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표제지
요약
목차
제1장 서론 13
제1절 연구의 배경 및 목적 13
1. 연구의 배경 13
2. 연구의 목적 14
제2절 연구의 범위 및 방법 14
1. 연구의 범위 14
2. 연구의 방법 15
3. 연구의 구성 및 흐름도 15
제2장 부동산중개업 및 중개사고에 관한 이론적 고찰 18
제1절 부동산중개업의 개요 18
1. 부동산의 개념과 특성 18
2. 부동산중개업의 정의 20
3. 부동산중개업의 특성 21
4. 부동산중개업의 역할 22
제2절 부동산중개사고의 의의 및 유형 23
1. 부동산중개사고의 의의 23
2. 부동산중개사고의 발생원인 27
3. 부동산중개사고의 유형 31
제3절 외국의 부동산중개업 제도 41
1. 미국의 부동산중개업 제도 41
2. 영국의 부동산중개업 제도 44
3. 일본의 부동산중개업 제도 45
4. 외국의 부동산중개업 제도의 비교 및 시사점 46
제4절 선행연구의 검토 및 차이점 48
1. 선행연구의 검토 48
2. 선행연구와 본 연구의 차이점 51
제3장 부동산중개사고의 현황 및 유형별 실증분석 52
제1절 부동산중개사고의 현황 52
제2절 부동산중개사고의 유형별 사례 54
1. 부동산범죄에 의한 사고 54
2. 중개보조원에 의한 사고 56
3. 중개대상물확인·설명의무 위반 57
4. 대리권 흠결에 의한 사고 67
5. 이행과정의 사고 71
6. 중개사의 무리한 계약체결로 인한 사고(책임특약 등) 78
7. 사례분석 결과 79
제3절 부동산중개사고에 관한 실증분석 81
1. 설문조사 설계 81
2. 부동산중개사고의 실증분석 결과 82
제4장 부동산중개사고의 유형별 분석에 따른 부동산중개업의 개선방안 99
제1절 손해배상 책임제도 개선방안 99
1. 손해배상책임의 성립요건 99
2. 손해배상책임제도의 개선방안 102
제2절 중개대상물 확인·설명서 개선방안 103
제3절 권리분석제도 도입 104
제4절 에스크로우제도의 활성화 108
1) 신뢰성 있는 운영주체의 필요성 110
2) 제도정착을 위한 정부차원의 정책적지원의 필요성 112
3) 정부차원의 대대적인 대국민 홍보 113
제5절 등기공무원의 실질적 심사권·등기부와 대장의 일원화 115
1. 등기담당관의 실질적 심사주의 115
2. 등기부와 대장의 일원화 116
제5장 결론 117
제1절 연구의 요약 117
제2절 본 연구의 한계 및 향후 연구방향 120
참고문헌 121
Abstract 125
설문지 129
〈표2-1〉 외국 부동산중개제도의 비교 46
〈표2-2〉 선행연구 검토요약 50
〈표3-1〉 부동산거래사고(공제금 지급기준)추이 53
〈표3-2〉 부동산중개사고 유형별 현황 54
〈표3-3〉 부동산중개사고 유형별 방지방안 80
〈표3-4〉 조사대상자의 인문통계학적 특성내역 82
〈표3-5〉 부동산거래사고 경험에 관한 빈도분석 84
〈표3-6〉 부동산거래사고 주된 원인의 교차분석 결과 86
〈표3-7〉 부동산거래사고 유형의 교차분석 88
〈표3-8〉 부동산거래사고 유형의 카이제곱값 90
〈표3-9〉 손해배상해결방법의 교차분석 결과 91
〈표3-10〉 부동산거래사고의 개선사항에 관한 사항 93
〈표3-11〉 부동산거래사고의 개선사항 변수 간 상관관계 94
〈표3-12〉 부동산거래사고의 개선사항에 대한 교차분석 96
〈그림1-1〉 연구 흐름도 17
〈그림3-1〉 성별 분포 83
〈그림3-2〉 학력별 분포 83
〈그림3-3〉 손해배상 해결 85
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부동산은 생산요소로서 고용과 소득을 창출하고 국민의 부를 형성하면서 국민경제활동의 기반을 제공하고 생산재인 동시에 최종소비재로서 부동산시장에서 거래된다. 그러나 빠른 속도의 도시화·산업화 및 경제성장은 부동산수요·공급의 불균형과 가격상승을 초래하고, 특히 부동산거래는 복잡한 법적규제·권리관계 및 구두 중심의 후진적인 중개계약 관행 때문에 거래당사자와 중개업자간에 소유·이용 및 거래를 둘러싸고 많은 분쟁과 거래사고가 발생하고 있는 추세다.
이와 관련하여 정부는 부동산거래사고의 예방과 거래시장의 안정성제고 및 투명성 확보를 위하여 중개대상물 확인·설명제도, 중개업자의 손해배상 책임규정의 구체화, 전속중개제도 도입 등 부동산중개 관련 제도를 안정적으로 운영하여 왔으나 소비자의 인식부족, 정책집행의 한계, 확인·설명 소홀 및 직업의식, 윤리의식 부족 등으로 부동산사고가 발생할 개연성이 높아져 거래의 안정성에 대한 논란이 제기되고 있다.
이에 본 연구에서는 부동산거래사고 예방과 거래시장의 안정성제고 및 투명성을 확보하여 공정한 거래질서를 확립하고 궁극적으로 국민의 재산권을 보호하여야하며, 특히, 중개사고가 발생하면 전 재산과 관련되기 때문에 사전에 예방하는 것이 중요하므로, 본 논문에서는 부동산중개사고의 유형별로 실증분석을 통하여 거래사고의 유형분석 및 이에 대한 거래사고 방지방안을 마련하였다.
