목차
I. 연구 개요 41
1. 연구 배경 42
2. 연구 목적 42
3. 연구 범위 43
4. 연구 내용 43
II. 현황 및 문제점 46
1. 현황 48
1) 개요 48
2) 관사 49
3) 전세대부 65
4) 주택수당 89
2. 문제점 91
1) 관사의 품질 91
2) 관사의 물량 96
3) 전세금 대부사업의 지원금액 100
4) 전세금 대부사업의 운영·관리 102
5) 주택수당의 성격 106
III. 국내·외 유사사례 108
1. 국내 유사사례 조사 110
1) 경찰공무원 111
2) 지방이전 공공기관의 주거지원 113
2. 국외 유사사례 조사 117
1) 국외 유사사례 조사 개요 117
2) 미국 사례 - 개요 121
3) 미국 사례 - 주한미군 관사 제공 방식 123
4) 미국 사례 - 주한미군 영외 거주 지원 124
5) 미국 사례 - 주택마련대출 127
6) 미국 사례 - 민간합작 또는 리츠활용 128
7) 미국 사례 - 미국의 군관사 건립 민영화 131
8) 미국의 군주거정책의 시사점 136
3. 국내외 유사사례의 시사점 137
1) 국내사례의 시사점 137
2) 국외사례의 시사점 138
IV. 군주거시설 공급 및 운영비용 추정 140
1. 관사·간부숙소 건립 및 운영비용 추정 142
1) 개요 142
2) 관사·간부숙소 대표 규모 가정 142
3) 관사 및 간부숙소의 건설 및 운영비용 추정 145
4) 군주거시설 공급 및 운영비용에 상응하는 환산전세금 추정 153
2. 군주거시설에 상응하는 전세금 추정 162
1) 전세자금에 대한 대출금리 산정 162
2) 군주거시설의 연간 토지비, 건축비, 운영비에 상응하는 전세금 산정 163
3) 군주거시설의 건축비 및 운영비에 상응하는 전세금 산정(토지비 제외) 163
4) 민간 주택의 급지별 평균 전세금 현황(2015년 기준) 164
3. 관사 운영과 관사 리모델링 연간 비용 비교 166
4. BTL 관사 정부지급금 추정 169
1) 개요 169
2) 호당 공사비 169
3) 총사업비 가정 170
4) 물가변동비 가정 170
5) 건설이자 가정 171
6) 총투자비 추정 172
7) 시설임대료 산정 172
8) 운영비 가정(현행기준) 173
9) BTL 관사 정부지급금 및 연간 비용 추정 173
10) 운영비용의 현실화 174
11) 건립 관사와 BTL 관사 30년 운영의 비교 174
5. 매입 관사의 취득 및 운영비용 175
1) 매입 관사의 면적 가정 175
2) 호당 매입 사업비 가정 175
3) 수선유지비 가정 176
4) 노후주택의 토지분에 대한 잔존가치 고려 179
6. 군주거시설의 공급 및 운영비용 분석 정리 180
V. 제도설계 182
1. 기준 설정 184
1) 지역구분 및 기준 주택유형 184
2) 기준시점 188
2. 분담구조 및 대부규모 188
1) 분담구조 188
2) 전세가상한액 및 대부 상한액 190
3) 대부금 및 이자지원액 추정 192
4) 보증부월세 및 순수월세 지원 193
3. 자산축적 제도 병행 195
1) 대안1: 주거지원과 연계한 적금 유도(이자지원 방식인 경우) 195
2) 대안2: 보증금대출 부분 분할상환 유도(보증금 지원 방식인 경우) 196
3) 제도 비교 및 연계 197
4. 대부금 운영 197
1) DB구축 및 인사시스템에 반영 197
2) 전세보증금반환보증 198
3) 주거지원보증금 징수 폐지 200
4) 비자발적 이주 시 경비부담 200
5. 자가보유자에 대한 지원 201
6. 주거지원가점제(안) 202
7. 기존 수단의 개편 및 연계 203
1) 관사 203
2) 주택수당 206
3) 간부숙소 207
VI. 제도집행 및 재원조달 210
1. 군 주거지지원 제도 재원조달 방안 212
