문화체육관광부 보도자료에 따르면 2011년 한 해 동안 979만명의 외래관광객이 우리나라에 들어온 것으로 집계되었다. 이처럼 매년 늘어나는 외래관광객 수에 따라 서울 인근 숙박시설의 부족문제가 심화되고 있으며, 이 문제를 해결하기 위하여 국가차원의 관광호텔 건립을 장려하고 있다. 또한, 기존의 오피스텔 중 임차인을 구하지 못해 임대료 수입 감소를 걱정하고 있는 오피스 빌딩 소유주들은 높은 수익성 확보를 위해 기존의 오피스 빌딩을 비즈니스호텔로 전환하려는 움직임도 많아지고 있다.
이러한 문제 해결을 위하여 많은 호텔 개발 사업이 진행되고 있으며 신규호텔사업 타당성분석의 중요성이 높아지고 있다. 본 연구에서는 신규호텔사업 타당성분석은 평가자에 따라 각기 다른 평가항목을 통해 중요도를 파악하고 세부평가항목을 선정하여 진행되어지고 있다는 문제점을 해결하고자 하였으며, 신규호텔사업의 개발절차 및 금융구도의 복잡함으로 인해 독단적인 사업진행이 불가한 현 상황에서는 성공적인 사업의 진행을 위한 사업의 이해관계자간의 공통된 평가양식이 요구되어 지지만 현재는 최소한의 가이드라인으로 활용할 자료조차 없는 실정이다.
본 연구에서는 신규호텔사업 타당성분석을 위한 평가지표와 평가항목의 개발이라는 연구목적을 가지고 사업컨설턴트와 사업공급자뿐만 아니라 사업의 관련주체라 할 수 있는 건축전문인·금융전문가의 의견도 반영된 형태로 진행하였으며, 이를 바탕으로 평가지표 개발과 평가체크리스트를 제안함으로써 향후 신규호텔사업 타당성 검토 진행시 사업의 이해관계자들이 성공적인 호텔사업 진행이라는 하나의 목표를 가지고 최종의사결정을 하도록 돕는 유용한 지표로 활용하고자 하였다.
이러한 연구목적을 달성하기 위하여 문헌적 연구방법과 실증적 연구방법을 병행하였는데 문헌연구를 위해서는 관련 서적, 학술논문, 각종 간행물과 통계자료를 활용하여 평가를 위한 이론을 체계화하였다. 이러한 이론적 고찰과 체계화를 바탕으로 평가지표를 위한 세부항목을 추출하였다. 또한 추출된 세부평가항목을 통해 하위속성을 규명하고 이를 다시 상위속성으로 묶어주는 귀납적·상향적 접근방법으로 본 연구의 신규호텔사업 타당성분석 평가지표를 계층구조화하는 단계에서도 활용하였다.
1-2차 전문가 조사는 2012년 2월 6일부터 19일까지 2주간에 걸쳐서 2차례 진행되었으며, 1차에는 연구자가 이론적 검토를 통해 도출한 신규호텔사업 타당성분석을 위한 세부평가항목에 대한 적합성을 파악하는데 중점을 두었으며, 2차 전문가 조사에는 신규호텔사업 타당성분석 평가지표의 계층구조에 대한 적합성을 확보하였다. 또한 설문지의 구성은 적합성 평가를 위한 폐쇄형 설문뿐만 아니라, 전문가들이 자유롭게 의견을 개진할 수 있도록 개방형 설문지도 병행하여 진행하였다.
3차 전문가 조사는 부동산 개발 및 신규호텔사업 분야 경험자들을 대상으로 설문조사를 실시하였다. 2012년 2월 27일부터 3월 18일까지 3주간에 걸쳐 실시되었다. 설문항목은 쌍대비교 질문으로 38문항과 조사대상자의 인구통계학 특성과 사업타당성 평가에 대한 일반사항의 9문항으로 구성되었으며 AHP 분석을 위해서 설문지를 158부를 배부하여서 145부가 회수되었는데, 그 중 비일관성 비율이 0.2 이상인 설문 19부를 제외한 126부가 실사용되었다.
주요 연구결과로는 첫째, 평가지표를 구성하는 세부평가항목의 적합도 검토를 위해 실시된 1차 전문가 조사결과는 신규호텔사업 타당성분석 평가항목으로 적합하지 않다고 판단하여 제거된 항목은 지형조건 2.73점, 지반·지질여건 2.73점, 공해유무현황 2.91점, 철도역 접근성 2.92점, 주도로통행량 2.88점, 주차장관련 법규 2.92점 등 총 28개의 세부평가항목이 제거되었다. 또한, 하위평가지표를 구성할 세부평가항목에 대한 평가적합성을 묻는 폐쇄형 설문이외에 개방형 설문으로 도출된 항목으로는 지역 내 관광프로모션(축제와 이벤트 등) 현황, 호텔 설비 및 비품관리, 금융구도의 실행가능성, 사업구도 적정성의 4개 세부평가항목을 추가로 채택하였다. 그리고 현장공사 관리를 건축공사 관리와 호텔 인테리어공사 관리를 구분하기로 하였다.
