분양가상한제는 대표적인 부동산 규제정책 중 하나로 주택가격 안정화를 위하여 2020년 7월 재도입하였다. 그러나 주거 선호지역에 공급확대가 이루어 지지 않은 상태에서 신규주택 분양가격을 인위적으로 낮추는 정책의 주택가격 안정 효과는 제한적일 수밖에 없다. 이에 본 연구는 신규아파트 분양가상한제 적용 여부에 따른 주택공급량의 변화를 추정하기 위해 분양가상한제 시행기간과 분양가 자율화 기간 동안 한국주택협회에 가입된 시공능력평가순위 상위 기업의 균형패널자료를 활용하여 실증분석을 수행하였다.
분석에 사용된 공급 변수는 정책시행 여부에 따라 즉각적으로 반응할 가능성이 높은 주택분양계획을 설정하였고, 분양계획과 분양실적은 유의미한 양의 상관관계가 존재하는 것으로 나타났다.
또한 주택공급량은 다양한 요인에 의해 영향을 받기 때문에 거시경제변수, 도시 및 주택시장 특성변수, 개별기업 특성변수를 설명변수로 활용하였다. 추정모형은 패널자료의 특성을 고려하여 이분산성과 오차항의 자기상관을 제어하여 효율적으로 추정할 수 있는 모형인 REAR(1), FGLS 등을 이용하였다.
분석결과 분양가상한제 시행기간 주택공급량이 약 44% 감소한 것으로 나타났다. 또한 신규택지 지정면적이 증가하거나, 기업의 자산이 증가할수록 주택공급이 증가하는 것으로 추정되었다.
다음으로 전체 공급물량을 일반분양과 정비사업으로 구분하여 추정한 결과 공급 유형별로 유의미한 차이가 발견되었다. 즉 분양가상한제가 시행될 기간에 공급물량은 감소하며 그 중 정비사업 물량이 일반분양 물량보다 더 큰 폭으로 감소하는 것으로 추정되었다.
분양가상한제는 공급에 영향을 미치지 못하여 시장에 미치는 효과가 제한적이라는 기존의 연구결과와는 다르게 본 연구에서는 분양가상한제 시행기간 민간부문 주택공급량은 감소한 것으로 나타났다.
본 연구는 분양가상한제로 인한 주택공급량의 변화를 개별 기업의 패널자료를 통하여 실증분석 하였다는 점에서 의의가 있다. 다만 지역별, 규모에 따른 차별성을 고려하지 못하였고, 설명변수와 오차간에 독립성을 가정하여 변수간의 내생성 문제를 충분히 설명하지 못한다는 한계가 있다.