등기예규 제1086호에 따르면 주유소의 캐노피는 등기능력이 없는 건물이지만, 등기의 요건을 구비하여 소유권보존등기가 신청된 경우 형식적 심사권만 주어진 등기관으로서는 이를 각하하여야 할 사건으로 판단하는 것은 매우 어려운 것이 등기현실이다. 나아가 주유소 캐노피가 포함된 주유소 전체에 대한 경매절차에서 집행법원은 주유소 캐노피를 부합물로 보아 매각하였으나, 경매절차 진행 중 주유소 캐노피가 소유권보존등기 된 점을 터 잡아 제3자가 주유소 캐노피만을 매수하여 점유하고 있는 경우 매수인은 매각 목적물 인도에 상당한 어려움을 겪을 수 있다. 이는 결국 등기관의 형식적 심사권이 경매절차 특히, 매수인의 매각 목적물 인도절차에 장애요인으로 작용한다는 결론에 이른다.
이에 부동산등기제도에서 나타난 등기관의 형식적 심사권의 한계와 경매절차에 미치는 영향을 알아보기 위하여 실무사례에서 발생한 문제점과 집행법원, 등기관 및 관할법원의 실제 업무처리 결과를 기술하였다.
실무사례를 중심으로 등기관의 형식적 심사권이 경매절차에 미치는 장애요인을 살펴보고 우리의 등기현실을 반영한 개선방안을 제안함으로써, 시대의 변화에 부합하는 등기관의 심사권에 대한 개념을 정립하여 등기의 진정성과 신뢰성을 확보하고 보다 발전적인 등기제도를 위한 방향을 제시하고자 하였다.
본 연구 결과에서 나타난 문제점에 대한 개선방안은 다음과 같다.
첫째, 우리의 등기현실을 반영하여 형식적 심사주의를 대원칙으로 하되 예외적으로 실질적 심사주의 요소를 수용한 제한된 실질적 심사권을 인정하여 부실등기를 예방하여야 한다. 둘째, 등기관의 심사권을 학설 및 판례에 따라 정의하는 것은 부동산등기제도가 국민생활에 미치는 영향에 대비하여 그 근거가 약하므로 등기관의 심사권한에 대한 근거조항을 등기 관계법령에 명문으로 규정하여야 한다. 셋째, 부동산인도명령으로 매각 목적물의 인도집행이 불가능하여 명도소송을 제기하는 경우 1차 변론기일 전에 필요적으로 조정에 회부하여 분쟁을 조정하고, 점유자 등이 첫 변론기일에 불출석하는 경우에는 의제자백 간주규정을 적용하는 등 법원이 매수인의 매각 목적물 인도절차에 적극 관여하여야 한다.
우리의 등기현실에서는 등기관의 형식적 심사권이 효율적인 제도이지만, 각국의 등기제도와 같이 우리 현실에 맞는 예외적인 실질적 심사주의 요소를 반영한 선진화된 제도를 적극적으로 수용하여야 할 것이다.