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연구진

연구과제 담당부서 : 국방부 군사시설기획관실 주거정책팀

요약

목차

제1장 연구의 배경 및 목적 48

1. 연구의 배경 및 목적 50

2. 연구의 목적 51

3. 연구의 범위 및 방법 52

1) 연구의 범위 52

2) 연구의 방법 53

제2장 군 관사 관리·운영 현황 및 문제점 58

1. 군 관사 현황 및 관리·운영 체계 58

1) 군 관사 현황 58

2) 훈령 상 군 관사 관리·운영체계 60

2. 군 관사 관리자 대상 설문조사 65

1) 군 관사 관리·운영 설문조사 개요 65

2) 군 관사 관리·운영방식 현황에 대한 설문결과 65

3) 군 관사의 노후화에 대한 설문결과 66

4) 군 관사 관리·운영의 전문성 및 효율성에 대한 설문결과 67

5) 군 관사 관리·운영 개선방안에 대한 설문결과 70

3. 군 관사 실태 현장조사 72

1) 조사 개요 72

2) 조사 결과 73

3) 실태조사 종합 116

4. 군 관사 관리·운영의 문제점 122

1) 실태조사 및 설문조사 분석 결과 종합 122

2) 군 관사 관리·운영의 핵심 이슈 122

제3장 군 관사 유지보수 개선방안 124

1. 장기수선계획 수립의 필요성과 방안 126

1) 장기수선계획의 의의 및 필요성 126

2) 장기수선계획의 목적 126

3) 군 관사 장기수선계획 수립기준 표준 (안) 127

4) 장기수선계획 수립기준 표준 (안) 적용 사례 : 태성대 아파트 131

5) 장기수선계획 수립 및 예산 적립의 필요성 137

2. 수선유지비 부담주체 세부기준 (부록 4 참조) 138

3. 잡수입을 활용한 군 관사 유지보수 139

4. 군 관사 유지보수를 위한 관리주체의 역할 141

1) 군 관사 관리주체의 역할 현황 141

2) 민간 공동주택 관리주체의 역할과 업무 141

3) 임대주택 관리주체의 역할과 업무 142

4) 군 관사 유지보수를 위한 관리주체의 역할 정립 143

제4장 권역별 군 관사 통합관리 방안 144

1. 권역설정에 의한 통합관리의 필요성 146

1) 관사관리부대별 개별 관리방식의 문제 146

2) 권역설정에 의한 통합관리의 효율성 검토 147

2. 단계별 통합관리의 필요성 152

1) 육군 관사 우선 통합관리의 필요성 152

2) 단계별 통합 관리방안 153

3. 권역별 통합관리 방안 153

1) 군 관사 통합관리 권역 조정 153

2) 관리조직체계 구상 154

3) 통합관리시 행정체계 표준화 159

4. 군 관사 관리주체 및 역할 정립 160

1) 군 관사 관리주체의 업무범위 160

2) 공동주택 관리 주체의 업무범위 사례 162

3) 군 관사 관리 주체와 역할 정립 167

제5장 군 주거시설 관리조직 검토 168

1. 공공시설물 관리 민간위탁 사례 분석 170

1) 사례 1. 공공임대주택 관리 위탁사례 170

2) 사례 2. 근로복지공단 여성근로자 임대아파트 위탁관리 사례 179

3) 사례 3. BTL 관사 관리·운영 사례 182

2. 군 주거시설 관리 전담조직 설치 방안 188

1) 관리 전담조직 설치 (안) 개요 188

2) 관리 전담조직 설치 (안) 189

3. 위례관사 민간위탁 관리 시범사업 모델 (안) 200

1) 위례관사 시설개요 200

2) 관리인원 표준안 201

3) 주거지원보증금 및 관리비 책정 204

4) 관리비 회계 및 집행기능 위탁방안 210

5) 주거지원보증금 관리 225

6) 위탁관리방식 227

7) 관사 부대복리시설 사용료 등 활용 개선안 247

제6장 주거지원보증금 제도 개선방안 252

1. 주거지원보증금 제도 현황 254

1) 주거지원보증금 징수 근거 254

2) 주거지원보증금 징수 기준 및 관리 256

3) 주거지원보증금 및 이자 활용 현황 258

2. 주거지원보증금 제도의 문제점 261

1) 민간 임대보증금과 군 주거지원보증금의 차이점 261

2) 주거지원보증금 관리·운영의 문제 262

3) 현 주거지원보증금 제도 개선의 필요성 264

3. 주거지원보증금 제도 개선방안 269

1) 명칭과 의미, 사용 용도의 변경 269