둘째, 1차 전문가 조사결과를 바탕으로 평가지표의 계층구조화 작업이 실시되었고, 평가지표의 계층구조에 대한 적합도 검토를 위해 실시된 2차 전문가 조사결과로는 개방형 설문을 통해 상위평가지표의 기술성 분석은 하위평가지표를 예상하기 어렵고 기술성 분석 항목외의 요인이 포함되어 있다는 의견과 사업계획과 사업조건 분석으로 명칭화하자는 의견이 있어 자문회의를 거쳐 사업계획과 사업조건 분석으로 변경하는 것으로 채택하였다.
셋째, AHP 분석에서 신규호텔사업 타당성분석 평가지표의 상위평가지표는 시장성 분석, 사업계획과 사업조건, 경제성 분석의 3개 항목으로 구성되어 있다. 이러한 상위평가지표를 AHP 분석을 이용하여 전문가 의견을 반영한 중요도 측정결과는 다음과 같다. 본 연구의 분석을 위해 설문에 참여한 조사대상자들은 경제성 분석(39.6%)에 가장 높은 중요도를 부여하였으며 다음으로는 사업계획과 사업조건 분석(34.1%), 시장성 분석(26.3%)순으로 중요도를 부여하였다.
넷째, AHP 분석에서 신규호텔사업 타당성분석 평가지표의 중간평가지표인 시장성 분석 평가항목에서는 사회시장 환경이 개발입지 환경보다 우선순위를 차지하는 것으로 나타났으며, 사업계획과 사업조건의 평가항목에서는 개발계획이 사업구도보다 우선시 되는 것으로 분석되었다. 마지막으로 경제성 분석에서는 사업성 판단 지표가 사업지출비용에 비해 우선순위로 분석되었다.
다섯째, AHP 분석에서 신규호텔사업 타당성분석 평가지표의 하위평가지표인 개발입지 환경에서는 입지분석, 사회시장 환경에서는 수요예측, 개발계획에서는 건축기본 계획성, 사업구도에서는 금융구도 검토, 사업지출비용에서는 사업초기 운영자금, 사업성 판단에서는 수지분석의 적절성이 다른 지표에 비해 우선순위로 분석되었다.
이와 같은 결과를 토대로 본 연구에서는 신규호텔사업 타당성분석 평가지표를 개발하고 평가 체크리스트를 제안하였으며 연구과제의 해결을 통해 도출된 본 연구의 시사점을 제시하면 다음과 같다.
첫째, 본 연구에서는 신규호텔사업 타당성분석 평가지표 개발을 위해 기존 연구의 평가단계와 평가항목의 확장연구를 시도하였다. 그 과정에서 신규호텔사업 타당성분석과 부동산개발 타당성분석과 관련된 선행연구에 근거하여 신규호텔사업 타당성분석의 세부평가항목을 도출하였는데 도출된 세부평가항목은 앞으로 신규호텔사업 타당성분석을 실시하거나 사업계획서 작성시 세밀하고 구체적인 평가가 가능하도록 돕는 유용한 자료가 될 것이다.
둘째, 신규호텔사업 타당성분석 관련 문헌연구에서 고찰한 이론과 지표의 이론적 모형을 토대로 연구의 분석 틀을 구축하고 도출된 신규호텔사업 타당성분석의 세부평가항목을 선행연구 기준으로 신규호텔사업 타당성분석의 평가항목들을 지표화하였다. 지금까지의 연구들이 시장성 분석과 경제성 분석의 평가항목들을 가지고 개발사례에 적용하는 과정을 통해 신규호텔사업 타당성분석 과정을 도출한 것과는 다르게 타당성분석 평가항목에 대한 연구를 진행한 것으로 평가항목들이 어떤 계층구조를 가지고 있는지에 대한 연구를 실시한 것이다. 평가항목들이 지표로 구성됨으로써 신규호텔사업 타당성분석 과정이 명확해지며 평가의 기준이 설정된다는 장점이 있다.
셋째, 신규호텔사업 타당성분석 평가지표는 구성하는 평가항목은 다양하며, 평가항목의 중요도에도 차이가 있다. 따라서 가중치와 우선순위가 고려된 신규호텔사업 타당성분석 평가지표를 제시하였다. 이는 기존의 신규호텔사업 타당성분석이 일방적으로 타당성분석을 실시하는 평가자의 주관적인 판단에 의해 진행되는 문제점을 해결할 수 있다. 평가항목에 대한 분석은 전문가인 평가자에 실시되어지지만 해당 평가항목에 대한 가중치 내에서만 평가를 할 수 있도록 하기 때문에 사업에 대한 의사결정의 어려움을 경감시킬 수 있으며 사업에 대한 잘못된 판단을 최소화할 수 있다.
넷째, 신규호텔사업 타당성분석 평가지표의 평가항목의 중요도를 기준으로 평가 체크리스트를 제안하였다. 이는 실제 활용할 때 평가의 용이성를 높여주는 역할을 할 것이며 사업의 성공여부에 대한 검증과 각 그룹들의 의견조정을 할 수 있는 수단으로 활용될 수 있다.