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목차
제1장 서론 10
I. 연구의 목적 10
II. 연구의 방향과 범위 12
제2장 임차인의 변경 15
제1절 임차인의 변경에 대한 입법례 15
I. 각국의 입법례 15
1. 독일 15
2. 프랑스 17
3. 일본 19
4. 영국 20
II. 현행법의 태도 24
제2절 임차권 양도의 의의와 법적 성질 25
I. 임차권양도의 의의 25
1. 임차권양도의 개념 및 기능 25
2. 임차권양도와의 구분개념 26
II. 임차권양도의 법적성질에 관한 학설의 대립 27
1. 지명채권 양도설 28
2. 계약인수설 29
3. 평가 29
제3절 지명채권양도 구성에 따른 임차권양도의 법률관계 30
I. 지명채권양도에 따른 법적구성 30
1. 임대인의 동의가 없는 경우 30
2. 임차권양도의 금지특약이 있는 경우 31
II. 지명채권양도의 구성에 따른 임대인 동의의 해석 33
1. 임차권 양도합의의 태양 33
2. 임대인 동의의 필요성 35
3. 임대인 동의의 효력 36
III. 지명채권양도의 구성에 따른 임차권양도의 효력 37
1. 임차권의 승계적 이전 37
2. 임차권의 종된 권리의 이전 37
IV. 지명채권양도의 구성에 대한 평가 39
제4절 계약인수에 의한 임차인 지위양도의 법적구성 39
I. 계약인수의 구성에 따른 법적 다툼 39
1. 견해의 대립 39
2. 평가 41
II. 임차인지위 양도의 요건 43
1. 임차인과 양수인간 양도의 합의 43
2. 임대인의 동의 43
III. 제629조에 의한 임차인지위 양도의 효과 44
1. 임차인지위의 이전 44
2. 임차인지위양도에 부수한 법률관계의 이전 46
3. 양수인의 대항력의 승계 50
제5절 임대인의 동의 없는 임차인의 지위양도 55
I. 잔류당사자의 동의 없는 계약인수 55
II. 무단양도에 대한 판례의 태도 56
III. 임대인동의 없는 지위양도가능성에 대한 외국판례의 태도 57
1. 영국판례의 합리성 심사 57
2. 일본최고재판소의 특단의 사정 60
IV. 제629조의 적용이 배제되는 범위 62
1. 판례에서 나타난 배신행위의 범위 62
2. 배신행위의 범위에 관한 구체적 고찰 63
3. 임대인의 동의거절 및 해지권행사에 대한 권리남용의 판단 68
V. 임대인의 동의 없는 양도에 따른 효과 68
1. 제629조가 적용되는 영역의 법률관계 68
2. 제629조의 적용이 배제되는 영역의 법률관계 72
제6절 주택임대차보호법 제9조에 의한 임차권승계 73
I. 개설 73
II. 주택 임대차보호법 제9조의 요건 75
1. 피상속인과 임대인 간 임대차계약의 성립 75
2. 임차권의 승계인 75
III. 승계의 효과 77
1. 사망한 임차인의 지위 승계 77
2. 보증금채권의 승계여부 77
3. 임차권승계의 포기 78
제3장 임대인의 변경 79
제1절 임차목적물 양도에 대한 입법례 79
I. 각국의 입법례 79
1. 독일 79
2. 프랑스 82
3. 일본 84
4. 영국 85
II. 소결 86
제2절 민법상의 임차목적물의 양도 87
I. 현행 민법의 태도 87
II. 민법상 대항력 있는 임차권 87
1. 제621조에 의한 임차권의 대항력 획득 87
2. 제622조에 의한 대항력의 취득 88
III. 민법상 대항력 있는 임차권 설정 목적물의 양도 90
제3절 주택임대차보호법 제3조 제2항의 임차목적물양도 91
I. 원임대인과 양수인 간의 법률관계 91
1. 주임법 제3조 제2항의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자)의 검토 91
2. 임대인 지위승계의 효과 98
3. 보증금반환채무의 이전 100
II. 임차인과 양수인 간의 법률관계 103
1. 임차인의 이의제기 103
2. 경락에 의한 소유권의 변경-대항력과 우선변제권 107
III. 원임대인과 임차인 간의 관계 116
1. 양도사실의 미통지에 따른 법률관계 116
2. 기존임대인의 보증금반환채무의 존속 여부 117
제4장 결론 121
I. 논의의 정리 121
II. 입법론적 검토 122
참고문헌 125
[Abstract] 131
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1. The legal character of an assignment of lease is, in essence, an assignment of a contract. When an assignment of lease is viewed as a type of an assignment of a contract, the legal relationship regarding the assignment of a lessee's position can be understood as follows. The assignment of lease is not only possible through a mutual agreement among three parties involved, but also through an agreement between a lessee and an assignee with a consent of a lessor. In this case, the consent of the lessor will be the condition for effectuation under the nature of an assignment of a contract. The position of a lessee will be generally transferred to the assignee by this assignment of lease, along with other subordinate contracts and obligations, and in case a lease with an absolute title is assigned, this title may be transferred as well.
2. In the case of an assignment without a consent, the assignment of lease will be denied of any effect under the nature of an assignment of a contract. Under a special condition where the assignment of lease is not a result of a breach of trust by the lessee, the assignment of lease may be admitted without a consent of the lessor. The "special condition" in this case may include, among others, personal trust and economical interest as its more 'detailed criteria. Furthermore, an assignment of lease may be admitted in exceptional cases, pending an evaluation of a possible abuse of power by a lessor in refusing to give consent and terminating a contract. When there exists a special condition where an action does not account as a breach of trust to the lessor, the legal character of an assignment of lease shall be viewed as an assignment of a contract, since the condition of consent by the lessor(or a consent by a third person) need not be interpreted strictly and in some cases it is possible for an assignment of a contract to be admitted without a consent.
3. In case the object of the lease is transferred, the lessee may not, in principle, argue the real right of the new owner. However, as an exception, the Civil Law prescribes absolute title in Articles 621 and 622 of the Civil Law Act and in Article 3 of the Housing Rental Protection Act. Especially in Article 3 Paragraph 2 of the Housing Rental Protection Act, the law allows the assignment of a lessee's position after a final and definite transfer of the object of the lease has taken place. Following the interpretation of this provision, since the assignee must have a final and definite transfer of the object and its position is generally assigned under this article, the assignee is an assignee of a contract in a statutory assignment of a contract. Meanwhile, in the viewpoint of the lessee, under the Housing Rental Protection Act, the lessee holds the absolute title and also the priority in repayment, which may both be exercised at the same time. The priority in repayment does not expire after its first use, but may be exercised in future auctions as well.
4. The lessee may stop the transfer of the lessor's position by making an objection. Before the lessee makes an objection, a certain period of time is required in order to test the assignee's financial resources. The lessor's position is assigned at the time of the assignment by Article 3 Paragraph 2 of the Housing Rental Protection Act, but the position is retroactively annulled when an objection is made, rendering the assignee's lessor position resolutively conditional upon the objection.
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