2) 군 관사 주거지원보증금 입주자 분담 방안 제언 270

3) 주거지원보증금 통합관리 방안 280

4) 군인복지기금 "주거지원계정" 신설의 필요성 283

제7장 관리비 제도 개선방안 286

1. 군 관사 관리비 제도 및 현황 288

1) 관리비 제도 288

2) 관리비 현황 289

2. 관리비 제도의 문제점 293

3. 관리비 제도 개선방안 294

1) 관리비의 표준화 및 등급화, 현실화 방안 제언 294

2) 관리비 항목의 표준화 298

3) 관리비 회계처리기준 표준화 300

4) 관리비 통합관리 방안 303

제8장 법령소요 검토 308

1. 통합 관리시 국방부 훈령 개정 소요 310

2. 「군인복지기금법」 상 "주거지원계정" 신설 (안) 313

부록 39

부록 1. 군 관사 관리·운영 실태조사 설문지 318

부록 2. 「공동주택 회계처리기준」별표 제5호 및 제6호 서식 332

부록 3. 군 관사 장기수선계획 수립기준 표준 (안) 336

부록 4. 군 관사 수선유지비 부담주체 세부기준 (안) 343

표 II-1. 연도별 군 관사 확보 현황 58

표 II-2. 군별 군 관사 확보 현황 58

표 II-3. 면적별 군 관사 보유현황 59

표 II-4. 건축 연한별 군 관사 보유현황 59

표 II-5. 건립관사 세대규모별 단지 개수 59

표 II-6. 군 관사 및 전세금 대부사업 운영체계 61

표 II-7. 관사관리부대와 사용부대의 정의 및 업무 61

표 II-8. 공관 및 지휘관 관사의 운영 62

표 II-9. 일반관사의 운영 63

표 II-10. BTL(Build Transfer Lease) 관사의 운영 64

표 II-11. 군 관사 관리·운영 설문조사 응답 현황 65

표 II-12. 군 관사 관리·운영방식 현황 66

표 II-13. 군 관사의 노후화 심각성 정도 66

표 II-14. 군 관사 관리·운영의 업무량 67

표 II-15. 군 관사 유지관리의 어려움 67

표 II-16. 군 관사 유지관리가 어려운 이유 68

표 II-17. 관사 유지관리를 위한 예산 요구 및 집행 현황 (전군) 68

표 II-18. 군 관사 관리·운영 담당의 전문성 69

표 II-19. 군 관사 관리·운영의 효율성 69

표 II-20. 군 관사 관리·운영의 효과성 69

표 II-21. 군 관사 관리·운영 방식 선호도 70

표 II-22. 군 관사 관리업무의 민간위탁 업무범위 정도 70

표 II-23. 군 관사 관리비 통합관리 및 유지관리 비용 재분배 필요성 71

표 II-24. 군 관사 유지관리 비용 분담 가능 범위 71

표 II-25. 실태 현장조사 대상 관사 단지 72

표 II-26. 관사 현황 73

표 II-27. 본 관사관리부대 관리 관사 개요 73

표 II-28. 관사 관리인원 구성 74

표 II-29. 관사 관리원의 전문성 75

표 II-30. 복지담당관의 업무 내용 75

표 II-31. 관리비 집행 내용(2016년 6월 기준) 77

표 II-32. 관리비 세부 내역(2016년 6월 기준) 77

표 II-33. 관리비 세부 지출 내역(2016년 6월 기준) 78

표 II-34. 주거지원보증금 및 이자 내역 (2016년 6월 기준) 78

표 II-35. 관사 현황 82

표 II-36. 본 관사관리부대 관리 관사 개요 82

표 II-37. 관사 관리인원 구성 83

표 II-38. 관사 관리원의 전문성 84

표 II-39. 복지담당관의 업무 내용 84

표 II-40. 관리비 집행 내용 87

표 II-41. 관리비 세부 지출 내역(2016년 8월 기준) 87

표 II-42. 관리비 세부 지출 내역(견적, 2016년 8월 기준) 88

표 II-43. 주거지원보증금 내역(2016년 8월 기준) 88

표 II-44. 관사 현황 92

표 II-45. 본 관사관리부대 관리 관사 개요 92

표 II-46. 관사 관리인원 구성 93

표 II-47. 관사 관리원의 전문성 93

표 II-48. 원정아파트 관리비 세부 내역(2016년 8월 기준) 95

표 II-49. 원정아파트 유지보수비 사용내역(2016년 8월 기준) 95

표 II-50. 관사 현황 99

표 II-51. 본 관사관리부대 관리 관사 개요 99