1) 전세대부 제도의 현황 212
2) 군 주거지원 제도 소요 예산 규모 215
3) 군 주거지원 제도 재원조달 가능액 추정 218
2. 군 주거지지원 제도 집행 방안 225
부록 230
부록1. 2016년 직업군인의 주거실태와 주거수요 조사 232
1. 설문조사 개요 232
2. 설문지 문항 232
3. 설문조사 결과 237
부록2. 최저주거기준, 반환보증상품, 청약가점 산정기준표 252
참고자료 256
〈표 2-1〉 직업군인의 거주 유형 48
〈표 2-2〉 군인주거 지원을 위한 연간 예산 48
〈표 2-3〉 민간사회와 비교할 때 주거환경에 대한 만족도 49
〈표 2-4〉 단위세대의 면적 55
〈표 2-5〉 급지별 주거지원보증금 61
〈표 2-6〉 관리부대가 대부신청자의 전세금대부여부 및 금액 결정의 사례 70
〈표 2-7〉 전세 대부금 이관 대상자 심의 사례 75
〈표 2-8〉 주요 주체별 업무 81
〈표 2-9〉 세대당 전세대부액 규모 82
〈표 2-10〉 급지별 군 분포 및 전세대부 평균액 83
〈표 2-11〉 지역별 전세대부 현황 85
〈표 2-12〉 계급별 전세대부 수혜군인 및 전세대부액 규모 87
〈표 2-13〉 현재 혹은 과거에 전세대부를 이용한 응답자 89
〈표 2-14〉 급지별 빈도 89
〈표 2-15〉 주택수당 지급액의 변화 91
〈표 2-16〉 관사 및 간부숙소의 경과연수 분포 92
〈표 2-17〉 현 거주주택의 불만족 이유 93
〈표 2-18〉 군인의 근무지역 분포 94
〈표 2-19〉 양육여건 및 교육여건에 대한 만족도 94
〈표 2-20〉 자녀 교육에 대한 민원 사례 96
〈표 2-21〉 입주신청 이후 입주까지 소요된 기간 98
〈표 2-22〉 바로 입주하지 못한 이유 98
〈표 2-23〉 직급별 이수횟수직급별 이수횟수 99
〈표 2-24〉 전세금 대부사업의 안정적 주거지원 기여도 100
〈표 2-25〉 지역별 대부금액 및 중위전세가격의 비교 101
〈표 2-26〉 전세금 대부사업 이용시 불편한 점 102
〈표 2-27〉 현행 전세금 대부사업의 불편한 점들 104
〈표 2-28〉 전세대부 대출 과정에서의 민원 사례 105
〈표 2-29〉 전세금 지원절차의 적정성 106
〈표 3-1〉 국내 사례 요약 110
〈표 3-2〉 관사 만족도 조사결과 113
〈표 3-3〉 경찰공무원 주거형태 113
〈표 3-4〉 가족동반 이주 의의 115
〈표 3-5〉 직원 이전 현황 116
〈표 3-6〉 각국의 주거지원제도 118
〈표 3-7〉 프랑스의 계급별 연평균 기본급 및 주택수당(2011년) 120
〈표 3-8〉 주한미군의 지역별 수당 126
〈표 3-9〉 EQR의 투자자산 구성(소유구조별) 129
〈표 3-10〉 리츠와 BTL 비교 130
〈표 3-11〉 관사 민영화 정책수단 및 예산 추계 예시 133
〈표 3-12〉 관사 개발 민영화의 레버리지 효과 134
〈표 3-13〉 대체 입주자 입주 순위 차등화 제도(Tenant Waterfall Policy) 135
〈표 4-1〉 관사 호당 평균 공급면적 143
〈표 4-2〉 간부숙소 호당 평균 공급면적 143
〈표 4-3〉 군주거시설 건립 및 운영비용 추정을 위한 면적 및 층수 가정 144
〈표 4-4〉 기본형건축비 세부 공시내역 146
〈표 4-5〉 층수별, 면적별, 지상층건축비 146
〈표 4-6〉 호당 공사비 및 건축비 가정 148
〈표 4-7〉 관사 한 세대 운영에 따른 수선유지비 (기본형건축비 가정) 150
〈표 4-8〉 관사의 건립 및 운영비용 추정 (기본형건축비 가정) 151
〈표 4-9〉 간부숙소의 건립 및 운영비용 추정 (기본형건축비 가정) 151
〈표 4-10〉 관사의 건립 및 운영비용 추정 (국방부 예산편성 건축비 가정) 152
