부동산 개발사업 PF는 부동산의 개발에 필요한 자금을 지원하는 금융이다. 거액이 필요한 부동산 개발사업에의 원활한 자금공급을 통해 주택 및 생활 인프라 시설의 확충을 지원하여 국가 경제발전 및 국민 복지증진에 이바지하는 금융이라 할 수 있다. 2022년 6월말 기준 우리나라 PF대출 잔액은 112.2조원을 기록하였다. 2013년 이후 연평균 12.3% 수준의 증가율을 보이며 꾸준히 증가하고 있다. 국가 경제발전에 기여하고 거액의 자금이 투입되는 금융 분야임에도 아직 실제 사례들을 기반으로 한 연구는 미미하고, 극소수의 업계 관계자들만 관련 정보를 점유하고 있어 일반 대중이 PF자금조달과 관련한 정보에 접근하기에는 한계가 있는 상황이다.
본 연구는 이러한 정보 비대칭을 일정수준 해소하여 산업 발전에 기여하고, 사례 분석을 바탕으로 PF금융구조의 설계 원칙을 제시해 부동산 개발사업을 둘러싼 다양한 이해관계자들의 PF에 대한 이해를 돕고, 나아가 우리나라 부동산 PF의 문제점 및 나아갈 방향을 제시하고자 진행되었다. 본 고가 부동산 PF와 관련한 사회 각층의 활발한 토론을 이끌어 내는 매개체가 되고, 더 진보된 PF금융구조 설계를 위한 후속연구의 토대가 되길 바란다.
2015년부터 2022년 상반기에 PF자금조달에 성공한 100개 프로젝트들의 자금조달 특징 및 금융구조 설계의 구성요소들을 분석하였다. 경제적 타당성 항목인 매출액이익률, 자기자본이익률 및 금융구조의 설계와 관련한 항목인 사업주체의 형태, 사업비조달 재원, 자기자금 투입비율, 사전 사업비 확보율, PF대출금 상환방법 등 15가지 항목을 조사, 분석하였다. PF자금조달 구조의 전반적인 특징을 이해하는데 큰 도움이 될 것으로 생각한다.
사례조사 결과를 바탕으로 PF금융구조 설계의 원칙을 제시하였다. PF금융구조의 설계는 크게 6가지 장치의 설계로 설명할 수 있다. 첫째, 사업주체의 고유위험으로부터 프로젝트를 보호하기 위한 장치의 설계이다. 부동산신탁이 사용되었으며 프로젝트와 사업주체를 절연시키는 역할을 하였다. 둘째, 프로젝트의 현금흐름을 통제하기 위한 장치의 설계이다. 사업에 사용될 계좌와 자금관리 방법을 사전에 정의하고, 자금 인출시에는 대주의 동의를 받도록 하는 방법이 사용되었다. 셋째, 건축물의 준공리스크 헷지를 위한 장치의 설계이다. 시공사의 책임준공 확약이 사용 되었다. 넷째, 사업장 부실 등 최악의 상황에 대비한 사업 진행의 연속성 확보를 위한 보완장치의 설계이다. 시행사의 시행권 포기 및 양도와 관련한 서류, 시공사의 시공권 및 유치권 포기와 관련한 서류의 제출이 사용되었다. 다섯째, PF대출금액, 상환방법의 설계이다. 임대사업과 분양사업에 적용하는 기준이 상이하며, PF대출금의 상환가능성을 높이고자 다양한 지표 들을 고려하여 설계되었다. 마지막 여섯째는 사업 안정성, 대출금 상환가능성을 높이기 위한 안전장치의 설계이다. 모든 프로젝트에 필수적으로 수반되지는 않았으며 프로젝트별로 각각의 특성에 맞게 다양한 장치들이 설계 되었다.
우리나라와 미국의 부동산 PF금융구조를 비교할 경우 우리나라는 사업 주체의 낮은 자기자금 투입비율, 낮은 사전 사업비 확보율, 책임준공 의무를 부담하는 시공사의 과도한 의무부담 등의 문제점이 존재한다. 이로 인해 대형 시공사로의 PF쏠림 현상 및 이에 따른 PF사업장 연쇄 부실 발생 가능성 등이 우려된다. 이러한 문제를 해결하기 위한 다양한 의견을 제시하였다. 사업주체의 자기자금 투입비율 증대를 위한 금융기관과의 공동투자 시행문화 형성, 시공사의 과도한 의무부담 및 쏠림 현상 완화를 위한 공공기관의 책임준공 보증상품 출시, 사전 사업비 확보율 증대를 위한 금융기관의 PF대출금 증액 노력, 그리고 마지막으로 현재의 우리나라 PF사업의 불안정한 자금조달 구조를 태생시킨 선분양 제도의 개선 필요성 등을 제시하였다.