재개발·재건축사업은 정비구역이 기본계획에 담기는 시점부터 사업의 종료까지 장기에 걸쳐 완성이 되는 사업의 특징을 가지고 있다. 즉, 사업의 시작부터 종료까지 평균적으로 8~10년의 기간이 소요되므로 원활한 사업진행이나 사업기간의 단축은 그 자체로 이미 성공적일 수 있다.
「도시정비법」상의 많은 사업절차는 매우 필수불가결한 것이지만, 제도적으로 기간을 단축시키거나 소송으로 인한 절차지연을 미연에 방지하거나 합의에 이르는 과정을 좀 더 단축시킬 수 있는 여지가 있다. 또한 「도시정비법」은 여러 요인에 의해 다툼의 여지가 많은 법률구조를 가지고 있다. 그리고 여러 사업을 하나의 법체계로 포섭하면서 발생한 규율의 공백이 발생하거나 과다규율이 되기도 하였으며, 이해관계가 첨예하게 대립됨으로 인하여 모든 분쟁이 소송으로 이어지는 문제가 있다. 그동안 재개발·재건축조합과 관련된 각종 문제들은 대부분 정비사업으로 인한 이익을 두고 벌이는 조합과 조합원간의 분쟁 및 이해관계의 충돌, 조합과 시공자와의 갈등, 조합과 지방자치단체와의 갈등, 건설업체 상호간 치열한 수주경쟁으로 인한 조합운영비 등의 각종 금품제공 등의 비리, 시공사 선정·변경 관련 비리, 조합협력업체 선정과정에서 발생하는 비리 등이다. 이러한 문제들은 그 동안에 끊임없이 반복되어 왔고 그 만큼 사회적으로 여러 가지 많은 문제들을 야기하였으며 많은 지적을 받아 왔다. 하지만 그러한 일들이 여전히 반복되면서 재개발·재건축조합이 파행적이고 비합리적으로 운영이 되는 근본적 원인을 제공하였을 뿐만 아니라 그러한 비리는 궁극적으로 정비사업의 지연 또는 분양가 상승, 부실공사 등으로 연결되어 결국 조합원(토지 등 소유자)의 막대한 손실로 전가되므로 그 폐해가 심각하다. 이 때문에 정부와 각 지방자치단체들은 정비사업의 시공자선정에 크게 관심을 가지며 혹여 발생 우려가 있는 비리나 편법 등에 민감한 반응을 보이고 있다. 정부 등에서는 「도시정비법」뿐만 아니라 관련 기준이나 고시 등을 내놓으면서 정비사업에서의 시공자와의 갈등을 최소화하려고 노력하고 있는 상황이다. 하지만 「도시정비법」은 지난 2002년 12월 30일에 제정되어 이듬해인 2003년 7월 1일 시행, 19년이 넘는 시간이 지났지만 여전히 정비사업에서의 조합임원 및 정비사업전문관리업자·시공자선정과 관련한 법과 기준, 고시 등이 바뀌고 있는 실정이다. 그만큼 재개발사업·재건축사업에서의 시공자선정 등은 거대한 돈과 밀접하게 연결되어 있는 부분이기 때문에 경쟁하는 시공자들이 서로 자신의 회사가 선정될 수 있도록 시공자선정 최종일인 조합원 총회 이전까지 조합원·조합임원과 정비사업전문관리업자 등을 불법적으로 접촉하는 등 온갖 방법을 동원하여 홍보활동에 임하기 때문이다.
그리고 재개발·재건축에 대하여는 정비사업이 활발하게 진행되었던 2010년을 전후로 하여 여러 형사처벌 조항이 마련되었다. 형벌의 조항을 통한 '탈법행위방지'라는 목표를 달성하기 위해서는 먼저 입법을 하는 과정에서 위법한 각각의 행위에 대한 체계적 이해 및 이를 전제로 하는 명확한 범죄구성요건이 규정되어야하며, 또 재개발·재건축제도의 전반에 있어서 전문성이 갖추어진 수사기관 및 법원이 필요하다. 또 입법론적으로 크게 시공자를 중심으로 하여 행해지는 범죄와 조합의 의사를 단순히 왜곡하는 범죄를 구분하고 각각의 위법성에 적합한 형사처벌 조항을 완비하도록 노력해야 한다. 체계적인 형사처벌의 조항과 이에 따른 법이 집행되는 것, 그리고 형사처벌 조항이 집행되는 체계를 명확하게 이해하는 것은 정비사업을 공정하게 진행하기 위하여 필요한 불가결한 요소이다. 또한 재개발·재건축과 관련된 제도는 초기에 노후화 되고, 불량한 주거지를 정비하거나 노후 된 아파트를 허물고 다시금 짓기 위한 제도로써 도입된 것일 뿐이지 각각의 조항들을 설계할 때 실체적, 소송법적인 문제를 의식한 것은 아니었다.
이러한 이유로 초기에는 재개발·재건축사업을 진행하는 과정에서 불만이 고조 되더라도 이러한 불만을 공법적 또는 민사적 법률관계로 이론을 구성하는 것과, 이를 통하여 소송을 제기하는 것도 쉽지는 않았다. 이러한 초기의 어려운 과정을 거치고 약 30여 년이 지난 후 현재는 실무에 정통한 지방자치단체의 행정, 수없이 많은 소송으로 훈련된 법원의 사법 및 시장의 분쟁상황에 민감하게 반응하는 국토교통부와 국회의 입법기능은 상당한 수준에 도달해 있다. 재개발·재건축사업에 대한 형사처벌의 조항을 자세하게 마련하고 이를 통하여 부패를 막을 수 있는 가능성이 점점 더 높아지고 있다.
그리고 우리나라에서는 재개발·재건축사업과 관련하여 주로 공법적 규제에 관한 연구가 많이 이루어졌지만, 민사법적 문제를 비롯한 형사법적 문제에 대한 연구는 거의 이루어지지 않았다. 부동산거래를 둘러싼 문제들은 비단 민사문제에만 국한되는 것이 아니라 형법적 쟁점화 되기 때문에 이에 대하여 과연 민사문제인지 명확히 구별하는 것이 용이하지 않기는 하다. 그래서 본 연구에서는 재개발·재건축 시장, 특히 정비사업의 단계별 사업주체인 주요 이해관계자 상호간의 법률관계에서 발생하는 문제점을 검토하고, 이에 따른 형사처벌의 문제를 연구하며 아울러 개선할 수 있는 법제도적 방안을 마련하고 또한 이 모든 문제를 입법적으로 해결할 수는 없지만, 분쟁을 저감하기 위한 여러 연구결과를 토대로 도시정비법 개정을 통한 입법적 해결을 모색하는데 본 연구의 목적이 있다. 본고는 관련 쟁점의 기존 논의에서 한층 더 나아가 부동산형법의 관점에서 연구한 것이다.