본 연구의 분석을 위해서 부동산중개업 종사자, 부동산중개업 관련 공무원, 부동산학을 연구하는 관련 학자들 각각 50명을 대상으로 총 150명의 전문가들에 대한 개별 면접조사를 실시하여 빈도분석 및 상관관계를 측정하는 피어슨의 카이스퀘어, 귀무가설과 대립가설을 통한 교차분석을 실시하였다. 분석한 결과는 다음과 같다.
첫째, 빈도분석을 통한 일반적인 사항은 응답자의 성별의 경우 남자가 70.7%로 여자보다 다소 높은 비율을 차지하고 있음을 알 수 있다. 연령의 경우 40대 이상이 67.6%, 학력의 경우 대졸이상이 83.3%로 응답자의 대부분을 차지하였다.
둘째, 부동산거래사고의 주된 원인으로는 '중개대상물 확인 및 설명 미흡'이 가장 많았고, 다음으로 '매도인의 부도덕', '법적·제도적 미비', '본인의 지식부족', '기타'의 순으로 나타났다. 중개대상물 확인·설명서의 작성교부에 대한 응답에서는 중개업자의 경우 '반드시 교부 한다'는 응답이 가장 많았고, 다음으로 '가끔 교부를 생략할 때도 있다', '교부를 요구하는 경우에만 교부 한다' 등의 순으로 나타났으며, 일반인의 경우 교부 받았다는 응답이 압도적으로 많은 것으로 나타났다. 거래위험 및 부동산거래사고 유형에 대한 설문에서는 '중개대상물확인·설명의무위반', '부동산범죄', '중개보조원사고 및 중개사 책임특약' 등의 순으로 나타났다. 손해배상 해결의 경우 '공제 또는 보증보험 등으로 해결'이 과반수이상을 차지하였고, '민사소송으로 해결', '협의하여 해결', '중개업자의 비용으로 해결'이 다음 순으로 나타났다.
셋째, 거래위험과 사고의 예방 및 개선을 위한 생각에 관한 분석에서는 손해배상 책임제도 개선방안강구는 3.83, 중개대상물 확인·설명서개선방안강구 3.45, 권리분석제도 도입 3.41, 에스크로우제도 도입 3.57, 등기공무원 실질적심사권·등기부와 대장의 일원화 필요성 3.88 등으로 나타났다.
앞서 논의한 부동산거래사고 관련 사례 및 판례, 법률적 개선 및 발전방안을 토대로 부동산거래사고의 예방을 위한 제안을 제시하면 다음과 같다.
첫째, 중개사고 발생에 따른 피해에 대하여 소비자에게 손해배상을 충분하게 하기 위해서 보증보험 또는 공제의 상한을 소비자 보호를 강화한다는 입장에서 가급적 현재 부동산가액 수준에 근접하도록 상향조정하는 것이 바람직 할 것이다.
둘째, 부동산시장의 안전성을 도모하기 위하여 중개대상물 확인·설명서의 '권리관계'부분에 대하여는 가압류·가처분 등 임시처분, 국세 등 체납처분, 각종 제한물권, 미공시 물권인 법정지상권, 유치권 등이 충분히 설명되고 이것이 기록으로 남을 수 있도록 '권리관계'중심으로 양식의 개선이 필요하다.
셋째, 부동산권리분석제도는 권리관계에 존재하는 하자를 발견함으로써 부동산거래의 불안요인을 사전에 제거할 수 있고 따라서 하자있는 등기의 발생도 사전에 예방할 수 있다는 점에서 부동산거래분야에 이 제도의 도입이 절실히 요청된다.
넷째, 에스크로우제도의 활성화는 부동산거래와 관련된 위법, 편법적, 요소들을 근원적으로 차단하여 부동산거래질서의 확립이라는 공인중개사 제도의 근본취지에 부응하는 한편 부동산가격의 안정화와 더불어 부동산시장의 투명화 및 전문화 정보화에 크게 기여 할 것으로 기대된다.
다섯째, 현행부동산 공시제도는 부동산등기부와 공부의 이원화, 등기공무원의 형식적 심사권, 등기의 공신력 부정 등으로 인하여 부실등기나 허위등기에 대한 예방이 미흡하고, 등기의 외관을 신뢰하여 거래한 자를 보호하지 못해 부동산거래 안전을 해치는 등의 많은 문제점을 야기하므로 부동산공부청을 사법부 산하에 신설하여 부동산공시제도를 일원화하고, 등기담당관에게 실질적 심사권을 부여하는 동시에 등기의 공신력을 인정하거나 등기원인증서의 공증제도를 도입하여 부동산거래안전을 적극적으로 도모할 필요가 있다.
본 연구에서는 부동산거래사고의 예방과 소비자의 경제적 피해를 줄이고자 부동산중개업자, 부동산중개업 관련 공무원, 부동산학을 연구하는 관련 학자그룹 등이 경험한 거래사고 유형분석과 이에 대한 방지방안에 대하여 연구하였다. 그러나 중개업자들이 구체적인 중개사고 유형에 대한 설문조사 응답 기피로 자료 분석에 대한 어려움과 개선방안을 제안함에 있어서 각 제도의 역기능에 대한 문헌조사 및 연구가 다루어지지 못하였다.
향후, 부동산거래사고 유형 및 영향정도를 정부나 공공기관이 제도적 차원에서 심층적인 조사·분석을 통하여 소비자의 합리적인 의사결정과 부동산 거래사고로부터 국민의 재산권을 보호할 수 있도록 부동산거래사고 예방집 및 통계자료집 발간이 시급히 이루어져야 할 과제로 본다.
원문구축 및 2018년 이후 자료는 524호에서 직접 열람하십시요.
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