표 II-52. 관사 관리인원 구성 100

표 II-53. 관사 관리원의 전문성 101

표 II-54. 복지담당관의 업무 내용 101

표 II-55. 관리비 집행 내용(2016년 9월 기준) 103

표 II-56. 관리비 세부 지출 내역(2016년 9월 기준) 103

표 II-57. 주거지원보증금 내역(2016년 9월 기준) 104

표 II-58. 주거지원보증금 이자 내역(2016년 9월 기준) 104

표 II-59. 태성대 및 우주마루아파트 현황 108

표 II-60. 본 관사관리부대 관리 관사 개요 109

표 II-61. 관사 관리인원 구성 109

표 II-62. 관사 관리원의 전문성 110

표 II-63. 관리비 내역(2016년 9월 기준) 111

표 II-64. 관리비 세부 내역(각 관사관리부대 관리비 항목에 맞게 작성) 111

표 II-65. 태성대아파트 관리·운영비(2016년 9월 기준) 112

표 II-66. 태성대아파트 관리비 지출 세부 내역(2016년 9월 기준) 112

표 II-67. 주거지원보증금과 주거지원보증금 이자 내역(2016년 9월 기준) 112

표 II-68. 우주마루아파트 용역관리비(2016년 9월 기준) 115

표 II-69. 관사별 관리방식 116

표 II-70. 관사 관리비 및 주거지원보증금 116

표 II-71. 관사 관리·운영 인원 117

표 II-72. 1인당 평균 관리 세대수 117

표 II-73. 관사 관리/운영자의 전문성 118

표 II-74. 관사 운영/관리자의 전문성 118

표 II-75. 업무처리의 효율성 119

표 II-76. 실태조사 결과 종합 비교 120

표 II-77. 실태조사 결과 특징 및 문제점 비교 121

표 II-78. 실태조사 및 설문조사 분석 결과 종합 122

표 III-1. 장기수선계획의 수립기준 표준(안) (1) 129

표 III-2. 장기수선계획의 수립기준 표준(안) (2) 130

표 III-3. 태성대아파트 현황 131

표 III-4. 장기수선계획의 수립기준 표준(안)-태성대아파트 적용(1) 133

표 III-5. 장기수선계획의 수립기준 표준(안)-태성대아파트 적용(2) 134

표 III-6. 표준화된 장기수선계획시 태성대 아파트 장기수선비용 예상액 135

표 III-7. 태성대아파트 장기수선 관련 비용 135

표 III-8. ○○영구임대단지 장기수선비용 집행 사례 136

표 III-9. K-Apt 전체 관리비 및 잡수입 금액 140

표 IV-1. 기준 세대수별 평균 관리인원 및 관리인원 1인당 관리세대수 비교 147

표 IV-2. 양주·의정부 권역 관리비 150

표 IV-3. 통합관리시 인건비 및 기타 관리비 150

표 IV-4. 군 관사 관리방안 유형 (안) 151

표 IV-5. 군 관사 관리방식에 대한 관사 관리 담당관의 선호도 151

표 IV-6. 각 군별 관사 관리방식에 대한 의견 152

표 IV-7. 군 관사 광역관리 및 권역 설정 154

표 IV-8. 관리조직별 조직구성과 담당 업무 156

표 IV-9. 관리조직별 업무체계 157

표 IV-10. 대규모 단지 권역 통합관리(안) 157

표 IV-11. 소규모 단지 산재 권역 통합관리(안) 158

표 IV-12. 관리소장 존재 유무 161

표 IV-13. 관리업무 관리방식 현황 162

표 IV-14. 군 관사와 민간 공동주택 관리방식의 비교 162

표 IV-15. 군 관사 관리 주체와 업무 범위 167

표 V-1. 관리주체별 임대관리 현황(2015년 12월 기준) 170

표 V-2. LH 직영관리 구조 171

표 V-3. LH 직영관리 임대운영 및 관리업무 내역 172

표 V-4. LH 자회사(주택관리공단) 위탁관리 구조 173

표 V-5. 주택관리공단 위탁 임대운영 및 관리업무 내역 174

표 V-6. 관리주체별 연 인건비 소요 예상액 비교 175

표 V-7. 직장여성아파트 위탁시설 현황 179

표 V-8. 위탁관리업무 내용 179

표 V-9. 직장여성아파트 관리인원 현황 180

표 V-10. 2015년 직장여성아파트 운영관리예산 총액 181

표 V-11. 관리주체별 인건비 소요 예상액 비교 181

표 V-12. 공군 대방동관사 BTL사업 개요 182