〈표 4-11〉 간부숙소의 건립 및 운영비용 추정 (국방부 예산편성 건축비 가정) 153
〈표 4-12〉 군주거시설 건립에 필요한 대지면적 및 호수 가정 155
〈표 4-13〉 관사 건립 대상 토지 공지지가 157
〈표 4-14〉 간부숙소 건립 대상 토지 공지지가 157
〈표 4-15〉 급지별, 연도별 호당 군주거시설 건립에 따른 토지의 기회비용 157
〈표 4-16〉 관사 공급의 연간 비용 추정 결과 (기본형건축비 가정) 158
〈표 4-17〉 간부숙소 공급의 연간 비용 추정 결과 (기본형건축비 가정) 159
〈표 4-18〉 관사 공급의 연간 비용 추정 결과 (국방부 예산편성 건축비 가정) 160
〈표 4-19〉 간부숙소 공급의 연간 비용 추정 결과 (국방부 예산편성 건축비 가정) 161
〈표 4-20〉 군주거시설 공급 및 운영의 연간 비용에 상응하는 환산전세금 163
〈표 4-21〉 군주거시설 공급 및 운영의 연간 비용에 상응하는 환산전세금 (토지비 제외) 163
〈표 4-22〉 관사에 준하는 민간 아파트의 평균 전세보증금 164
〈표 4-23〉 간부숙소에 준하는 민간 아파트의 평균 전세보증금 164
〈표 4-24〉 전세대부금(훈령), 민간전세시세, 관사운영에 상응하는 전세금 비교 165
〈표 4-25〉 관사 건립 및 운영비용 추정을 위한 면적 및 층수 가정 166
〈표 4-26〉 호당 공사비 및 건축비 가정 166
〈표 4-27〉 경과년수별 공사비 대비 수선유지비 비율 166
〈표 4-28〉 리모델링 후 내용연수 산정 (공사비 대비 리모델링 비용 = 0.7) 167
〈표 4-29〉 리모델링 후 내용연수 산정 (공사비 대비 리모델링 비용 = 0.5) 167
〈표 4-30〉 관사 운영 및 리모델링 비용 비교 (기본형건축비 가정) 168
〈표 4-31〉 관사 운영 및 리모델링 비용 비교 (국방부 예산편성 건축비 가정) 169
〈표 4-32〉 BTL 관사 정부지급금 추정을 위한 호당 면적, 공사비, 건설기간 가정 170
〈표 4-33〉 BTL 관사 총사업비 가정 170
〈표 4-34〉 BTL 관사 물가변동비 가정 170
〈표 4-35〉 BTL 관사 건설이자 가정 172
〈표 4-36〉 BTL 관사에 대한 총투자비 가정 172
〈표 4-37〉 5년 만기 국고채 수익률 가정 172
〈표 4-38〉 BTL 관사 운영비 가정 173
〈표 4-39〉 BTL 관사 정부지급금 및 연간 비용 추정 (현재가치) 174
〈표 4-40〉 경과년수별 공사비 대비 수선유지비 비율 174
〈표 4-41〉 운영비 현실화에 따른 BTL 관사 정부지급금 및 연간 비용 추정 (현재가치) 174
〈표 4-42〉 기존 관사 건립과 BTL 사업의 호당 연간비용 비교 (30년 운영) 175
〈표 4-43〉 매입 관사의 취득 및 운영 비용 추정을 위한 기본 가정 175
〈표 4-44〉 매입 관사의 매입 전 경과년수 현황 176
〈표 4-45〉 아파트 전국 평균 매매가격 (실거래가 자료) 176
〈표 4-46〉 사업전체 보수비 대비 세대내부 보수비 비율 가정 177
〈표 4-47〉 연차별 주택내부 수선유지비 추정(경상가치) 177
〈표 4-48〉 수선유지 〈시나리오 1〉에 따른 매입 사업 연간 비용 178
〈표 4-49〉 수선유지 〈시나리오 2〉에 따른 매입 사업 연간 비용 179
〈표 4-50〉 매입 사업 연간 비용 추정 (유지보수 〈시나리오 1〉) 180
〈표 4-51〉 매입 사업 연간 비용 추정 (유지보수 〈시나리오 2〉) 180
〈표 5-1〉 주거지원 지역구분(안) 184
〈표 5-2〉 부동산통계정보시스템(r-one) 상의 지역구분 185
〈표 5-3〉 기준지역 아파트 중위전세가 예 186
