표제지
목차
국문초록 12
ABSTRACT 14
제1장 서론 16
제1절 부동산 PF 개요 16
1.1. 개념 16
1.2. 일반 기업대출과 PF대출의 차이점 18
1.3. PF대출의 특징 21
제2절 부동산 개발사업 PF참여자 24
2.1. 시행사(차주) 25
2.2. 시공사 25
2.3. 대주단 26
2.4. 수분양자 26
2.5. 부동산신탁회사 27
2.6. 기타 참여자 27
제3절 우리나라 부동산 PF대출 현황 27
3.1. PF대출 잔액 추이 27
3.2. 업권별 PF대출 잔액 29
3.3. 부동산 유형별 PF대출 비중 30
제2장 부동산 PF대출 사례조사 31
제1절 사례조사 개요 31
1.1. 조사 배경 및 목적 31
1.2. 조사 대상 개요 31
1.3. 세부 조사/분석 항목 및 항목의 정의 33
제2절 사례조사 결과 분석 34
2.1. 경제적 타당성 항목 34
2.2. 금융구조 설계와 관련한 항목 37
제3장 PF금융구조 설계의 원칙 60
제1절 설계의 출발점 60
1.1. PF대출과 일반 기업대출의 구분 60
1.2. 기존건물 매입의 경우 자금조달 63
1.3. 건물 신축의 경우 자금조달 65
제2절 PF금융구조 설계의 원칙 67
2.1. 설계원칙 1 : 사업주체의 고유위험으로부터 프로젝트를 보호하기 위한 장치의 설계 69
2.2. 설계원칙 2 : 프로젝트 현금흐름을 통제하기 위한 장치의 설계 77
2.3. 설계원칙 3 : 건축물 준공과 관련된 리스크 헷지를 위한 장치의 설계 80
2.4. 설계원칙 4 : 사업장 부실 등 최악의 상황에 대비한 사업 진행의 연속성 확보를 위한 보완장치의 설계 88
2.5. 설계원칙 5 : PF금액, 상환방법 등의 설계 91
2.6. 설계원칙 6 : 사업 안정성, 대출금 상환 안정성 보완을 위한 장치의 설계 117
제4장 우리나라 부동산 PF 문제점과 나아갈 방향 140
제1절 미국과 우리나라의 부동산 PF 특징 비교 140
제2절 우리나라 부동산 PF의 문제점 144
2.1. 사업주체의 낮은 자기자금 투입비율 144
2.2. 낮은 사전 사업비 확보율 145
2.3. 시공사의 과도한 의무부담 146
제3절 우리나라 부동산 PF의 나아갈 방향 147
3.1. 사업주체의 자기자금 투입비율의 증대 147
3.2. 사전 사업비 확보율 확대 148
3.3. 시공사의 부담 완화 및 쏠림 현상의 해소 149
3.4. 금융기관의 사업성 검토 노력 151
3.5. 선분양 제도의 개선 152
제4절 PF사업 안정성 강화를 위한 리스크 관리방안 154
제5장 결론 161
Reference 164
부록 166
Appendix I. 부동산 유형별 PF금융구조 설계사례 분석 166
Appendix II. PF대출 자금조달 과정 205
〈표 1.1〉 부동산 개발사업의 종류 17
〈표 1.2〉 일반 기업대출과 PF대출의 차이점 21
〈표 2.1〉 부동산 유형별 구분 32
〈표 2.2〉 사업 목적별 구분 32
〈표 2.3〉 금융구조 설계와 관련한 항목 33
〈표 2.4〉 사업주체의 형태 38
〈표 2.5〉 사업비 조달 세부 항목별 구성비(분양사업) 39
〈표 2.6〉 사업비 조달 세부 항목별 구성비(임대사업) 39
〈표 2.7〉 매출액 기준 LTV 43
〈표 2.8〉 Exit분양률 수준 46
〈표 2.9〉 PF대출금 상환방법 49
〈표 2.10〉 신탁을 사용하지 않은 사례 및 그 사유 52
〈표 2.11〉 시공사의 책임준공 확약 조건 반영 비율 54
