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프랑스민법상의 부동산우선특권 : 개정 담보법(2006)의 내용을 중심으로 / 남효순 1
I. 들어가며 1
II. 일반부동산우선특권 4
1. 일반부동산우선특권이 인정되는 피담보채권 4
2. 일반부동산우선특권을 위한 공시제도 불필요 10
3. 일반부동산우선특권의 효력 10
III. 특정부동산우선특권 12
1. 특정부동산우선특권이 인정되는 피담보채권 13
2. 특정부동산우선특권의 공시(등기절차) 28
3. 특정부동산우선특권의 효력 32
IV. 나가며 : 우리 민법에의 시사점 45
〈참고문헌〉 47
〈Resume(이미지참조)〉 48
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I. Les privil?es g??aux
Il se pose deux probl?es ?l'?ard des privil?es g??aux : d'une
part, celui des cr?nces garanties, dautre part, celui de leur assiette -
c'est-?dire des biens sur lesquels ils s'exercent. Ce qui justitfie qu'une
cr?nce b??icie d'une pr??ence l?ale, cest sa qualit?humanitaire,
?onomique ou sociale. Ce qui caract?ise l'assiette d'un privil?e g??al
est plus ?uivoque; il ne porte pas sur un bien determine et n'est donc
pas un privilege special. Il porte sur un ensemble de biens du debieur, soit
tous les meubles, - on parle alors de privileges generaux mobiliers - soit
tout le patrimoine du debiteur, meubles et immeubles, il est alors un
privilege pleinement general, le seul don't il est maintenant question.
Le privilege des frais de justice et celui des salaires constituent les
privileges generaux importants. Le privilege des frais de justice qui fait
des frais afin d'obtenir par une procedure quelconque la conservation ou la
realisation des biens de son debiteur beneficie d'un privilege parce que son
acte a ete utile a tous les creanciers don't le patrimoine du bebiteur
constitue le gage commun(arts. 2331 et 2375). La creance est prelevee sur
le prix provenant des biens du debiteur avant qu'il ne soit distribue aux
autres creanciers. Le privilege des salaires s'explique par deux raisons.
D'abord, parce que, ne participant pas aux profits de l'entreprise, le salarie
ne doit pas supporter le risque de son insolvabilite. En outre, ce qui est
une raison plus pressante pouvant donner au priviege une force plus
grande, parce que cette creance presente un caractere alimentaire.
II. Les privieges speciaux
L'article 2374, dans sa redaction actuelle, presente une liste de huit
privileges dans un ordre qui n'a aucune incidence sur leur classement et
dont l'importance pratique est inegale. Il s'agit de privilege du venduer
d'immeuble, celui du preteur de deniers pour une acquisition immobiliere,
celui du syndicat des coproprietaires, celui du titulaire d'un contrat de
location-accession, celui du copartageant, celui des architectes et
entrepreneurs, celui de la separation des patrimoines. Abstraction faite du
privilege de separation des patrimoines, qui puise sa justification dans des
donnees propres au droit successoral et du privilege de la copropriete qui
se rattache a l'idee de conservation de la chose, ces privileges ont un
fondement commmun : ils sont accordes a un creancier parce qu'il a
introduit une valeur dans le patrimoine du debituer.
Le creancier titulaire d'un privilege immobillier special a un droit direct
sur la valeur de l'immeuble greve. L'effef majeur est de lui donner une
priorite de paiement en lui affectant cette valeur, c'est-a-dire un droit de
preference. Le creancier tiutlaire d'une surete reelle immobiliere a
normalement vocation a declencher une saisie immobilere pour faire
apparaitre le prix de l'immeuble et etre paye sur ce prix.
