「빈집 및 소규모주택정비특례법」 은 방치된 빈집을 효율적으로 정비하고 소규모주택정비를 활성화하기 위하여 필요한 사항 및 특례를 규정하는 특례법이다. 이 법률에서 규정하고 있는"빈집" 이란 거주 지역의 시장·군수 등이 빈집 소유자의 거주 또는 사용 여부를 확인 한 날부터 1년 이상 아무도 거주 또는 사용하지 아니하는 주택을 말한다. 우리나라의 빈집 발생 원인은 다양하고 복합적이지만 빈집은 기본적으로 도시와 농촌이 쇠퇴하면서 나타나는 현상이다. 우리사회는 저출산 고령화와 저성장 기조가 지속되고 있으며 일부지역을 제외한 전국의 주택 보급률이 이미 100%를 넘어선지 오래되었다. 이러한 사회·경제적 여건 변화로 인한 주택수요 감소와 부동산 가치 하락이 빈집 발생의 주요원인 이며, 경제적으로는 부동산경기가 장시간 침체되면서 빈집의 증가 속도도 점점 빨라지고 있다. 빈집의 발생 원인을 지역별로 살펴보면 도시지역의 경우 구도심의 쇠퇴와 빈집 정비사업의 지연 등으로 발생되고, 농촌지역의 경우 고령화와 인구감소가 주요 원인이다. 지방도시의 경우 지역쇠퇴로 주택의 수요가 줄어들고, 고령화로 인해 빈집이 지속적으로 증가하고 있다. 우리나라의 빈집현황은 통계청에서 1995년부터 인구주택 총 조사를 통하여 5년마다 시행되는 조사에서 파악할 수 있다. 통계청에서 조사된 주택종류별 빈집현황에서는 아파트와 단독주택에서 빈집이 가장 많이 발생되고 있는 것으로 조사되고 있다. 아파트의 경우에는 주택공급 과다로 인한 미분양의 영향으로 빈집발생 비율이 높게 나타나고 있고 단독주택의 경우에는 아파트에 대한 선호도의 증가와 무연고 주택의 증가, 정비사업 지정·해제로 인한 적절한 관리의 부재 등으로 빈집 발생이 증가하고 있는 것이다.
이와 같은 이유로 장시간 방치된'빈집'은 도시미관과 주거환경을 해치고 안전사고나 범죄 발생 등 다양한 사회적 문제를 야기하게 되며, 빈집 증가는 지역사회에 악영향을 미쳐 지역경제의 쇠퇴를 가속화시킨다는 점에서 빈집 발생 억제에 선제적으로 대응할 수 있는 방안이 마련되어야 할 것이다. 우리나라의 빈집정비와 관련된 법률등이 보다 구체화되고 종합적인 법률과 정책을 마련해야 할 필요성이 있다. 이 논문에서는 「빈집 및 소규모주택정비특례법」과 관련된 제도를 검토함으로써 유용한 시사점을 도출하고자 하였다. 이러한 내용들을 기초로 하여 「빈집 및 소규모주택정비특례법」의 관련법과 문제점 및 개선방안을 제시하면 다음과 같다.
첫째, 빈집 철거에 관한 우리나라 현행법 제도에서는 소유자가 빈집을 관리하지 않고 방치하여 빈집 철거에까지 이르렀을 때 빈집 철거 시 발생되는 사회적비용을 빈집소유자에게 강제할 법적 수단이 없다는 것이다. 빈집은 사유재산이므로 발생되는 사회적비용은 개인의 책임에 있다는 것이다. 지자체에서 지원하는 사회적비용을 줄일 수 있는 방법으로 법적 전환이 필요할 것으로 사료된다.
둘째, 빈집 정비 사업은 시장·군수 등 또는 빈집 소유자가 직접 시행하거나 공공의 기업 등과 공동으로 시행할 수 있다. 현 시점에서 개인주택 소유자가 빈집정비를 직접적으로 시행하기에는 어려움이 따른다. 빈집정비 시행에 따른 행정 절차를 거쳐야 하는 등의 문제로 직접 빈집 정비 사업을 시행하는 방법은 현실성이 있는 제도적 부분이 될 수 없다. 이와 관련하여 민간사업자와 공동으로 시행할 수 있는 부분은 현실성이 있으나 현행법제도에서는 민간사업자가 빈집 정비 사업을 할 수 없으므로 민간사업자와 개인주택소유자가 공동으로 시행할 수 있는 빈집정비사업의 법제도의 개정이 필요할 것으로 판단된다.
셋째, 우리나라 지방자치제의 지원사업에는 빈집정비의 일환으로 단순철거의 경우와 철거한 부지를 공공용지로 활용할 경우 보조금을 지원하고 있으나 토지 등 소유자에게 빈집정비 활용에 대한 이익창출 효과와 임대소득 증대의 경제적 이익 발생비율이 낮아 빈집정비 활용에 적극적 참여가 부족하며 이에 관한 개선방안으로 이익창출 효과와 소득의 증대로 이어지는 법제도의 도입이 필요하며, 발생되는 이익금의 일부를 토지 등 소유자에게 돌려주는 '인센티브'제도의 도입으로 빈집정비 활성화 효과를 기대할 수 있을 것으로 사료된다.
넷째, 행정절차와 관련되는 빈집실태 조사에서 빈집의 상당수가 소유자를 파악하기 어렵고 외지인의 소유가 많아 빈집 정보제공 및 철거 동의를 구하기 어려우며, 지자체에 담당 인력이 부족하여 소유주에 대한 진술기회 부여와 일정기간 이상의 공고기간을 거친 후의 보상비 지급 또는 공탁실시 등 절차 이행에 많은 어려움이 발생되는 문제점의 개선방안으로 빈집의 관리 및 활용에 대한 구체적인 방안이 마련되어야 하고 빈집정비에 소요되는 재원확보 방안을 현실성 있게 보완하고, 빈집 철거에 관한 보다 상세한 처리절차를 마련하여 빈집 소유자의 재산권보호의 문제 발생을 사전에 예방하기 위한 법제도 개선방안이 마련되어야 할 것이다.
다섯째, 지방자치제의 빈집정비 조례는 빈 집 문제에 선제적으로 대응하기 위하여 빈집 정비 지원 조례를 운영하고 있다. 빈집은 사유재산이므로 빈집을 정비, 활용하기 위해서는 공공의 역할과 제도적 지원근거가 필요하다는 점에서는 빈집정비 조례의 의미가 있으나, 지자체별로 시행중인 빈집정비조례는 「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법」에서 법제화된 "빈집"의'방치기간'에 대하여 1년 이상 아무도 거주 또는 사용하지 아니하는 주택으로"정의"되어 규정되어 있으나 광주광역시, 여수시, 인천광역시의 남구 등은 방치기간에 대해 규정하고 있지 않고, 익산시는 2년 이상으로 규정되어 있어 이 특례법의 법규정에서 살펴보면 지역의 주민들이 이해하기 힘든 부분으로 해석될 수 있고, 명시하면 좀 더 구체적인 특례법의 법규정으로 이해될 수 있어 지자체의 빈집 정비 조례의 통일성 있는 개정이 필요할 것으로 사료된다.