〈표 2.12〉 선택적으로 활용된 안정성 보강 장치들 55
〈표 3.1〉 부동산과 관련된 기업대출의 분류(금융기관별 일부 상이) 62
〈표 3.2〉 SPC(부동산펀드)를 통한 매입과 직접 매입의 비교 65
〈표 3.3〉 부동산신탁의 종류 70
〈표 3.4〉 관리형토지신탁의 효과 74
〈표 3.5〉 관리형토지신탁 신탁종료 전 수익지급 허용기준 76
〈표 3.6〉 공동주택 분양사업 수입, 지출, 자금조달 83
〈표 3.7〉 확정금액 분할상환 스케줄 96
〈표 3.8〉 분양사업의 수입, 지출, 자금조달 97
〈표 3.9〉 분양대금 납입방법 99
〈표 3.10〉 대출금 상환조건 100
〈표 3.11〉 분양률 100%시 대출금 상환 스케줄 100
〈표 3.12〉 분양률 50%시 대출금 상환 스케줄 101
〈표 3.13〉 분양률 71%시 대출금 상환 스케줄 101
〈표 3.14〉 분양률 53.7%시 대출금 상환 스케줄 102
〈표 3.15〉 ***분양사업의 수입, 지출, 자금조달 103
〈표 3.16〉 분양률에 따른 대출금 상환액과 사업비 지급액 103
〈표 3.17〉 분양률에 따른 대출금 상환액과 사업비 지급액(대출금 증액 시) 105
〈표 3.18〉 분양률에 따른 대출금 상환액과 사업비 지급액(상환비율 조정 시) 106
〈표 3.19〉 공동주택 분양사업의 수입, 지출, 자금조달 107
〈표 3.20〉 공동주택 분양사업 대출금 상환 조건 108
〈표 3.21〉 분양률에 따른 대출금 미상환 잔액과 LTV 109
〈표 3.22〉 임대사업의 수입, 지출, 자금조달 114
〈표 3.23〉 A사업 수입, 지출, 자금조달 117
〈표 3.24〉 B사업 수입, 지출, 자금조달 119
〈표 3.25〉 C사업 수입, 지출, 자금조달 121
〈표 3.26〉 D사업 수입, 지출, 자금조달 123
〈표 3.27〉 ○○물류센터 개발사업 수입, 지출, 자금조달 128
〈표 3.28〉 ○○상업시설 개발사업 수입, 지출, 자금조달 130
〈표 3.29〉 할인분양 조건 133
〈표 4.1〉 한국 주상복합 개발사업 수입, 지출, 자금조달 142
〈표 4.2〉 미국 주상복합 개발사업 수입, 지출, 자금조달 142
〈표 4.3〉 기타 금융조건들 비교 144
〈표 4.4〉 PF사업 리스크 요인 및 관리방안 159
〈표 A1.1〉 아파트 사업 사업수지 166
〈표 A1.2〉 아파트 사업 주요 금융조건 167
〈표 A1.3〉 아파트 사업 수입, 지출, 자금조달 169
〈표 A1.4〉 아파트 분양수입금 납입 스케줄 169
〈표 A1.5〉 아파트 등 분양률에 따른 대출금 상환금액 170
〈표 A1.6〉 오피스텔 사업 사업수지 172
〈표 A1.7〉 오피스텔 사업 주요 금융조건 172
〈표 A1.8〉 오피스텔 사업 수입, 지출, 자금조달 174
〈표 A1.9〉 오피스텔 분양수입금 납입 스케줄 175
〈표 A1.10〉 오피스텔 등 분양률에 따른 대출금 상환금액 175
〈표 A1.11〉 주상복합 사업 사업수지 178
〈표 A1.12〉 주상복합 사업 주요 금융조건 178
〈표 A1.13〉 주상복합 사업 수입, 지출, 자금조달 180
〈표 A1.14〉 주상복합 분양수입금 납입 스케줄 181
〈표 A1.15〉 주상복합 분양률에 따른 대출금 상환금액 181
〈표 A1.16〉 지식산업센터 사업 사업수지 184
〈표 A1.17〉 지식산업센터 사업 주요 금융조건 184
〈표 A1.18〉 지식산업센터 사업 수입, 지출, 자금조달 186
〈표 A1.19〉 지식산업센터 분양수입금 납입 스케줄 187