〈표 5-4〉 세부지역별 아파트 중위전세가 예시 187
〈표 5-5〉 본인부담금에 대한 설문결과 189
〈표 5-6〉 전세가수준별 본인부담비율 190
〈표 5-7〉 전세가 상한액 및 지원금 상한액(안) 192
〈표 5-8〉 대부금 및 이자지원액 추정 193
〈표 5-9〉 보증부 월세 지원 예시 195
〈표 5-10〉 월납입액에 따른 적금 만기지급액(연 3% 가정) 196
〈표 5-11〉 상환 및 적금제도 비교 197
〈표 5-12〉 전세보증금 반환보증 가입여부의 장단점 200
〈표 5-13〉 주거지원가점제 예시 203
〈표 6-1〉 최근 4년 간 결산내역 212
〈표 6-2〉 최근 3년간 전세대부계정 수입/지출 현황 213
〈표 6-3〉 주거지원사업 집행 현황 215
〈표 6-4〉 전세대부 제도 개선에 따른 연간 소요비용 216
〈표 6-5〉 모의실험 지역별 가정 216
〈표 6-6〉 전세대부 제도 확대에 따른 이용세대수 변화 217
〈표 6-7〉 전세대부 제도 확대에 따른 이자지원액 소요 217
〈표 6-8〉 전세대부 제도 확대에 따른 목표재원 설정(연간기준) 218
〈표 6-9〉 전세대부 일반회계 전입금 및 주거지원보증금 이자 규모 218
〈표 6-10〉 전세대부 일반회계 전입금 운영 현황 219
〈표 6-11〉 관사 현황 219
〈표 6-12〉 시도별 건령별 관사 호수 220
〈표 6-13〉 시도별 30년초과 일반관사 처분 매각가격 221
〈표 6-14〉 시도별 25년초과~30년이하 일반관사 처분 매각가격 221
〈표 6-15〉 노후관사 처분에 따른 누적이자수익 222
〈표 6-16〉 시도별 매입관사 처분 매각가격 223
〈표 6-17〉 전세대부 이자지원 연간비용과 수입 비교 224
〈표 6-18〉 군인복지기본법 개정(안) 225
〈표 6-19〉 군인복지금법 개정(안) 226
〈표 6-20〉 국유재산 처분기준(2016년) 227
〈표 6-21〉 훈령의 개선방향 228
〈그림 2-1〉 관사 및 전세금 대부사업의 소요 산정 및 배분 과정 51
〈그림 2-2〉 원금대부 방식의 운영절차 67
〈그림 2-3〉 이자지원 방식의 운영절차 67
〈그림 2-4〉 전세대부의 급지 분포 83
〈그림 2-5〉 전세대부의 군 분포 83
〈그림 2-6〉 군별 전세대부의 급지 분포 84
〈그림 2-7〉 소요 대비 전세대부 수혜군인의 비중 86
〈그림 2-8〉 대부액이 실전세금에서 차지하는 비중 86
〈그림 2-9〉 직급별 소요 대비 수혜군인의 비중 88
〈그림 2-10〉 직급별 실전세금 대비 대부액의 비중 88
〈그림 2-11〉 주택의 경과연수 분포 92
〈그림 2-12〉 군인의 현 거주주택 만족도 93
〈그림 2-13〉 현 거주주택의 만족도 93
〈그림 2-14〉 자녀 양육여건 및 교육여건에 대한 만족도 비교 94
〈그림 2-15〉 일반 가구의 교육환경에 대한 만족도 95
〈그림 2-16〉 일반 가구의 주거환경에 대한 만족도 95
〈그림 2-17〉 현원 대비 관사물량 및 전세대부자의 비중 97
〈그림 3-1〉 미군의 임대주택 평가 항목(FCHP HRIC) 샘플 126
〈그림 4-1〉 연차별 공사비 대비 수선유지비 비율, LH공사 148
〈그림 4-2〉 금융상품통합비교공시 홈페이지의 전세자금대출... 162
〈그림 4-3〉 BTL 민간투자사업 수익률 추이 171
〈그림 4-4〉 주거지역 지가지수 179
〈그림 5-1〉 관사 등급화 제안안 204
〈그림 6-1〉 전세대부 집행절차 212
〈그림 6-2〉 직정융자방식 213
〈그림 6-3〉 전대방식 214
〈그림 6-4〉 이차보전 방식 214
〈그림 6-5〉 정부신용 방식 214
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