표 V-13. 공군 대방동관사 협약운영비 183

표 V-14. 공군 대방동 관사 협약관리비 계약 당시 현황 183

표 V-15. 공군 대방동 관사 협약관리비 현황('16.3/4분기) 184

표 V-16. 운영관리 업무별 분장 185

표 V-17. 관리비 부과항목 총괄표 186

표 V-18. 군 주거시설 관리 전담조직 설치(안) 188

표 V-19. 국유재산 관리의 국방시설본부 역할 191

표 V-20. 국방시설본부 활용 관리조직별 업무체계 193

표 V-21. 국군복지단 활용 관리조직별 업무체계 194

표 V-22. 공단 관리부서별 업무 분담 196

표 V-23. 공공성이 있는 관리기관 활용시 업무 분담 199

표 V-24. 위례관사 시설개요 200

표 V-25. 위례관사 세대 구성 200

표 V-26. 유사 세대 단지 관리인원 202

표 V-27. 위례관사 관리인원 표준안 202

표 V-28. 유사 세대 단지 청소인원 203

표 V-29. 위례관사 관리인원 표준안(종합) 203

표 V-30. 공급면적 3.3㎡ 당 주거지원보증금 징수 기준 204

표 V-31. 위례관사 주거지원보증금 204

표 V-32. 관리비 비목별 세부명세 205

표 V-33. 유사관사 관리비 비교 206

표 V-34. K-Apt 관리비 지출내역 및 비율 예시(전용면적 기준) 206

표 V-35. K-Apt 관리비 항목별 비율 적용 위례관사 항목별 관리비 산출 207

표 V-36. 위례관사 관리비 징수 예상 금액(공급면적 적용) 207

표 V-37. 위례관사 관리비 징수 예상 금액(전용면적 적용) 208

표 V-38. 서울시 관리비 등의 연체요율 208

표 V-39. 임대주택관리자의 중요 항목 227

표 V-40. 공공임대 위탁관리 유형별 관리업무 만족도 228

표 V-41. 위탁 관리주체 유형별 연 인건비 소요 예상액 비교 229

표 V-42. 위례관사 인근 아파트단지 월 인건비 현황 229

표 V-43. 주택관리공단 자격증 보유 현황 231

표 V-44. 주택관리공단 임대관리 수행업무 232

표 V-45. 군인공제회(공우ENC) 관사관리 수행업무 234

표 V-46. SH공사 임대관리 수행업무 236

표 V-47. 관사 관리·운영업무 분야별 담당(현황) 238

표 V-48. 민간 공공임대 관리업무 분야별 담당 239

표 V-49. 위례관사 위탁관리 대안별 장단점 241

표 V-50. 위례관사 위탁관리 방안 241

표 VI-1. 주거지원보증금 징수 기준(2014년 개정) 256

표 VI-2. 주거지원보증금 현황 258

표 VI-3. 주거지원보증금의 이자를 시설물 교체 및 수선에 사용한 경험 258

표 VI-4. 주거지원보증금 이자 관리 및 사용 방법 259

표 VI-5. 주거지원보증금 예치방법 260

표 VI-6. 주거지원보증금에서 공제한 후 반환하신 경험 여부 261

표 VI-7. 군 관사 거주자의 주거지원보증금 수준에 대한 인식 265

표 VI-8. 군 관사 거주자의 주거지원보증금 개선 선호안 265

표 VI-9. 군 관사 거주자의 주거지원보증금으로 적립할 수 있는 금액 266

표 VI-10. 주거지원보증금 계급별(소득) 차등화 및 관리비의 사용료 개념 도입 의견 266

표 VI-11. 관사거주자의 주거지원보증금 통합관리 안에 대한 의견 266

표 VI-12. 현재 급지별 주거지원보증금 적정성 267

표 VI-13. 주거지원보증금의 주거서비스 반영 여부 267

표 VI-14. 주거지원보증금의 계급별 차등화 징수 및 관리비의 사용료 개념 적용 268

표 VI-15. 현 주거지원보증금 제도에 따른 관리업무 과다 여부 268

표 VI-16. 유지관리 비용 분담 방안에 대한 의견 270

표 VI-17. 공간영역별 사용권리 및 보수책임 271

표 VI-18. 군 관사의 건립 및 운영비용 추정 271

표 VI-19. 2015년 귀속 연말정산 시 적용되는 소득세율 274

표 VI-20. 누진세율을 적용한 주거지원보증금 계급 기여계수 274

표 VI-21. 군인 봉급표(2016년 1월 기준) 275

표 VI-22. 군인 봉급표에 의한 소득차등화계수 추정 276

표 VI-23. 주거지원보증금 기여율을 고려한 분담계수 추정 277