〈표 A1.20〉 지식산업센터 등 분양률에 따른 대출금 상환금액 187
〈표 A1.21〉 상업시설 사업 주요 금융조건 190
〈표 A1.22〉 상업시설 사업 수입, 지출, 자금조달 191
〈표 A1.23〉 복합상업시설 사업 사업수지 195
〈표 A1.24〉 복합상업시설 사업 주요 금융조건 195
〈표 A1.25〉 복합상업시설 사업 수입, 지출, 자금조달 197
〈표 A1.26〉 오피스텔 분양수입금 납입 스케줄 198
〈표 A1.27〉 오피스텔 분양률에 따른 대출금 상환액 및 대출금 잔액 LTV수준 198
〈표 A1.28〉 물류센터 사업 주요 금융조건 201
〈표 A1.29〉 물류센터 사업 수입, 지출, 자금조달 202
〈표 A2.1〉 사업계획서 검토 주요 항목 206
〈표 A2.2〉 Term Sheet(요약) 207
〈표 A2.3〉 IM 주요 내용 212
〈표 A2.4〉 금융기관 대출 심사시 주요 검토항목 213
〈표 A2.5〉 인출 선행조건 예시 216
〈그림 1.1〉 부동산 개발사업(분양사업) PF참여자 24
〈그림 1.2〉 PF대출 잔액 추이 28
〈그림 1.3〉 수도권 주택 매매가격 변동추이(2003.11월~2022.7월) 28
〈그림 1.4〉 업권별 PF대출 잔액 29
〈그림 1.5〉 부동산 유형별 PF대출 비중 30
〈그림 2.1〉 매출액이익률(사례 전체) 34
〈그림 2.2〉 매출액이익률(분양사업, 임대사업 구분) 35
〈그림 2.3〉 자기자본이익률(사례 전체) 36
〈그림 2.4〉 자기자본이익률(분양사업, 임대사업 구분) 36
〈그림 2.5〉 사업비 자금조달 방식 39
〈그림 2.6〉 자기자금 투입비율(사례 전체) 40
〈그림 2.7〉 자기자금 투입비율(분양사업) 41
〈그림 2.8〉 토지비 대비 자기자금 투입비율(분양사업) 41
〈그림 2.9〉 자기자금 투입비율(임대사업) 42
〈그림 2.10〉 LTC(사례 전체) 45
〈그림 2.11〉 LTC(분양사업, 임대사업 구분) 45
〈그림 2.12〉 사전 사업비 확보율 47
〈그림 2.13〉 PF대출금 상환방법 49
〈그림 2.14〉 PF대출금의 구성 51
〈그림 2.15〉 사업부지 보전 방법 52
〈그림 2.16〉 시공사의 책임준공 확약 미이행시의 의무 54
〈그림 3.1〉 사례들에서 반영된 금융조건들 적용 비율 67
〈그림 3.2〉 PF금융구조 설계의 구성요소 69
〈그림 3.3〉 관리형토지신탁 계약 구조 73
〈그림 3.4〉 공사도급계약 및 책임준공 확약 구조도 82
〈그림 3.5〉 분양사업의 일반적인 PF구조도 93
〈그림 3.6〉 분양사업의 현금흐름 93
〈그림 3.7〉 분양사업의 PF대출금 분할상환 현금흐름 94
〈그림 3.8〉 임대사업의 일반적인 PF구조도 110
〈그림 3.9〉 임대사업 현금흐름 111
〈그림 3.10〉 임대사업의 PF대출금 상환 현금흐름 112
〈그림 3.11〉 부동산신탁회사 책임준공 보증부 PF사업 구조도 119
〈그림 3.12〉 시공사 관계회사의 책임준공 보증부 PF사업 구조도 121
〈그림 A1.1〉 아파트 사업 금융구조도 168
〈그림 A1.2〉 오피스텔 사업 금융구조도 174
〈그림 A1.3〉 주상복합 사업 금융구조도 180
〈그림 A1.4〉 지식산업센터 사업 금융구조도 185
〈그림 A1.5〉 상업시설 사업 금융구조도 191
〈그림 A1.6〉 복합상업시설 사업 금융구조도 197
〈그림 A1.7〉 물류센터 사업 금융구조도 202
〈그림 A2.1〉 PF대출 자금조달 과정 205