Les privileges speciaux obeissent a la plupart des regles regissant
l'hypotheque conventionnelle; absence de depossession du debiteur, droits
de suite et de preference au creancier et publicite. Pour l'efficacite,
l'inscription est necessaire. Mais si l'inscription est necesssaire pour leur
efficacite, elle n'est pas attributive du rang. Ils offrent donc deux
avantages : d'une part, ils resutent de la loi, comme les hypotheques
legales, et n'ont donc pas a etre consentis par le bebiteur ; d'autre part,
ce qui constitue leur vrai particularisme, leur rang remonte a une epoque
anterieure a leur publicite et ils jouissent ainsi d'une preference privilegiee
- ce sont des hypotheques legales privilegiees(arts. 2379, 2380, 2381, 2383,
2384 et surtout 2386, al. 1er). Cette retoactivite s'explique par le fait que la creance nai?t privilegiee de certains actes : vente de l'immeuble,
partatge etc. Le privilege est en effet attache a la nature de la creance;
celui qui en beneficie, par le credit qu'il accorde au debiteur, permet a
celui-ci de s'enrichir, ce qui profite a tous ses creanciers. Techniquement,
comme l'inscription ne peut intervenir au plus tot qu'au moment de la
publication de l'acte, posterieure a la conclusion de celui-ci, la retroactivite
est le seul moyen d'assurer la suprematie du privilege. Mais l'inscription
doit intervinir rapidement, au plus tard dans les deux mois de l'acte qui
donne naissance au privilege (quatre mois a compter de l'ouverture de la
succession pour le privilege de la separation des patrimoines); a defaut,
celui-ci devient une simple hypotheque legale, qui prendra rang a la date
de son inscription(art. 2386, al. 2)
Le creancier privilegie realise son droit, en regle generale, par la saisie
de l'immeuble. Le privilege immobilier a egalement pour but de permettre
l'exercice du droit de preference du creancier privilegie sur le prix
representant la valeur de l'immeuble. Il s'agit de la subrogation reelle. Par
l'effet de la subrogation reelle, le privilege immobilier peut s'exercer
egalement sur l'indemnite respresentative de l'immeuble, au cas de la
destruction materielle ou d'expropriation pour cause d'utilite publique.
L'Ordonnance du 23 mars 2006 a offert au craicner privilegie une autre
voie, qui ne passe pas par la saisie de l'immeuble, l'attribution judiciaire de
l'immeuble. Cette attribution judiciaire parait pouvoir etre qualifiee de
dation en paiement judiciaire ; dation en paiement, parce que c'est la
decision du tribunal, et non la volonte du debiteur qui est la source du
trasnfert de propriete.
Le privilege immobilier permet au creancier privilegie de suivre
l'immeuble entre les mains d'un autre que le debiteur de le saisir et de
faire ainsi apparaitre une valeur sur laquelle le droit de preference sera
exerce. Le droit de suite est un element fondamental de la s?urete reelle
meubles, la possession vaut titre>> de l'article 2279 du Code civil peut
faire obstacle plus ou moins fortement au droit de suite. La mise en
oeuvre du droit de suite sera plus ou moins simple en matiere immobliere,
puisque le role de la possession est eclipse par celui de la pubilicite
fonciere et qu'il n'y a aucun probleme de deplacement du bien ou de
changement de loi, a la suite de passage d'une frontiere. Afin d'exercer le
droit de suite, le creancier privilegie fait sommation au tiers acquereur de
payer ou delaisser(art. 2464). Le tiers acquereur peut prendre le parti de
payer. Si le tiers acquereur ne paye pas, le delaissement suit son cours. Le
delaissement n'est qu'une faculte laissee au tiers acquereur, afin de lui
permetter d'eviter de figurer dans la procedure comme saisie.
Si le tiers acquereur veut payer, la proedure de purge suit son cours. La
purge est un correctif du droit de suite, permettant au tiers acquereur
d'eviter de se laisser saisir. La procedure est assez complexe(art. 2476 -
art. 2487). Au moyen d'une notification a fin de purge, l'acquereur offre
aux creanciers le prix qu'il doit payer, ou, s'il a acquis a titre gratuit, la
valeur de l'immeuble qu'il determine. Si les creanciers aceeptent cette
offre, ils se payent sur ce prix. L'immeuble est libere du droit de suite au
moment du paiement ou de la consignation du prix(art. 2481). Sinon, ils
doivent requerir la mise en vente aux encheres en offrant eux-memes un
prix superieur du dixieme - ce que l'on apppelle la surenchere du dixieme
- et en s'engageant a se porter eux-memes acquereurs s'il n'existe pas
d'autres amatueurs; l'immeuble sera alors vendu et le prix distribue aux
creanciers.
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