표 VI-24. 주거지원보증금 기여율을 고려한 계급별 분담금 278

표 VI-25. 계급별 평균 분담액 279

표 VI-26. 주거지원보증금과 임대보증금에 대한 자본이득 비교 284

표 VII-1. 각 군 관리비 제도 비교 288

표 VII-2. 관사유형별 군별 총 관리비 현황 289

표 VII-3. 군별 평균 관리비 현황 289

표 VII-4. 급지별 평균 관리비 290

표 VII-5. 건립관사 세대규모별 평균 관리비 290

표 VII-6. 건립관사 노후도에 따른 평균 관리비 291

표 VII-7. 권역별 평균 관리비 291

표 VII-8. 관리비 0원인 단지 현황 292

표 VII-9. 군 관사 종류별 관사 노후도, 세대수, 공시지가 평균 292

표 VII-10. 주거서비스 수준을 적용한 관리비의 차등화 및 현실화에 관한 의견 294

표 VII-11. 건립관사, 주택관리공단, K-Apt 평균관리비 비교 295

표 VII-12. 주거서비스를 고려한 수정된 관리비 및 관리비 인상에 따른 등급별 관리비 296

표 VII-13. 관리비 개선 후 관리비 합산-건립관사(5%, 10% 인상시) 297

표 VII-14. 「공동주택관리법 시행령」 공용관리비 항목 298

표 VII-15. K-Apt 공용관리비 항목별 지출내역 비중 299

표 VII-16. K-Apt 공용관리비 지출내역 예시 300

표 VII-17. 관리비 통합시스템 구축 필요성 및 적용에 관한 의견 303

표 VII-18. 통합관리방식별 장단점 306

표 VIII-1. 현재 각 위원회별 심의·의결 사항 311

표 VIII-2. 개선(안)에 따른 각 위원회별 심의·의결 사항 311

표 VIII-3. 일반관사의 운영 법령 사항 312

표 VIII-4. "주거지원계정" 신설(안)에 따른 재원과 용도 314

표 VIII-5. "주거지원계정" 신설 (안) 315

그림 II-1. 관리업무 처리 과정 76

그림 II-2. 충일하누리아파트 현장 사진(1) 79

그림 II-3. 충일하누리아파트 현장 사진(2) 80

그림 II-4. 관리업무 처리과정 86

그림 II-5. 후암아파트 현장 사진(1) 89

그림 II-6. 후암아파트 현장 사진(2) 90

그림 II-7. 관리업무 처리과정 94

그림 II-8. 해군원정아파트 현장 사진(1) 96

그림 II-9. 해군원정아파트 현장 사진(2) 97

그림 II-10. 관리업무 처리과정 102

그림 II-11. 천보아파트 현장 사진 104

그림 II-12. 천보아파트 현장 사진-리모델링 전·후(1) 105

그림 II-13. 천보아파트 현장 사진-리모델링 전·후(2) 106

그림 II-14. 태성대·우주마루아파트 현장 사진(1) 113

그림 II-15. 태성대·우주마루아파트 현장 사진(2) 114

그림 II-16. 실태조사 결과 종합 121

그림 III-1. 장기수선계획에 따른 연차별 수선비용 지출 금액 및 비중 128

그림 III-2. 장기수선계획에 따른 지출 금액 및 연차별 지출 금액 비중 132

그림 IV-1. 세대수 규모별 평균 관리인원 수와 1인당 관리세대수 비교 148

그림 IV-2. 군 관사 관리방식에 대한 관사 관리담당관의 선호도 151

그림 IV-3. 권역별 통합관리 조직 체계〔단기(안)〕 155

그림 IV-4. 권역별 통합관리 조직 체계〔장기(안)〕 156

그림 IV-5. 서울·과천권 통합관리 조직 체계(대규모 단지) 158

그림 IV-6. 경기남부 통합관리 조직 체계(소규모 단지 산재) 159

그림 IV-7. 행정절차 표준화 예시 160

그림 V-1. LH 임대업무 절차 171

그림 V-2. 국방시설본부 기능 활용 관사 관리조직 192

그림 V-3. 국군복지단 기능 활용 관사 관리조직 194

그림 V-4. 국방시설관리공단 관사 관리조직 구조 196

그림 V-5. 공공성이 있는 민간기관을 활용한 관사 관리조직 198

그림 V-6. 위례관사 공급계획도 201

그림 V-7. 위례관사 관리비 위탁관리 프로세스 222

그림 VII-1. 세입구조 301

그림 VII-2. 세출구조 302

그림 VII-3. 군 관사 관리비 통합관리의 필요성 303

그림 VIII-1. 운영체계 현재 및 개선(안) 310