그동안 많은 논의를 거듭했던 상가건물임대차보호법(이하, 권리금 보호법)이 2015. 5. 개정·통과 되었다. 법제화 이전에 권리금은 '민법'에 그 법적 개념이 명시되지 않아 학설이나 분쟁 사례의 유형에 따라 기존의 권리금을 정의 내렸었다. 이 같이 권리금은 법적 근거가 없어 부동산 시장에서 33조원이 넘는 규모임에도 불구하고 권리보호의 사각지대에 놓여 있었다. 왜냐하면 권리금이 가지고 있는 추상적이고 무형의 가치영업력을 금액으로 환산할 객관적 평가 기준을 제시하기가 어렵고 권리금 회수를 위한 법적 규제는 시장논리에 맞지 않아 오히려 부동산 시장에 혼란을 가중시킨다는 이유로 그동안 권리금 시장은 오롯이 사적자치의 원칙에 의해 맡겨져 왔었다.
하지만, 권리금 시장이 33조를 육박하면서 이미 권리금을 둘러싸고 많은 논쟁이 일어나고 있고, 투기적 권리금 부당이득을 목적으로 한 임대인의 일방적 건물명도 청구 등의 문제점들이 발생하지만 이로 인해 선의의 영세 임차인의 경우에는 권리금을 회수하지 못해 생계를 위한 영업을 보호받지 못하는 경우가 발생하고 있어 이를 사적자치에만 의존하는 것도 사회 법리상 옳은 일이 아닐 것이다. 이러한 배경으로 제정된 상가권리금보호법은 법리의 해석과 더불어 개정법의 적용을 어디까지 인정할 것인지를 두고 여러 의견이 제시되고 있으며, 더불어 법적 실효성을 높이기 위한 여러 정책들이 제시되어지고 있다.
상가권리금보호법 개정 전 선행연구들은 민법상 명시되어 있지 않은 권리금의 추상적 개념을 어떻게 정의 내릴 것인가를 살펴보고 권리금 법제화가 필요한가를 논의한 후 입법정책을 제시하는 방향으로 연구를 하였다.
본 연구는 이번 2015. 5.에 개정된 상가임대차보호법을 통해 권리금 시장의 당사자들을 보호하고자 하는 입법의 취지를 살리고, 개정된 상가임대차보호법의 실효를 막기 위한 방향이 무엇인지에 대해 살펴보았다.
또한 설문을 통해 임차인이나 임대인과 같은 이해 당사자가 아닌 제3자의 입장에서 실무적으로 권리금 계약을 대리할 공인중개인들을 대상으로 이번 개정 법안에 대한 인식과 문제점, 권리금 실거래가 공개가 부동산 임대료와 건물 매매가의 상승 원인이 될지에 대해 조사하고 이번 개정안의 법적 효용성을 위해 선행되어야 할 부분이 무엇인지 설문을 통해 알아보았다.
권리금보호법은 권리금 산정의 객관적 평가기준을 마련하기 어렵기 때문에, 권리금 논쟁 시 금액 산정에 있어 감정평가사의 기준에 따르도록 하고 있다. 하지만 감정평가기준이 원론적이고 일반 감정평가 기준을 제시한데다 제도적으로도 이를 평가할 수 있는 근거가 충분히 뒷받침 되어 있지 않다. 권리금계약서는 분쟁 시 권리금 거래여부에 대한 소명의 근거와 거래당시 권리금액을 평가하는 하나의 기준이 되어 상가권리금보호법 개정에 있어 필요한 사안임에도 불구하고 표준계약서는 현재 권고사항에 그쳐 실제 권리금거래계약에서 표준계약서가 쓰이지 않고 무용지물이 될 가능성이 크다. 왜냐하면 권리금 실거래가가 공개되면 권리금 계약 당사자들이 세금을 부담해야 하는데, 현재 22%에 육박하는 세금을 납부한 당사자들은 1.6%가 채 되지 않기 때문이다. 물론 세금을 피하기 위해 이면계약서가 작성될 우려가 있지만, 그럼에도 불구하고 객관성이 모호한 권리금 시장에서 면밀한 시장조사와 통계 자료구축을 위해서 권리금 실거래가 공개는 필수사항 일 것이다. 권리금시장이 공개되면 권리금을 통해 높은 이익을 얻고자 당사자들 간에 권리금 담합이 이루어질 위험도 있다. 그러나 권리금 계약금액은 당사자의 합의로 이루어지기 때문에 이를 통제하거나 규제하는 것은 사적 자치에 어긋난다. 그러므로 보다 정확한 권리금 실거래가가 형성되려면, 권리금을 인상률 구간에 따른 조세를 부과하여 과도한 권리금시장 형성을 조율하고, 영세 상인들에 대해서는 임차인을 보호하고 영업을 유지할 수 있는 생계보호라는 원래 법 취지에 맞춰 현재의 22%보다 더 낮은 세금정책이 필요하다.
권리금보호법 개정과 더불어 표준계약서 의무 작성, 권리금 실거래가 공개, 권리금 담합을 방지하기 위한 조세 신고제도가 선행되어야 권리금시장에 대한 통계조사와 시장 파악을 위한 시도가 가능하고, 이 자료들에 기초한 권리금 산정 기준마련과 감정평가 시 권리금 산출의 근거와 참고자료로 사용되어질 수 있어 권리금보호법 개정에서 요구되어지는 제도의 병행이 요구되어진다.